Vizi Contratto di Compravendita. Azioni e Terminologia Legale

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Vizi contratto di compravendita

Nel caso di immobili affetti da vizi rilevanti ai sensi dell’articolo 1490 del codice civile, qualora l’immobile sia già stato consegnato anticipatamente al momento della stipula del solo contratto preliminare, si pone il quesito se l’immobile sia entrato nella effettiva disponibilità del promissario acquirente, poiché solo l’accordo delle parti in sede di conclusione del contratto definitivo consente la produzione dell’effetto traslativo, ovvero il reale trasferimento della proprietà dell’immobile oggetto del preliminare.

Pertanto, il promissario acquirente, anche se ha la temporanea disponibilità del bene, non è ancora proprietario in quanto il trasferimento del diritto non si è ancora perfezionato. La consegna dell’immobile al momento della stipula del contratto preliminare, fino a quando non si giunge alla stipula del contratto definitivo, non può determinare il decorrere del termine di decadenza per i vizi noti né della prescrizione dell’azione relativa, poiché l’onere della tempestiva denuncia presuppone il completamento del trasferimento del diritto (Cassazione 22107 del 29 ottobre 2015).

In caso di contratto preliminare di vendita, invece di applicare la disciplina relativa alla garanzia della cosa venduta ai sensi dell’articolo 1490 del codice civile, si devono seguire i principi generali relativi all’inadempimento contrattuale. Pertanto, nel caso in cui la cosa consegnata presenti difetti che ne pregiudicano l’utilizzo e il valore, il potenziale acquirente può legittimamente rifiutarsi di stipulare il contratto definitivo, sia quando il promittente venditore non elimini tali vizi, sempre che questi possano essere considerati gravi.

Interruzione della prescrizione e opzioni in caso di vizi nell’immobile

Vizi contratto di compravendita / La Cassazione, con la sentenza 3855 del 26 febbraio 2016, ha sancito che resta sempre valida l’alternativa tra agire per la risoluzione del contratto preliminare con contestuale richiesta di risarcimento del danno o procedere con la stipula del contratto definitivo previa rimozione dei vizi o riduzione del prezzo originariamente concordato.

L’articolo 1495 del Codice Civile prevede un termine di decadenza di 8 giorni e un termine annuale di prescrizione dell’azione, decorrente dal momento della consegna dell’immobile.

Nelle sezioni unite 18672 del 11 luglio 2019, la Cassazione ha chiarito che l’articolo 1495 comma 3 del codice civile deve essere interpretato nel senso che, per interrompere la prescrizione del diritto al risarcimento nel contratto di compravendita, non è necessario instaurare un giudizio, ma è sufficiente una manifestazione stragiudiziale di volontà in forma scritta.

Pertanto, non è più obbligatorio avviare un’azione giudiziaria verso il venditore per interrompere la prescrizione, poiché c’è stato un cambiamento nell’orientamento giurisprudenziale che riconosce la piena validità anche di mezzi diversi, come l’invio a mezzo PEC o una semplice raccomandata con ricevuta di ritorno.

Esenzione dalla denuncia dei vizi e l’impegno del venditore

Il comma 2 dell’articolo 1495 del codice civile dispone che se il venditore ha riconosciuto l’esistenza del vizio o lo ha occultato, il compratore è esonerato dall’obbligo di denunciarlo.

Tale riconoscimento può anche essere espresso per fatti concludenti, ad esempio quando il venditore assume spontaneamente l’iniziativa di effettuare le riparazioni necessarie alla rimozione dei vizi o alla sostituzione di parti imperfette della cosa. Questo riconoscimento deve essere inteso come una mera dichiarazione di scienza, priva di contenuto negoziale.

Più complessa è la questione relativa al significato giuridico dell’impegno assunto dal venditore riguardo all’eliminazione dei vizi, che potrebbe essere considerato come un riconoscimento del debito. In passato, si è discusso se tale riconoscimento sia idoneo a interrompere i termini di prescrizione dell’azione o abbia un qualche effetto novativo o estintivo dell’originario obbligo di garanzia per i vizi occulti.

In tal senso, la Cassazione, con le sezioni unite 19702 del 13 settembre 2012, ha affermato che in mancanza di una espressa volontà delle parti, l’impegno del venditore a eliminare i vizi non comporta alcun effetto novativo.

Tale impegno, tuttavia, non si limita a interrompere il termine di prescrizione annuale delle azioni derivanti dall’inadempimento contrattuale, ma sorge come una nuova e autonoma obbligazione avente come oggetto la pretesa che i vizi siano eliminati. Questa nuova obbligazione si prescrive nel normale termine decennale.

Il riconoscimento del debito comporta quindi il sorgere di una nuova obbligazione “facere” (fare qualcosa), che non sostituendosi, si affianca alla garanzia per i vizi. Pertanto, se il venditore adempie l’obbligo di eliminare i difetti della cosa, il compratore che non voglia perdere la possibilità di richiedere la riduzione del prezzo o la risoluzione del contratto deve esperire le predette azioni o porre in essere atti interruttivi dei termini prescrizionali.

