DIRITTO DI SOPRAELEVAZIONE IMMOBILIARE NEL CONDOMINIO

La titolarità del diritto di sopraelevazione spetta anzitutto al proprietario dell’ultimo piano e non a tutti i condòmini. Sia che l’edificio sia coperto da tetto, sia che esso sia coperto da lastrico solare; tant’è che l’articolo 1127 del c.c. prevede che chi abita all’ultimo piano di un edificio, ossia il proprietario esclusivo del lastrico solare, possa elevare nuovi piani. Questo a patto che dal titolo non risulti diversamente e le condizioni statiche dell’edificio consentano intervento. I condòmini possono infatti opporsi alla soprelevazione se questa pregiudica l’aspetto architettonico dell’edificio ovvero diminuisce notevolmente l’aria o la luce dei piani sottostanti.

Chi fa la sopraelevazione deve corrispondere agli altri condòmini un’indennità pari al valore attuale dell’area da occuparsi con la nuova fabbrica diviso per il numero di piani, compreso quello da edificare e detratto quello della quota spettante. Chi beneficia dei lavori è inoltre tenuto a ricostruire il lastrico solare.

Il diritto di sopraelevazione immobiliare

Il diritto di sopraelevazione é esplicazione del diritto di proprietà sull’ultimo piano o sul lastrico solare e come tale si differenzia dell’ipotesi prevista dall’articolo 885 del Codice civile, relativa all’innalzamento del muro divisorio comune tra due proprietà confinanti.
La sopraelevazione, inoltre differisce dalle innovazioni (articolo 1120 del Codice civile) e dal diritto di comunione sui lastrici solari e sulla colonna d’aria sovrastante l’edificio, che appartiene ai condomini del suolo su cui sorge l’edificio (Cassazione 25 luglio 1969, n. 2837 e Cassazione 7 aprile 1995, n. 4060). Il diritto contiene in sé quello di utilizzare, a servizio del nuovo piano, tutte le parti comuni dell’edificio nonché quelle altre parti che, pur essendo di proprietà esclusiva di un solo condòmino siano destinate all’uso comune.

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A chi esegue l’intervento è quindi consentito apportare modifiche alla cosa comune, utilizzare i muri perimetrali per aprirvi varchi di accesso o altro, servirsi della scala comune nel prolungare, in senso verticale, le scale esistenti, demolire il tetto ecc.

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Sopraelevazione | Chi è autorizzato a sopraelevare

La titolarità del diritto di soprelevazione spetta anzitutto al proprietario dell’ultimo piano e non a tutti i condòmini, sia che l’edificio sia coperto da tetto, sia che esso sia coperto da lastrico solare, ma anche al proprietario esclusivo del lastrico solare, a favore del quale opera anche l’acquisto, per accessione, della soprelevazione, se questa sia stata fatta da chi non aveva il diritto di superficie.
Se la terrazza a livello non é posta all’ultimo piano, nell’esecuzione della costruzione in sopraelevazione devono essere osservati i limiti imposti dal contemperamento dei diritti di proprietà della terrazza con quelli di tutti gli altri partecipanti al condominio e, in particolare, con i diritti d’uso delle parti comuni dell’edificio.

Il diritto di soprelevazione può spettare anche ad altri, del lastrico o condòmini o estranei. Ciò per effetto della riserva del diritto di soprelevazione da parte dell’ultimo piano o proprietario della terrazza da vendere tali beni. A tale proposito è stato affermato che la vendita dell’ultimo piano importa automaticamente la cessione del diritto di sopraelevare, senza necessità che tale conseguenza sia specificata in una clausola del contratto di vendita. Naturalmente, la riserva del diritto di soprelevazione può essere ceduta ad altro condòmino o a terzi, ponendo il diritto di soprelevazione, come esplicazione del diritto di proprietà, formare oggetto di negozio autonomo di trasferimento.

Sopraelevazione | I limiti del condominio

I limiti del diritto di soprelevazione possono essere previsti da un titolo contrario, che può consistere nell’atto costituto del condominio, nel regolamento condominiale, nell’atto di acquisto o in un successivo contratto di diritto di sopraelevazione, inoltre è limitato dal rispetto delle condizioni statiche dell’edificio. Un limite che ha carattere assoluto e non può essere rimosso, neanche con il consenso unanime di tutti i condomini.

Secondo un orientamento giurisprudenziale e dottrinale, tuttora contrastato, non sarebbe sufficienti neanche le opere di rafforzamento e di consolidamento a consentire al sopraelevante di esercitare il proprio diritto. Altri limiti al diritto di soprelevazione sono il pregiudizio all’aspetto architettonico dell’edificio (articolo 1127, comma 3) e la diminuzione notevole di aria o di luce per i piani sottostanti. Ai sensi dell’ultimo comma 43 dell’articolo 1127, il sopraelevante è in ogni caso tenuto a ricostruire il lastrico solare che tutti o parte dei condòmini avevano il diritto di usare.

In sostanza, il sopraelevante ha l’obbligo di ripristinare sulla nuova superficie da lui costruita la situazione precedentemente esistente a favore del condominio.
Così, per esempio, se il lastrico solare era accessibile direttamente dalla scala comune, è illegittima la sopraelevazione che costringa i condòmini ad accedere al lastrico solare passando attraverso locali di proprietà esclusiva, facenti parte del piano sopraelevato.

Sopraelevazione | Trasformare il tetto in terrazzo

Se qualcuno volesse trasformare il tetto di copertura di un fabbricato in un lastrico solare o in un terrazzo a suo uso esclusivo? Secondo quanto affermato dal Tribunale di Roma con una sentenza del 18 luglio 1962 l’intervento è possibile nonostante l’inevitabile conseguenza dell’eliminazione del sottotetto. Due anni dopo – il 10 gennaio 1964 – la Corte di Appello di Messina ha aggiunto che “… qualora il titolare del diritto di sopraelevazione avesse trasformato il tetto comune in lastrico solare e tale trasformazione avesse dato la possibilità di un godimento maggiore rispetto alla cosa originaria, tutti i condòmini avrebbero acquisito il diritto di usufruire di tale godimento perché nessuno può essere escluso dalla maggiore utilizzazione”. Successivamente – anche la Corte Di Cassazione (17 gennaio 1968, n.144) – ha ribadito come “… sia possibile sostituire al tetto, il lastrico solare, rientrando tale facoltà nel diritto di cui all’articolo 1127 del c.c.”

Sopraelevazione | Cosa si intende per ultimo piano

Si è parlato nell’articolo dell’ultimo piano. Ma questa è una definizione che merita attenzione. Dal punto di vista giuridico, infatti, non si tratta di chi possiede l’appartamento al piano più alto rispetto agli altri. Sostanzialmente nelle case coperte da tetto, i cui sottotetti, solai, soffitte e abbaini siano di proprietà esclusiva , per “ultimo piano” deve intendersi quello del sottotetto e non il sottostante ultimo piano normale, quindi il diritto di sopralzo spetta ai proprietari di solai o soffitte o abbaini e non già ai proprietari del piano sottostante. Nel caso in cui l’ultimo piano dell’edificio appartenga per porzioni a più di un condòmino, la divisione del diritto comporta che ciascuno dei proprietari può sopraelevare soltanto nella colonna d’aria soprastante la porzione di proprietà esclusiva senza che sia necessaria la contemporanea sopraelevazione, da parte degli altri proprietari, delle rispettive porzioni (Cassazione 24 Febbraio 2005, n.42458).


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