EDILIZIA CONVENZIONATA: VINCOLO PREZZO, EFFETTI E AFFRANCAZIONE

Vincolo prezzo edilizia convenzionata VetrinaFacile.it

Ultimo aggiornamento 2 Maggio 2024 da VetrinaFacile.it & Redazione

Vincolo prezzo edilizia convenzionata

Il vincolo di prezzo massimo o canone massimo, relativo alle locazioni, è un ostacolo significativo alla libera disposizione degli immobili realizzati nell’ambito dell’edilizia convenzionata.

In base a questo vincolo, al momento della conclusione del contratto di compravendita, il proprietario di un immobile costruito nell’edilizia convenzionata è tenuto a praticare un prezzo fissato secondo le modalità indicate nella convenzione. Di solito, il prezzo è parametrato su quanto precedentemente corrisposto in seguito all’assegnazione dell’alloggio.

Effetti della clausola di nullità

Il mancato rispetto del vincolo di prezzo massimo o canone massimo può portare all’azione di nullità parziale degli atti di cessione conclusi in violazione delle prescrizioni dell’articolo 35 della legge 865 del 1971. La conseguenza diretta della declaratoria di nullità è la sostituzione automatica della clausola negoziale contenente un prezzo libero con un altro che rispetti il prezzo massimo stabilito nella convenzione. Questa sostituzione avviene secondo quanto stabilito dall’articolo 1419 comma 2 e 1339 del codice civile, che riconoscono la validità delle convenzioni che stabiliscono limiti al prezzo di cessione o di locazione.

Il vincolo di prezzo massimo costituisce un onere reale che continua a gravare sull’immobile in ogni successivo passaggio di proprietà, come affermato dalla Cassazione Sezioni Unite nella sentenza n. 18135 del 16 settembre 2015.

La ragione alla base di questa previsione è la tutela delle esigenze abitative e non il prevedere una sorta di contropartita a carico della sola cooperativa o società costruttrice assegnataria per i vantaggi concessi durante la realizzazione degli immobili (sentenza Cassazione n. 28949 del 4 dicembre 2017).

In sostanza, il vincolo di prezzo massimo o canone massimo continua a vincolare il bene in ogni successivo trasferimento di proprietà, indipendentemente dai soggetti coinvolti nell’operazione di vendita o acquisto.

Affrancazione dal vincolo di prezzo massimo nell’edilizia convenzionata

Il D.l. 70/2011, nell’ottica della liberalizzazione della compravendita degli immobili realizzati nell’ambito dei Programmi di Edilizia Economica Popolare (PEEP), ha introdotto delle modifiche per mitigare la rigidità della disciplina relativa al vincolo di prezzo massimo.

Il legislatore ha riconosciuto al privato interessato la possibilità di affrancarsi dal vincolo di prezzo massimo, in conformità con quanto previsto dall’articolo 31 Comma 48 e 49 bis della legge 448 del 1998, integrato dall’articolo 25, comma 11, della legge 186 del 2018 (conversione con modificazioni del decreto 119 del 2018).

L’attuale formulazione dell’articolo 31 Comma 49 bis della legge 448/1998 stabilisce che i vincoli relativi alla determinazione del prezzo massimo di cessione del diritto di proprietà o del diritto di superficie delle unità abitative realizzate nell’ambito dei PEEP possono essere rimossi, a condizione che siano trascorsi almeno 5 anni dalla data del primo trasferimento con convenzione stipulata con il comune competente, mediante atto pubblico o scrittura privata autenticata.

Per ottenere la rimozione del vincolo, il privato interessato dovrà versare all’ente locale un corrispettivo in denaro, previamente determinato attraverso un provvedimento amministrativo, che sarà emesso a seguito di un iter procedimentale complesso e lungo.

La richiesta di rimozione del vincolo spetta alle persone fisiche che dimostrino un interesse legittimo, anche se non sono più titolari dei diritti sul bene immobile. L’accordo concluso con la pubblica amministrazione sarà soggetto a trascrizione presso la Conservatoria dei Registri Immobiliari, garantendo valore di pubblicità a tale atto.

Affrancazione dei vincoli di prezzo massimo: procedura e limitazioni

I vincoli di prezzo massimo, che gravano sull’immobile in ogni successivo passaggio di proprietà, non hanno carattere perpetuo; infatti, è stata concessa la possibilità ai privati interessati di stipulare con la pubblica amministrazione convenzioni volte alla rimozione di tali vincoli.

