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Ultimo aggiornamento 19 Ottobre 2022 da VetrinaFacile.it & Redazione

Suddivisione delle spese condominiali

Se come accade a metà degli italiani, l’acquisto riguarda un appartamento in condominio (ma anche una semplice villetta plurifamiliare o a schiera) ci si dovrà occupare della suddivisione delle spese condominiali, quindi parti comuni (tetti, androni, vialetti etc).

Ecco, quindi, che il legislatore con l’articolo 1123 codice civile, al primo comma, prevede che ciascun condomino contribuisca per la suddivisione delle spese condominiali, in misura proporzionale al valore della sua proprietà, alle spese necessarie per la conservazione e per il godimento delle parti comuni dell’edificio e per la prestazione dei servizi nell’interesse comune.

La legge d’altro canto è estremamente chiara nell’affermare che non è ammessa la rinuncia da parte del singolo condomino alle cose comuni, e che il diritto di ciascun condomino sulle parti comuni è proporzionale al valore immobiliare che gli appartiene (articolo 1118 del codice civile).

Ai fini della suddivisione delle spese condominiali con relativa ripartizione, ricorre l’articolo 68 delle disposizioni di attuazione del codice civile, precisando che il valore proporzionale di ciascuna unità immobiliare è espresso dopo l’acquisto in millesimi in una tabella apposita allegata al regolamento di condominio.

Suddivisione delle spese condominiali «ordinarie»

Le spese per la conservazione e il godimento delle parti comuni sono considerate spese ordinarie. In particolare, le spese di conservazione sono quelle destinate alla manutenzione dell’edificio condominiale nei suoi elementi strutturali, come il tetto, i muri e la facciata. Queste sono inscindibilmente collegate alla proprietà del bene, di conseguenza, la misura della relativa spesa resta sempre commisurata alla proporzione espressa dalla quota millesimale.

Anche le spese necessarie al godimento all’uso della cosa comune devono essere corrisposte in base al medesimo criterio dei millesimi di proprietà, ma queste spese scaturiscono dall’utilizzo dei beni comuni, cioè da un fatto soggettivo, personale e mutevole, perciò il contributo, pur corrisposto dal singolo condomino in ragione della propria quota, è adeguato al suo godimento.

Suddivisione delle spese condominiali «straordinarie»

Tra le spese straordinarie si annoverano, invece, le cosiddette spese di proprietà, quelle inerenti l’istallazione di un bene, quelle necessarie per la manutenzione straordinaria degli impianti, ovvero tutte quelle spese atte a conservare nel tempo, a ricostruire o innovare la struttura del bene o dell’impianto. Quindi, salvo diversa convenzione, le spese sono sostenute da tutti i condomini in misura proporzionale al valore della proprietà di ciascuno, cioè in proporzione ai cosiddetti millesimi di proprietà.

Il criterio generale e tuttavia mitigato dal 2° comma dell’articolo 1123 del codice civile, in caso in cui vi sia una oggettiva diversa utilizzazione della cosa comune. Esso, infatti, dispone che si tratta di cose destinate a servire i condomini in misura diversa, le spese sono ripartite in proporzione all’uso che ciascuno può farne.

Si pensi, per esempio, all’ascensore, è indubbio che il proprietario dell’appartamento ubicato all’ultimo piano userà oggettivamente più volte l’ascensore rispetto al proprietario che abita l’appartamento al piano terra. Il 3° comma del medesimo articolo prevede, infine, che se le parti, i servizi e impianti sono destinati a servire solo una parte del fabbricato, le spese relative alla loro manutenzione saranno a carico del gruppo dei condomini che ne trae utilità; in questo caso parleremo di condominio parziale.

Assemblea condominiale

L’assemblea condominiale è l’organo di autogoverno dei condomini ove vengono rappresentante le volontà comuni collegiali di quest’ultimi, a differenza della volontà distinta ed autonoma dei singoli partecipanti atta a disciplinare l’uso dei servizi e delle cose comuni.

Si esprime mediante deliberazioni che vengono riportati in appositi verbali da trascrivere secondo quanto previsto dall’articolo 1136, ultimo comma, del codice civile nel registro dei verbali delle assemblee menzionato nell’articolo 1130, primo comma, n. 7, la cui cura e assunta a rango di specifico obbligo in capo all’amministratore sanzionabile, in caso di sua inosservanza con la revoca.

Non tutte le espressioni collettive hanno contenuto decisorio, le delibere assunte in sede assembleare, infatti, possono sì rappresentare la volontà decisionale collettiva ma essere pure e semplici espressioni valutative o di giudizio.

Solo le prime potranno essere quindi oggetto di impugnativa in base all’articolo 1137 del codice civile, mentre le seconde sia pure pedissequamente riportate nel verbale, non assurgono al rango di deliberazioni che vincono il condomino verso l’esterno e, conseguentemente, non possono essere sottoposte al vaglio dell’autorità giudiziaria per carenza d’interesse a impugnare (ex articolo 100 del codice di procedura civile).

