Trascrizione immobiliare

La trascrizione immobiliare si manifesta attraverso la “Pubblicità” e può avere differenti funzioni. Tra queste abbiamo:

Pubblicità Notizia: quando si impone al soggetto l’obbligo pena l’applicazione di una sanzione, di rendere noti determinati fatti. L’omissione non impedisce il prodursi degli effetti voluti dalla legge (sentenza che determina l’acquisto di un diritto per usucapione).
Pubblicità Dichiarativa: quando si impone al soggetto interessato l’onere di pubblicizzare l’evento (atto di compravendita) per renderlo opponibile ai terzi.
Pubblicità Costitutiva: quando è necessaria non solo per l’opportunità ai terzi ma per il perfezionamento del negozio giuridico o del rapporto contrattuale (l’ipoteca).

L’istituto della trascrizione assume la definizione di pubblicità in quanto assolve la funzione di rendere conoscibili o conosciuti a chi ne abbia interesse, determinati fatti relativi a beni immobili o beni mobili registrati, mediante accertamento, per i beni immobili, presso l‘Agenzia del Territorio (servizio pubblicità immobiliare).

Il Servizio di Pubblicità Immobiliare

Il servizio di Pubblicità Immobiliare – già denominato Conservatoria dei Registri Immobiliari¹ – è quello attraverso il quale lo Stato garantisce la pubblicità degli atti relativi ai beni immobili situati nel suo territorio.

L’ufficio che eroga tale servizio è soggetto principalmente ai seguenti obblighi:

tiene un registro generale d’ordine su cui vanno riportati, secondo l’ordine di presentazione, tutti i titoli (atti notarili o di pubblici uffici riguardanti immobili) che gli vengono trasmessi per essere trascritti, iscritti o annotati,
permette l’ispezione dei registri immobiliari (ispezioni ipotecarie),
rilascia a chiunque ne faccia richiesta, copia delle trascrizioni, iscrizioni e annotazioni contenute nei registri.

La trascrizione immobiliare

La trascrizione attua una forma di pubblicità dichiarativa e si distingue da altri regimi di pubblicità (notizia e costitutiva). La principale funzione di questa pubblicità è quella di risolvere il conflitto fra più acquirenti di un bene immobile di proprietà di uno stesso soggetto (qualora uno stesso proprietario venda a più persone l’immobile, fra queste persone è preferita quella che ha trascritto per prima il relativo atto, che prevale sugli altri trascritti successivamente, per effetto della trascrizione).

La trascrizione però non sana eventuali vizi del negozio giuridico trascritto (se un atto di compravendita è nullo o annullabile, la trascrizione non lo rende valido). Quindi la trascrizione si esegue se il contratto è redatto per atto pubblico, per sentenza o per scrittura privata autenticata opponibile ai terzi l’acquisizione del diritto (in sostanza se acquisto un immobile ne divento proprietario anche se l’atto di acquisto non viene trascritto, ma non potrò mai opporre ai terzi il mio diritto di proprietà).

La trascrizione ha luogo mediante l’esibizione di una nota di trascrizione e di un copia dell’atto presso l’Ufficio del Territorio nella cui circoscrizione è situato l’immobile oggetto dell’atto (anche nei casi di trasmissione telematica con il c.d. Adempimento unico, farà fede ai fini della trascrizione la data di presentazione della nota e della copia cartacea dell’atto).

La trascrizione immobiliare | Approfondiamo

Le trascrizioni sono formalità relative ad atti di trasferimento o costituzione di diritti su bene immobili in cui il soggetto acquista l’immobile compare come parte “a favore” mentre il soggetto che vende figura come parte “contro”; le trascrizioni possono essere relative anche a costituzioni di vincoli di vario genere (ad esempio pignoramenti, sequestri, citazioni, ecc.) sui beni immobili. Più precisamente con la trascrizioni si rendono pubblici e quindi opponibili ai terzi:

i contratti che trasferiscono la proprietà di un bene immobile,
i contratti che costituiscono, trasferiscono, modificano ed estinguono un diritto reale di godimento³ (abitazione, servitù, usufrutto, uso, enfiteusi, superficie),
le domande giudiziali sui suddetti diritti,
le sentenze di esproprio

Le trascrizioni sono formalità relative alla costituzione di ipoteca su immobili derivante, per esempio, da richieste di mutuo.
Le annotazioni sono formalità che per volontà delle parti o per ordine del giudice hanno il potere di modificare, ridurre o annullare gli effetti di altre formalità (per esempio cancellazioni di ipoteche, cancellazioni di pignoramenti etc.).

La trascrizione immobiliare | L’accesso alle ispezioni ipotecarie si svolge con due modalità:

ricerca per soggetto o per immobile al fin di individuare ed eventualmente visionare le note di interesse,
ispezione diretta per nota di cui l’utente conosce i dati identificativi.