Azione redibitoria ed estimatoria per vizi nell’acquisto di una cosa

Nel caso di acquisto di una cosa viziata, il compratore ha a disposizione due rimedi giudiziali alternativi: l’azione redibitoria e l’azione estimatoria.

Pur condividendo alcune caratteristiche, queste azioni, specialmente quella redibitoria, si differenziano dalla disciplina generale della responsabilità per inadempimento di obbligazioni contrattuali, costituendo una disciplina di carattere speciale applicabile specificamente al contratto di compravendita.

L’azione redibitoria, come accennato in precedenza, si inquadra nell’ambito dell’azione di risoluzione, differenziandosi da essa per la necessità di una preventiva denuncia entro il termine prescrizionale annuale e per la rilevanza della colpa. In caso di esercizio dell’azione redibitoria, il contratto viene risolto a causa della presenza dei vizi, a condizione che sia dimostrata la colpa del venditore.

L’azione estimatoria, invece, può essere esercitata entro il termine di prescrizione annuale e consente al compratore, che desidera comunque salvaguardare gli effetti del contratto, di ottenere una riduzione del prezzo proporzionale al valore del bene consegnato viziato.

Il coordinamento tra le due diverse tipologie di azione viene suggerito dalla stessa lettera dell’articolo 1492 del codice civile, il quale esclude l’azione di risoluzione quando i vizi non sono tali da rendere la cosa inidonea all’uso o non ne diminuiscono in modo apprezzabile il valore. Questo disposto normativo opera unitamente all’articolo 1492 del codice civile, secondo il quale i vizi che giustificano l’attivazione della garanzia sono solo quelli che rendono la cosa inidonea all’uso o che ne diminuiscono in modo apprezzabile il valore.

Risoluzione e riduzione del prezzo in caso di vizi non strutturali

Vizi contratto di compravendita / Il compratore potrà ottenere la risoluzione del contratto con restituzione del prezzo versato e riconsegna della cosa solo in presenza di vizi strutturali o difetti che incidano sulla funzionalità del bene, rendendolo inservibile. Tuttavia, qualora i vizi non siano tali da renderla cosa inservibile, il compratore ha l’opzione di richiedere la riduzione del prezzo, al fine di ristabilire l’equilibrio contrattuale originariamente stabilito, senza dover procedere alla risoluzione del contratto.

La scelta tra risoluzione e riduzione del prezzo diventa irrevocabile con la proposizione della domanda giudiziale. Pertanto, la domanda di risoluzione e quella di riduzione del prezzo non possono essere promosse alternativamente o in via cumulativa.

È fondamentale notare che l’articolo 1490 comma 2 del codice civile, riguardante il rapporto tra le direzioni, dispone che se la cosa consegnata perisce a causa dei vizi, il compratore ha diritto alla risoluzione del contratto. Se invece la cosa perisce per caso fortuito o per colpa del compratore, o se quest’ultimo l’ha alienata o trasformata, potrà essere richiesta unicamente la riduzione del prezzo.

Indipendentemente dall’azione scelta (riduzione o risoluzione), il venditore è comunque tenuto a risarcire il danno nei confronti del compratore, a meno che non provi di aver ignorato senza colpa i vizi della cosa. Tale risarcimento spetta al compratore indipendentemente dalla produzione delle alienazioni edilizie.

Distinzione tra vizi e mancanza delle qualità essenziali nel codice civile

Gli articoli 1490 e 1497 del codice civile trattano di situazioni diverse riguardanti vizi e mancanza delle qualità essenziali in un contratto di compravendita.

La mancanza delle qualità promesse essenziali è disciplinata dall’articolo 1497 del codice civile e si riferisce all’assenza di elementi sostanziali che influenzano la classificazione della cosa in un determinato genere piuttosto che in un altro. Ad esempio, se una cosa è stata promessa come appartenente a una specifica specie o categoria, ma risulta essere di un genere completamente diverso, si può invocare l’articolo 1497 per ottenere la risoluzione del contratto.

Un’altra distinzione importante riguarda la consegna di aliud pro alio, che si verifica quando il bene consegnato presenta imperfezioni tali da farlo rientrare in un genere completamente diverso da quello in cui il compratore aveva basato la sua decisione di acquistare, o quando risulta inadatto a svolgere la sua funzione economica-sociale o quella specificamente concordata tra le parti.

La Cassazione, con la sentenza 10045 del 24 aprile 2018, ha riconosciuto la natura essenziale delle parti nella determinazione di tali aspetti.

Queste distinzioni hanno rilevanti conseguenze applicative per quanto riguarda i termini di prescrizione e decadenza per le azioni legali. Nel caso di consegna di aliud pro alio, la risoluzione del contratto può essere richiesta entro il normale termine decennale.

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