Ultimo aggiornamento 19 Ottobre 2022 da VetrinaFacile.it & Redazione
Vademecum condominiale
Con la riforma del condominio (legge 220/2012) sono stati riscritti gli articoli del c.c. che trattavano le tematiche condominiali. Il nuovo testo dell’articolo 1117, così come è stato sostituito, ha dato una definizione più articolata della nozione di parti comuni, in cui sono compresi anche gli impianti condominiali. Nella nuova enunciazione, questi vengono così citati: gli impianti idrici, fognari e sistemi centralizzati di distribuzione di trasmissione per il gas, energia elettrica, per il versamento il condizionamento dell’aria.
Nel testo, però, si citano in generale tutti gli impianti che ricadono tra le parti comuni, compreso l’ascensore. Impianti realizzati, dunque, che sono da considerarsi comuni fino al punto di utenza, vale a dire fino al punto della loro diramazione ai locali di proprietà esclusiva, fatte salve le disposizioni dettate dalle normative di settore in materia di reti pubbliche.
Cosa si considera «comune» nel condominio
Quando si parla di spese, il principio generale suggerisce che a pagarle dovrebbero essere soltanto coloro che si servono di quel determinato servizio. Nel caso degli impianti, si tratta delle spese di installazione, di quelle di manutenzione (ordinaria e straordinaria) e di quelle dei consumi. Naturalmente, questo vale a patto che il regolamento di condominio non detti regole diverse. Eppure, non sempre la distinzione di ciò che è comune da ciò che non lo è, è sempre così netta. In ogni condominio possono infatti coesistere diversi tipi di impianti, alcuni come l’ascensore, sono al servizio di tutti i condomini, altri soltanto di alcuni. Qualche esempio di questo secondo caso?
La colonna fognaria verticale, collegata esclusivamente ad alcuni bagni sovrapposti l’uno all’altro. Ma c’è anche una terza possibilità: quella di un impianto che è in parte condominiale e in parte privata, come avviene per esempio per le tubazioni dell’acqua, che sono comuni fino a un certo punto, ma da quando si diramano per raggiungere un singolo alloggio diventano proprietà del privato.
L’impianto idrico nel condominio
L’impianto idrico è l’insieme delle tubature predisposte per distribuire l’acqua alle singole utenze. É di proprietà comune per le parti comprese tra il misuratore dell’azienda erogatrice e la diramazione nelle singole proprietà esclusive (articolo 1117 del codice civile). Generalmente si compone di una conduttura ad anello, posta al piano più basso dell’edificio, che funge da collettore da cui si dipartono le colonne montanti che, salendo verticalmente, vanno a servire le varie unità immobiliari posti ai piani soprastanti.
L’impianto può essere dotato di autoclave al fine di garantire l’affluenza delle acque ai piani più alti nel caso di ridotta pressione da parte dell’ente erogatore o a causa della particolare posizione dell’edificio servito. Anche questo impianto rientra nelle proprietà comuni a differenza di quanto avviene con il riscaldamento.
La legge non consente a nessun condomino di staccarsi dalla parte d’impianto comune, che deve provvedere il condominio; alla parte d’impianto di proprietà esclusiva devono provvedere i singoli condomini, i quali non possono quindi pretendere che l’amministratore mandi a riparare il loro i rubinetti o guasti e perdite di ogni genere che non derivino dai tubi montanti in comune.
La soluzione più equa e più frequente, prevede l’installazione di contatori individuali che misurano i consumi effettivi dei singoli appartamenti. Normalmente il condominio stipula in un unico contratto con la società erogatrice del servizio e spetta all’amministratore far seguire le letture di singoli contatori, per poi ripartire le quote in base ai rispettivi consumi.
Il regolamento può indicare il metodo per la suddivisione del conteggio dei millesimi di proprietà e quindi l’entità del pagamento è proporzionale al valore dell’appartamento. Tale criterio, però, non sempre è attendibile. Sì pensi, ad esempio, alla coppia di anziani che vive una casa di 200 metri quadrati, pur consumando meno rispetto a una famiglia numerosa che abita un alloggio più piccolo, sarà costretta a pagare una quota maggiore.
Come dividere le spese condominiali: ripartizione
Un secondo metodo, il più diffuso, prevede una ripartizione: passare sul numero di persone che abitano i singoli appartamenti, anche in questo caso, però, non si tratta di un sistema totalmente affidabile. É infatti complicato valutare se inserire o meno nel conteggio bambini, animali domestici, oppure gli ospiti fissi. Inoltre il criterio mette sullo stesso piano il condomino che vive in un appartamento e quello che può usufruire di un giardino e che, di conseguenza, necessita di continua irrigazione.