Nel caso di ispezione per soggetto o per immobile il richiedente presenta un modulo alle postazioni della sala visure. Detto modulo contiene l’indicazione delle generalità delle persone fisiche, la denominazione o la ragione sociale e la sede delle persone giuridiche, delle società e delle associazioni che si intendono ispezionare, ovvero gli identificativi catastali dell’immobile. La ricerca viene espletata dal personale dell’ufficio seguendo diverse metodologie, a seconda del periodo o dei periodi coinvolti dall’ispezione. Abbiamo:

ricerca informatizzata per i periodi successivi alla data di automazione di ogni singolo ufficio provinciale, questa ricerca si può effettuare presso un qualsiasi Ufficio Provinciale del Territorio anche per immobili che ricadano in altre province,
ricerca manuale sui registri cartacei (rubrica dei cognomi e tavola dei nomi) per i periodi antecedenti la data di automazione, questa ricerca si può effettuare per immobili che si trovano nella provincia in cui ricade l’Ufficio Provinciale del Territorio presso cui si reca.

Al termine delle operazioni, se la ricerca ha dato esito positivo e non si deve procedere sull’archivio cartaceo, al richiedente viene consegnata la stampa dell’elenco sintetico delle formalità rinvenute in fase di ispezione e la stampa delle singole formalità eventualmente richieste.

Quando non basta la consultazione dell’archivio informatizzato

Se ai fini dell’ispezione non è sufficiente la consultazione dell’archivio informatizzato, ma è richiesta la consultazione dell’archivio cartaceo (ciò si verifica nel caso di ispezione di titoli ovvero quando le formalità interessate all’ispezione sono antecedenti al periodo automatizzato), il personale dell’ufficio effettua la ricerca dei dati richiesti nei registri cartacei (rubriche, tavole, repertori) e sottopone al richiedente i repertori affinché questo selezioni le note che intende visionare indicandone gli estremi identificativi sul modello di richiesta.

È possibile effettuare anche ispezioni ipotecarie “on line”. Il servizio può essere richiesto per qualsiasi circoscrizione del territorio nazionale ad esclusione delle Provincie Autonome di Trento e Bolzano e delle zone nelle quali vige il sistema tavolare. Il servizio ispezioni ipotecarie “on line” richiede il pagamento delle tasse ipotecarie per cui è necessario effettuare un preventiva registrazione ai servizi finanziari “on line” di Poste Italiane S.p.a. che permette di effettuare pagamenti in modalità telematica.

La trascrizione immobiliare | Pubblicità dei fatti giuridici | Cosa succede in mancanza di trascrizioni dell’atto di acquisto

In mancanza di trascrizioni dell’atto di acquisto e per effetto del principio di continuità (art. 2650 c.c.)², non producono effetto le successive trascrizioni o iscrizioni a carico dell’acquirente, con la prima conseguenza che il conflitto tra più acquirenti va risolto in base al principio che prevale non chi ha per prima trascritto, ma chi ha un titolo di acquisto con data anteriormente certa, ossia che abbia proceduto alla registrazione.

Sono inoltre trascritte le domande giudiziali riguardanti atti soggetti a trascrizione così da opporle a chiunque abbia acquistato diritti in base ad un trascritto o iscritto successivamente alla trascrizione della domanda stessa: si pensi ad un promissario acquirente che intende risolvere un contratto o chiederne l’adempimento, se egli trascrive l’atto di citazione, questo gli consentirà di opporre la sentenza al terzo acquirente che eventualmente acquisti l’immobile dal promittente venditore durante lo svolgimento della causa.

Note

¹La Conservatoria dei Registri Immobiliari è presente in Italia in tutte le regioni. Essa svolge la funzione di conservare, pubblicare e rendere disponibili per la consultazione tutti gli atti e le scritture che individuano il trasferimento di diritti reali tra soggetti.

²Continuità delle trascrizioni: Nei casi in cui, per le disposizioni precedenti, un atto di acquisto è soggetto a trascrizione, le successive trascrizioni o iscrizioni a carico dell’acquirente non producono effetto, se non è stato trascritto l’atto anteriore di acquisto.

Quando l’atto anteriore di acquisto è stato trascritto, le successive trascrizioni o iscrizioni producono effetto secondo il loro ordine rispettivo, salvo il disposto dell’articolo 2644 del c.c.

L’ipoteca legale a favore dell’alienante e quella a favore del condividente iscritte contemporaneamente alla trascrizione del titolo di acquisto o della divisione, prevalgono sulle trascrizioni o iscrizioni eseguite anteriormente contro l’acquirente o il condividente tenuto al conguaglio [disp. att. 225, 229].

³Diritti reali di godimento – I diritti reali di godimento attribuiscono a un soggetto il potere di utilizzare, in modo pieno e immediato, un bene di proprietà di un altro soggetto, il quale vede limitato il proprio diritto di proprietà. Quando questo requisito viene meno, perché il titolare del diritto reale minore diventa anche proprietario, automaticamente viene meno il diritto minore, che si estingue attraverso la cosiddetta consolidazione. A differenza della proprietà, che è perpetua, i diritti reali minori possono essere perpetui oppure a tempo determinato. Tutti i diritti reali di godimento si estinguono per non uso, se quest’ultimo si protrae per venti anni.

Enfiteusi – L’enfitèusi (dal latino tardo emphyteusis, a sua volta dal greco ἐμφύτευσις che è da έμφυτεύω, «piantare, innestare»; e perciò «locazione per piantagione e frutto») è un diritto reale di godimento su un fondo di proprietà altrui, generalmente agricolo; secondo il quale, il titolare (enfiteuta) ha la facoltà di godimento pieno (dominio utile) sul fondo stesso, ma per contro deve migliorare il fondo stesso e pagare inoltre al proprietario (direttario o concedente) un canone annuo in denaro o in derrate.