La stipula della convenzione impedisce la declaratoria di nullità parziale del contratto, evitando così la sostituzione automatica della clausola contenente la previsione di un prezzo superiore al vincolo. La convenzione, una volta conclusa, preserva tutti gli effetti spiegati dal contratto di compravendita.

La normativa fa espressamente riferimento solo a persone fisiche, escludendo così dalle possibilità di affrancazione le società costruttrici o le cooperative edilizie che intendano alienare gli alloggi. Pur essendo limitata alle sole persone fisiche, la platea dei soggetti legittimati a proporre l’istanza di rimozione dei vincoli risulta particolarmente ampia, includendo non solo l’attuale proprietario del bene, ma anche ogni persona fisica interessata.

Procedura amministrativa e ricorso al Giudice

Una volta ottenuta la deliberazione o la determina di eliminazione dei vincoli da parte degli organi comunali competenti, qualora l’amministrazione non risponda entro i termini previsti, il privato richiedente sarà legittimato a rivolgersi al giudice amministrativo per far valere l’obbligo di provvedere da parte dell’ente e far dichiarare l’illegittimità del silenzio serbato (TAR Lazio Roma 4895 del 3 maggio 2018 e 6432 del 24 maggio 2018).

Complessità rimozione vincolo di prezzo massimo

Il legislatore, consapevole della complessità della procedura di rimozione del vincolo di prezzo massimo, ha voluto promuovere una più ampia liberalizzazione della compravendita immobiliare nell’ambito dei Programmi di Edilizia Economica Popolare (PEEP). Pertanto, ha disciplinato espressamente l’ipotesi del contratto di trasferimento concluso prima della stipula della convenzione di affrancazione.

Secondo l’articolo 35 comma 49 quater della legge 448/1998, in caso di rimozione dei vincoli, il contratto di trasferimento non produce effetti limitatamente alla differenza tra il prezzo convenuto e il prezzo vincolato.

Qualsiasi eventuale clausola contrattuale che determini un prezzo di cessione del bene in violazione del vincolo di prezzo massimo non può essere considerata nulla, ma solo provvisoriamente improduttiva di effetti.

La conclusione del complesso procedimento di affrancazione e la stipula della nuova convenzione diventano condizioni sospensive dell’efficacia del contratto di trasferimento, limitatamente alla parte relativa alla determinazione del prezzo in misura superiore al vincolo.

Applicazione retroattiva della legge

Per evitare dubbi interpretativi, il legislatore della riforma ha chiarito che la disciplina introdotta si applica retroattivamente anche agli immobili oggetto di contratti già conclusi prima dell’entrata in vigore della legge di conversione del decreto. Questo principio si applica a meno che le relative situazioni giuridiche non siano già state definite con sentenza passata in giudicato o con accordo transattivo avente efficacia di titolo esecutivo. In tal modo, si rispettano i principi di ragionevolezza e di uguaglianza sostanziale per tutti i privati coinvolti.

Effetti della nuova normativa su cause pendenti e richieste di restituzione

Con l’entrata in vigore della nuova normativa, il giudice dovrà fare applicazione della stessa nelle cause pendenti riguardanti la determinazione del prezzo massimo.

Invece di dichiarare la nullità parziale del contratto, il giudice dovrà stabilire la temporanea inefficienza della clausola che determina la differenza tra il prezzo convenuto e il prezzo vincolato.

La nuova normativa dispone inoltre che l’eventuale pretesa di rimborso della predetta differenza, a qualunque titolo richiesto, si estingue con la rimozione dei vincoli. La stipula della convenzione, quindi, fissa definitivamente il prezzo di cessione nella misura stabilita contrattualmente tra le parti.

La transazione determina anche la rimozione di qualsiasi vincolo di natura soggettiva convenzionalmente determinato. Le convenzioni possono prevedere requisiti sia di ordine soggettivo che di carattere soggettivo per i nuovi acquirenti. Questi requisiti mirano a circoscrivere l’ambito di circolazione del bene tra persone fisiche che rispettino le condizioni richieste ai fini dell’assegnazione sotto il profilo reddituale al momento del primo trasferimento.

Si deve distinguere tra questi limiti convenzionali e i vincoli soggettivi disposti in via registrata, che insistono solo al momento del primo trasferimento dell’immobile e sono rimasti inalterati.

Per quanto riguarda le convenzioni che riguardano la proprietà superficiaria, se la norma non prevede espressamente vincoli soggettivi di alienabilità, l’interpretazione sistematica della normativa indica che va estesa la disciplina relativa agli acquisti in piena proprietà. Ciò significa che eventuali limiti di alienabilità convenzionalmente previsti non si applicheranno.

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