L’aggiornamento periodico dell’anagrafe condominiale, in parte, potrebbe risolvere il problema, che però si riproporrebbe quando all’interno del condominio sono presenti attività commerciali o studi professionali. In questi casi è praticamente impossibile determinare il numero esatto delle persone che contribuiscono al consumo dell’acqua e non resta altro che affidarsi ad una quantità forfettaria.
Chi paga i danni e le riparazioni al condominio?
Il condominio è tenuto a mantenere in efficienza l’impianto idrico comune, trattandosi in servizio essenziale e irrinunciabile, e ogni indispensabile riparazione che necessita e di qualsiasi carattere di urgenza, legittima l’amministratore a provvedere anche senza la preventiva approvazione della spesa da parte dell’assemblea (articolo 1135 ultimo comma del codice civile). Gli oneri derivanti dalla conservazione, riparazione e manutenzione dell’impianto saranno ripartiti tra i condomini in ragione delle quote millesimali. Tutto ciò sempre se diverse disposizioni non compaiono nel regolamento di condominio.
Installazione dell’autoclave nel condominio
L’installazione dell’autoclave, necessaria per ovviare alle deficienze di erogazione dell’acqua potabile ai piani alti, è spesso ostacolata dei condomini dei piani bassi che vorrebbero evitare la spesa. Al contrario i condomini dei piani alti, pretendono che la spesa vada ripartita fra tutti e non solo a loro carico. Innanzitutto, partendo dal presupposto che l’autoclave non è un’innovazione, poiché non muta nella consistenza e nella destinazione dell’impianto idrico esistenti, bensì la modifica, quindi va escluso che la sua installazione sia un’innovazione, deve essere trattata come una semplice modifica della cosa comune; con due conseguenze:
- In sede di assemblea, per l’approvazione non occorreranno maggioranze speciali, ma basteranno quelle ordinarie;
- Al di fuori dell’assemblea e senza che occorra il consenso di questa o dell’amministratore, ciascun condomino, o gruppo di condomini, può provvedere all’installazione assumendone la spesa (salvo che esista una norma del regolamento di condominio la quale vieti di effettuare opere sulle parti impianti comuni senza uno dei predetti consensi).
La spesa, va ripartita fra tutti i condomini secondo le rispettive quote millesimali, indipendentemente dall’utilità dell’opera. L’installazione dell’autoclave infatti è riferibile ad un servizio essenziale (in quanto compensa la carente erogazione dell’acqua ai piani più alti dell’edificio) e non può quindi esimere alcun condomino dal pagamento della relativa spesa. Anche se in effetti alcuni condomini non se ne avvantaggiano (Corte di Appello di Roma 30 gennaio 1962 numero 878, ma anche Cassazione 29 novembre 1963 numero 7172). Infine, la delibera vincolerà anche la minoranza dissenziente.
L’impianto elettrico nel condominio
L’impianto elettrico condominiale è destinato all’eliminazione delle parti comune e al funzionamento degli impianti di proprietà comune come l’ascensore, il bruciatore della centrale termica, l’autoclave, il funzionamento del citofono, dell’apri-porta, della centralina TV e altri possibile accessori o apparecchiature di sicurezza. Ai sensi dell’articolo 1117 del codice civile, l’impianto elettrico è da considerarsi un impianto comune a tutti i condomini, salvo titolo contrario.
L’amministratore deve accertarsi che ogni parte dell’impianto abbia i requisiti di conformità richiesti dal regolamento di attuazione, e allo scopo, può avvalersi della collaborazione di un professionista o di un tecnico del settore, al quale può richiedere un “attestato di adeguamento” ai precetti della legge o, quantomeno, l’indicazione dei provvedimenti da porre in atto per l’adeguamento di singoli impianti. Ovviamente, l’amministratore ha l’obbligo di effettuare i lavori solo sulla parte comune dell’impianto e non anche sulle variazioni interne delle altre unità immobiliari, di proprietà esclusiva. Per quanto riguarda le spese, aspetta sempre all’amministratore dividerle fra tutti i condomini, procedendo come nel caso delle spese dell’impianto idrico condominiale.