L’assemblea viene preceduta dalla sua convocazione che deve essere comunicato ai condomini almeno 5 giorni prima della data fissata per la prima adunanza, a mezzo di posta raccomandata, posta elettronica certificata, fax o tramite consegna a mano. L’assemblea condominiale deve essere convocata annualmente dall’amministratore, in via ordinaria, per le deliberazioni indicate nell’articolo 1135 del codice civile (e dell’articolo 66, primo comma, delle disposizioni di attuazione).

Intervento dei condomini

L’articolo 1136 del codice civile, anch’esso novellato dalla legge di riforma, al primo comma disciplina l’intervento in assemblea dei condomini. In linea generale, viene definito condomino chi è titolare del diritto di proprietà di un piano in proporzione al piano dell’edificio. Così, per esempio, è escluso che possa rivestire la qualità di condomino colui che abbia stipulato solo il contratto preliminare di compravendita e quindi non dovrà pagare le spese condominiali sino a rogito eseguito.

Inoltre, il diritto di voto del conduttore (ex articolo 10 legge numero 392/1978) è limitato alle ipotesi in cui deve liberarsi sulle spese ordinarie sulle modalità di gestione dei servizi di riscaldamento e di condizionamento d’aria e l’usufruttuario eserciterà il diritto di voto negli affari che attengono all’ordinaria amministrazione.

Dal semplice godimento delle cose e dei servizi comuni, ogni condomino può intervenire all’assemblea anche a mezzo di rappresentante, munito di delega scritta. Se i condomini sono più di 20, il delegato non può rappresentare più di un quinto dei condomini e del valore proporzionale.

Ai fini della costituzione dell’assemblea e della validità delle deliberazioni, l’articolo 1136 del codice civile prevede un duplice quorum: equello “costitutivo” ossia indicativo del numero dei condomini che devono presenziare alla riunione e quello “deliberativo”, ossia espressione del numero minimo dei presenti che devono concorrere a formare la volontà dell’organo condominiale.

Il ruolo dell’amministratore condominiale

Quando l’assemblea condominiale delibera la nomina del suo amministratore, tra il condominio e l’amministratore stesso si instaura un rapporto contrattuale che, come espressamente statuito dall’articolo 1129, comma 15, codice civile viene inquadrato nella fattispecie normativa del mandato. L’amministratore è obbligato a far transitare le somme riscosse su uno specifico conto postale o bancario intestato al condominio e a riscuotere le spese entro sei mesi dalla chiusura dell’esercizio in cui credito è compreso, pena la sua revoca (articolo 1129, ottavo e decimo comma, codice civile).

L’amministratore è tenuto a comunicare ai creditori i dati dei condomini morosi e il credito totale. Infatti, non possono agire nei confronti dei condomini in regola con il pagamento delle spese se non dopo aver escusso i condomini morosi. In caso, poi, di mora nel pagamento delle spese che si protrae per 6 mesi, l’amministratore può sospendere il condomino moroso dalla fruizione di quei servizi comuni che sono oggetto di godimento separato (articolo 63 disposizioni di attuazione del codice civile).

Tuttavia, le incombenze a carico dell’amministratore, oltre a essere indicate nel codice civile, sono previsti anche numerose leggi speciali, come ad esempio:

in materia di certificazione energetica;
di bonifica dell’amianto;
di prevenzione incendi e manutenzione degli impianti.

L’inosservanza dei doveri posti a carico dell’amministratore di condominio è causa di conseguenze negative, in quanto il non corretto, ovvero l’omesso svolgimento delle sue funzioni può:

far sorgere in capo all’amministratore una responsabilità civile di natura risarcitoria, qualora provochi danni al condomino o a terzi;
far sorgere una responsabilità penale, se nell’ambito delle sue funzioni egli commette dei reati;
comportare, comunque, la revoca dell’incarico.

A chi spettano le spese condominiali

Chi acquista un’unità immobiliare in un condominio è obbligato, insieme con il venditore, al pagamento delle spese condominiali relative alla gestione in corso al momento dell’acquisto e a quella precedente (articolo 63, disposizioni attuazione codice civile).

Il nuovo condomino deve dunque corrispondere all’amministratore quanto dovuto per le spese condominiali e poi richiedere al venditore i rimborsi in merito a ciò che è stato versato.

Non è sufficiente la dichiarazione del venditore, pure se scritta nel rogito, di farsi carico delle spese maturate, invece è indispensabile quella dell’amministratore con cui si conferma che sino alla data della vendita sono stati integralmente pagate le spese relative al bene compravenduto sino a quel momento maturate. Nulla vieta l’acquirente e il venditore, di pattuire nell’atto di compravendita dell’immobile, su chi, tra loro, debba ricadere l’onere delle spese condominiali deliberate ancora da eseguire. Tale accordo ha naturalmente efficacia esclusiva tra le parti e non è opponibile al condominio.