TIPOLOGIE CONTRATTI DI LOCAZIONE “RIEPILOGHIAMO”

CONTRATTI A CANONE CONCORDATO

La legge 431/98, che ha riformato le locazioni abitative, sbloccandole dal vincolo dell’equo canone, ha previsto, oltre ai contratti a canone libero 4 + 4, un “secondo canale” di contratti, definiti genericamente come contratti a canone concordato o convenzionali, o semplicemente “contratti tipo“. Rientrano tra questi contratti:

  • contratti di durata 3 anni + 2 di rinnovo obbligatorio
  • contratti per studenti universitari  di durata da 6 mesi a 3 anni, con ugual periodo di rinnovo
  • contratti transitori con la durata da 1 a 18 mesi

ACCORDI TERRITORIALI

In conformità alle finalità indicate all’art.2, comma 3, della legge del 9 dicembre 1998, n.431, stabiliscono fasce di oscillazione territoriali del canone di locazione all’interno delle quali, secondo le caratteristiche dell’edificio e dell’unità immobiliare, è concordato il canone per i singoli contratti. Per durate contrattuali superiori a quella minima fissata (3 + 2), possono stabilire inoltre misure di aumento dei valori delle suddette fasce per aree omogenee e particolari forme di garanzia.


CONTRATTO TRANSITORIO

Rientra tra i contratti tipo e secondo la legge 431/98, con cui sono state riformate tutte le locazioni abitative, si tratta di una formula che va utilizzata solo per soddisfare reali esigenze di transitorietà sia del proprietario che dell’inquilino.

Il contratto transitorio, che prevede una durata da 1 a 18 mesi e per il quale il canone di locazione è concordato e determinato in base ai criteri e ai valori fissati dagli accordi territoriali se l’immobile si trova in un comune ad alta densità abitativa (sebbene rispetto agli altri contratti tipo: 3 + 2 e a studenti universitari, presenti la possibilità di applicare una maggiorazione del 20%) o un canone libero negli altri casi, non prevede rinnovo alla sua scadenza.
Visto che, quest’ultimo, costituirebbe un chiaro riconoscimento del venire meno dell’esigenza che ha giustificato la sua stipula. Quando l’esigenza di transitorietà è motivata dal proprietario, questi è tenuto a darne spiegazione nel contratto e confermare tale esigenza prima della scadenza.
Analogamente quando è giustificata dal conduttore, il quale potrebbe avere necessità di abitare l’immobile per un breve periodo, occorre certificare le motivazioni sempre nel contratto di locazione.

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CONTRATTO LIBERO

Comunemente chiamato 4+4, è regolato dalla legge 431/98. Prevede una durata di 8 anni, con rinnovo automatico, in caso di mancata disdetta, e la possibilità di concordare liberamente il canone di locazione tra le parti, compreso il suo aggiornamento, che può avvenire: di anno in anno, tenendo conto delle percentuali di inflazione e può essere richiesto a mezzo lettera raccomandata dal proprietario (se il proprietario non ha optato per il regime di cedolare secca). La suddivisione delle spese tra proprietario ed inquilino, invece, viene stabilita dal Codice Civile e da alcuni articoli relativi alla Legge dell’equo canone n. 392/78.

 

  • DISDETTA

    La risoluzione di un contratto può essere un’esigenza ricorrente. Le modalità con cui un proprietario può dare disdetta dipendono però da alcune variabili. Alla prima scadenza contrattuale questi può avvalersi della facoltà di diniego del rinnovo, dandone comunicazione almeno sei mesi prima, per le motivazioni che possiamo così riassumere:
    • necessità di destinare l’immobile ad uso proprio o di parenti entro il secondo grado;
    • in caso di ricostruzione o importante ristrutturazione;
    • di vendita, senza la disponibilità di altri immobili eccetto l’abitazione;
    • o nel caso di una persona giuridica, ente pubblico o con finalità sociali, mutualistiche, cooperative, assistenziali, etc., che intenda usufruirne offrendone al conduttore uno sostitutivo.