Le colonne per le auto elettriche nel condominio
In materia di impianti elettrici, occorre tenere conto di quanto disposto dalla legge 7 agosto 2012 n. 134, di conversione del decreto legge 22 giugno 2012 n. 83; che al fine di agevolare l’installazione delle colonnine per la ricarica delle auto elettriche in edifici condominiali prevede che “fatto salvo il regime di cui all’articolo 1102 del codice civile – le opere edilizie per l’installazione delle infrastrutture di ricarica elettrica dei veicoli in edifici in condominio, sono approvate dalle assemblee condominiali, in prima o in seconda convocazione, con le maggioranze previste dall’articolo 1136, comma 2 del codice civile (maggioranza degli intervenuti oltre i 500 millesimi)”. Ovviamente la delibera è necessaria solo per gli impianti installati nelle parti comuni condominiali, con esclusione delle installazioni nelle prese elettriche di casa o del garage.
Fibbra ottica nel condominio
L’installazione della Fibra Ottica, che potenzialmente permette a tutti i condomini di collegarsi rapidamente ad Internet, è prevista dal riformato articolo 1120 del codice civile, che recita “… che i condomini, con la maggioranza indicato dal comma 2 dell’articolo 1136 (la maggioranza delle assemblee che rappresentano almeno la metà del valore edificio calcolato in quote millesimali), possono disporre le innovazioni che, nel rispetto della normativa di settore, hanno oggetto l’installazione degli impianti centralizzati per la ricezione radiotelevisiva e per l’accesso a qualunque altro genere di flusso informativo, anche da satellite via cavo, e relativi collegamenti fino alla diramazione per le singole utenze, ad esclusione degli impianti che non comportano modifiche in grado di alterare la destinazione della cosa comune e di impedire agli altri condòmini di farne uso secondo il loro diritto”.
In molti casi, il cablaggio edifici condominiali per alcuni proprietari, impauriti dal fatto che i lavori potessero intaccare le parti comuni dello stabile. Sulla questione è intervenuta anche la legge 164/2014 conversione decreto “Sblocca Italia” che attraverso l’articolo 135 bis del Testo Unico in materia Edilizia, ha stabilito che ” tutti gli edifici di nuova costruzione per i quali le domande di autorizzazione edilizia sono presentate dopo il primo luglio 2015 devono essere equipaggiati con infrastruttura fisica multiservizio passiva interna all’edificio, costituita da adeguati spazi alla TV ed impianti di comunicazione ad alta velocità in fibra ottica fino ai punti terminali di rete”.
Lo stesso obbligo si applica a decorrere dal primo luglio 2015, in caso di opere che richiedono il rilascio di un permesso di costruire, ai sensi dell’articolo 10, comma 1, lettera c. Per Infrastruttura Fisica Multiservizio Interno all’Edificio si intende il complesso delle installazioni presenti all’interno dell’edificio contenenti reti di accesso cablati in fibra ottica con terminazione fissa senza fili che permettono di fornire l’accesso ai servizi a banda ultralarga e di connettere il punto di accesso dell’edificio con il punto terminale di rete.
Tutti gli edifici di nuova costruzione per il quale le domande di autorizzazione edilizia sono presentate dopo il primo luglio 2015 devono essere equipaggiati di un punto di accesso. Lo stesso obbligo si applica, a decorrere dal primo luglio 2015, in caso di opere di ristrutturazione profonda che richiedono il rilascio di un permesso di costruire ai sensi dell’articolo 10. Per punto di accesso si intende il punto fisico, situato all’interno o all’esterno dell’edificio e accessibile alle imprese autorizzate a fornire reti pubbliche di comunicazione, che consente la connessione con l’infrastruttura interna all’edificio predisposte per i servizi di accesso in fibra ottica a banda ultralarga. Gli edifici equipaggiati in conformità al presente articolo possono beneficiare, ai fini della cessione, dell’affitto o della vendita dell’immobile, dell’etichetta volontaria e non vincolante di “Edificio Predisposto Alla Banda Larga”, rilasciato da un tecnico abilitato.
L’impianto di riscaldamento nel condominio
All’interno del condominio, gli impianti di riscaldamento possono essere centralizzati o autonomi. In questo secondo caso caldaia, caminetti e stufe producono calore esclusivamente per l’appartamento in cui sono installati. L’accensione e lo spegnimento, quindi anche i consumi, sono regolati dal singolo proprietario, che quindi è responsabile della manutenzione e dell’eventuale malfunzionamento dell’impianto.
Nel primo caso, quello centralizzato, invece è una caldaia comune a trasportare, attraverso un sistema di tubazioni, l’acqua calda nei caloriferi dislocati nelle singole unità abitative. Contrariamente all’impianto autonomo, periodo e orari di funzionamento sono uguali per tutti i condomini, mentre per quanto riguarda i consumi, anche impianti centralizzati sono ormai diventati semi-autonomi grazie all’introduzione obbligatoria delle termo-valvole e dei contabilizzatori di calore.
In caso di malfunzionamento dell’impianto, la responsabilità è dell’amministratore, che deve provvedere, passando dall’assemblea, l’eventuale adeguamento. Per l’installazione di un nuovo impianto centralizzato è necessario il voto favorevole della maggioranza degli intervenuti in assemblea, che rappresentino almeno i due terzi dei millesimi. Per la trasformazione degli stessi impianti autonomi, invece, è sufficiente la maggioranza degli intervenuti con almeno 500 millesimi.
Nel caso in cui il condomino decida di passare da un impianto alimentato a gasolio a un altro alimentato a metano, ci sono due scenari: se la conversione si limita alla semplice sostituzione del bruciatore, è sufficiente il voto favorevole della maggioranza degli intervenuti che rappresentino almeno un terzo del valore dell’edificio, l’intervento prevede lo spostamento della caldaia di altri lavori straordinari di grossa entità, il quorum richiesto è della maggioranza degli intervenuti e almeno 500 millesimi.
La spesa si compone di due quote:
- una fissa, che comprende i costi di manutenzione ordinaria, alla gestione del servizio di contabilizzazione delle dispersioni di calore;
- una variabile, che indica il consumo effettivo misurato dei ripartitori dei singoli termosifoni.
In passato in assenza di valvole, per stabilire criteri di ripartizione più o meno equi, il condominio doveva calcolare i cosiddetti “millesimi di calore”. Non era detto infatti, che due appartamenti identici in quanto a grandezza avessero uguale consumo di combustibile, se uno dei due era posta un piano medio, circondato da altri locali riscaldati e l’altro, invece, si trovava all’ultimo piano ad angolo, il primo consuma molto meno e il secondo molto di più. I millesimi di calore solitamente sono quindi determinati attraverso il mix di due parametri: la volumetria dell’appartamento, il numero di caloriferi presenti.
Diritto al calore
In forza del principio generale di uguaglianza tra condomini, in ogni condominio i servizi comuni devono essere goduti da condomini in modo uguale. Ciò vale anche per l’impianto di riscaldamento centralizzato: se un immobile è ben riscaldato ed un altro no, sia ha uno squilibrio. É l’amministratore in prima persona (e il condomino in seconda istanza) il responsabile del danno causato dalle cose che ha in custodia (articolo 2051 del codice civile) che questo caso si può configurare, per esempio, con una malattia causata, anche solo aggravata, dal mancato riscaldamento.
Il cosiddetto “distacco” si verifica nel caso in cui un singolo condomino, in precedenza allacciato all’impianto centralizzato comune di riscaldamento, procede, in via del tutto autonoma, a distaccare le diramazioni dalla sua unità immobiliare. Ciò non comporta, da parte del condomino, l’abbandono della propria quota di proprietà sullo stesso, ma la semplice rinuncia al servizio reso alla comunità condominiale.
La condizione per cui un condomino può rinunciare all’utilizzo dell’impianto centralizzato di riscaldamento e di condizionamento è che dal suo distacco non derivino squilibri di funzionamento o aggravi di spesa per gli altri condomini. Se così fosse, è previsto che il rinunciante concorra comunque al pagamento delle spese per la manutenzione straordinaria dell’impianto e della sua conservazione e messa a norma (articolo 118 comma 4 del codice civile).
Canne fumarie nei condomini: chi paga
A meno che il regolamento condominiale non dica espressamente il contrario, i costi della manutenzione ordinaria della canna fumaria centrale vanno ripartiti secondo i millesimi di calore. Quelli della manutenzione straordinaria, della costruzione e della ristrutturazione, invece, secondo i millesimi di proprietà. Se le canne fumarie sono singole, ciascuno paga per sé (Cassazione 25 settembre 2012 numero 16306) e per identificare a chi appartengono, basta cercare chi effettivamente se ne serve.
L’impianto di condizionamento nei condomini
Si tratta di impianti in grado di tenere sotto controllo tutti i parametri da cui dipende il benessere ambientale, quindi la temperatura, l’umidità dell’aria e la sua purezza.
Possono essere di due tipi:
- Centralizzati
- Singoli
I vantaggi di questo tipo di impianti sono notevoli. Si controllano facilmente le condizioni ambientali, si possono localizzare i principali componenti d’impianto in unica centrale di trattamento dell’aria. Inoltre non presentano tubazioni, cavi elettrici, filtri, rendono facile il ricorso ai recuperatori di calore tra aria esterna ed aria di espulsione.
Per contro, esistono anche alcuni svantaggi:
- Come la scarsa efficienza energetica,
- L’ingombro
- Il costo dei canali d’aria
- La necessità di accurati bilanciamenti della rete di canali.