    L’inquilino, per gravi motivi, può recedere, invece, in ogni momento dando comunicazione sei mesi in anticipo con raccomandata.


GRAVI MOTIVI

Nel caso dei gravi motivi necessari per la disdetta dell’inquilino non si può fare riferimento ad un preciso elenco, ma ciò che legge considera “gravi motivi” devono essere fattori:

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  • oggettivi• estranei alla volontà del conduttore• imprevedibili• Sopravvenuti in seguito alla stipula del contratto di affitto.

Alla luce di queste indicazioni, spetterà poi ad un giudice (se chiamato in causa dal proprietario che riceve la disdetta) valutare ogni singolo caso e rinvenire l’effettiva presenza di tali fattori nei casi concreti.

 

LOCAZIONE CON PATTO DI OPZIONE D’ACQUISTO O COMPRAFFITTANDO

Definita anche locazione con riscatto, è una formula che consente di mettere sul mercato gli immobili invenduti, concedendoli a quei potenziali acquirenti che non hanno la possibilità di accedere all’acquisto, con l’impegno da parte del locatore a vendere l’immobile a determinate condizioni, preventivamente stabilite fra le parti, qualora il conduttore eserciti l’opzione di acquisto entro il termine concordato. Dal punto di vista tecnico si tratta di redigere un contratto di locazione classico, al quale collegare una scrittura privata di patto di opzione di acquisto: con tale scrittura il proprietario concede all’inquilino un diritto di opzione per l’acquisto dell’immobile locato, accettando di considerare i canoni di locazione fino a quel momento ricevuti a titolo di “acconto” sul prezzo di vendita.

L’inquilino che oggi non può accedere al mutuo perché privo delle garanzie richieste dalla banca, può con questo sistema acquistare l’immobile ottenendo un finanziamento del prezzo di acquisto direttamente dal proprietario.

 

CEDOLARE SECCA

Prevista nel decreto attuativo del federalismo comunale sostituisce la tassazione ordinaria sugli affitti con un’imposta pari al 21% del canone d’affitto (10% per i contratti a canone concordato nelle città ad alta tensione abitativa).

Questa imposta oltre alla tradizionale irpef va anche a sostituire quella di registro e di bollo sui contratti di locazione. La sua applicazione è facoltativa e dipendente dalla scelta del proprietario, mentre la sua convenienza va tarata sul reddito e sulla possibilità di usufruire di detrazioni irpef più o meno consistenti.

 

AGGIORNAMENTO CANONE

Nel caso del “canone libero” il locatore ha la possibilità di richiedere un suo incremento annuo che lo ripaghi dell’inflazione. Nella precedente normativa il livello massimo di questo incremento era apri al 75% dell’indice Istat del costo della vita per operai e impiegati. Con le nuove norme oggi si può arrivare anche al 100% nel caso di contratti abitativi liberi. Per le spese straordinarie è allo stesso modo concesso al proprietario di richiedere, inserendolo sul contratto, un incremento del canone annuo pari all’interesse legale (3%) sul costo sostenuto. In entrambi i casi si tratta comunque di diritti del proprietario ma non di obblighi da parte dell’inquilino, cosa che apre alla libera contrattazione tra le parti.

 

DETRAZIONI IRPEF

Per detrazione d’imposta (o anche onere detraibile) si intende un importo che viene sottratto dall’imposta dovuta dopo averla calcolata sul reddito imponibile. Uno sconto fiscale, quindi, sull’Irpef dovuta. Ne sono un esempio le detrazioni per inquilini che prendono la residenza nell’immobile in affitto. Per esempio il dipendente trasferitosi per lavoro ha diritto ad uno sconto, sull’IRPEF da pagare, di 991,60 € per i redditi fino a 15.493,71 euro e di 495,82 per redditi oltre i 15.493,71 ma non superiore a 30.987,41 euro.

fonte: blogaffitto.it


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