Bisogna poi considerare che l’installazione di condizionatori d’aria è una tendenza recente, pertanto i costi energetici e la difficoltà di differenziare i consumi di ciascun appartamento sconsigliano di adottare impianti centralizzati. Comunque, laddove esistono impianti di aria condizionata condominiale si applicano gli stessi principi e le stesse disposizioni di legge che valgono per impianti di riscaldamento centralizzato, con la sola differenza che il criterio più corretto per ripartire i consumi dovrebbe essere quello della cubatura.
Fonti rinnovabili nel condominio
Ciascun condomino può, quando possibile, fare installare nelle parti comuni del condominio, impianti per la produzione di energia da fonti rinnovabili destinati al servizio di singole unità. Questi impianti vanno installati sul lastrico solare e su ogni altra idonea superficie comune o ancora sulle parti di proprietà individuale dell’interessato. A prevederlo è l’articolo 1122 bis del Codice Civile.
L’installazione sul tetto comune dell’edificio di alcuni pannelli fotovoltaici, per la produzione di energia elettrica ad uso personale, non necessità di alcuna autorizzazione, a patto che l’intervento:
- non comporti modifiche delle parti comuni;
- non metta a repentaglio la stabilità e la sicurezza dell’edificio;
- non ne alteri il decoro architettonico.
Se si verifica uno dei tre casi elencati, il condomino può comunque effettuare i lavori, ma soltanto con la delibera dell’assemblea di condominio, che richiede il voto favorevole della maggioranza degli intervenuti e di due terzi dei millesimi dell’edificio.
Installare una cisterna per il gasolio nell’autorimessa comune
Il proprietario di un garage ubicato in condominio, che intenda detenere del carburante (come per esempio di gasolio) in una cisterna, ha l’obbligo di presentare un’istanza al comando provinciale dei vigili del fuoco al fine di attivare gli appositi controlli antincendio. In caso contrario, commette i reati di cui all‘articolo 679 del Codice Penale e all’articolo 20 del D.Lgs 139/2006 (Cassazione 20 marzo 2017 numero 132011).
Sicurezza certificata
Gli impianti condominiali che oggi sono soggetti ai requisiti di sicurezza e che quindi devono essere certificati da Impresa abilitata sono quelli risultanti dall’articolo 1 del decreto del Ministro per lo Sviluppo Economico 37/2008, vale a dire gli impianti posti al servizio degli edifici, indipendentemente dalla destinazione d’uso, collocate all’interno degli stessi o delle relative pertinenze.
Rientrano nella normativa:
- impianti di produzione, trasformazione, trasporto, distribuzione, utilizzazione dell’energia elettrica;
- impianti di protezione contro le scariche atmosferiche, nonché gli impianti per l’automazione di porte, cancelli e barriere;
- impianti radiotelevisivi, le antenne e impianti elettronici in genere;
- impianti di riscaldamento, di climatizzazione, di condizionamento di refrigerazione di qualsiasi natura o specie, comprese le opere di evacuazione dei prodotti della combustione delle condense, e di ventilazione e aerazione dei locali;
- impianti idrici e sanitari di qualsiasi natura o specie, impianti per la distribuzione e l’utilizzazione di gas di qualsiasi tipo, comprese le opere di evacuazione dei prodotti della combustione ventilazione e aerazione dei locali:
- impianti di sollevamento di persone o di cose per mezzo di ascensori, di montacarichi, di scale mobili e simili;
- impianti di protezione antincendio.
Prima del DM 37/2008, gli impianti di distribuzione e di utilizzazione dell’energia elettrica dovevano essere dotati di messa a terra e interruttore differenziale ad alta sensibilità o di altri sistemi di protezione equivalenti. In mancanza di tali requisiti, era obbligatorio il loro adeguamento entro il 31 dicembre 1998. Nel caso di installazione, trasformazione, ampliamento adeguamento dell’impianto elettrico, occorreva la redazione di un progetto delle opere, da parte di professionisti abilitati.
La ditta installatrice era obbligata a rilasciare la dichiarazione di conformità dell’impianto alla normativa della legge 46/1990. Con la nota 61229/1994, il Ministero dell’Industria aveva peraltro precisato che l’ambito di applicazione della normativa è strettamente legato alle abitazioni civili, eventualmente estendibili al solo impianto di illuminazione delle parti comuni. Ne erano quindi esclusi gli altri impianti elettrici comuni quali, per esempio, quello dell’ascensore, dell’impianto termico e di condizionamento, per i quali continuano ad applicarsi le altre norme di prevenzione preesistenti.
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