SOPRAELEVAZIONE IMMOBILIARE: DIRITTI E DOVERI DELL’INQUILINO

SOPRAELEVAZIONE IMMOBILIARE DIRITTI E DOVERI DELL'INQUILINO

SOPRAELEVAZIONE IMMOBILIARE 

L’articolo 1127 del Codice civile prevede che chi abita all’ultimo piano di un edificio, ossia il proprietario esclusivo del lastrico solare, possa elevare nuovi piani o nuove fabbriche.

Questo a patto che dal titolo non risulti diversamente e le  condizioni statiche dell’edificio consentano intervento.

I condomini possono, infatti opporsi alla soprelevazione se questa pregiudica l’aspetto architettonico dell’edificio ovvero diminuisce notevolmente l’aria o la luce dei piani sottostanti.

Chi fa la sopraelevazione deve corrispondere agli altri condomini un’indennità pari al valore attuale dell’area da occuparsi con la nuova fabbrica diviso per il numero di piani, compreso quello da edificare e detratto quello della quota spettante.

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Chi beneficia dei lavori è inoltre tenuto a ricostruire il lastrico solare.


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IL DIRITTO DI SOPRAELEVAZIONE

Il diritto di sopraelevazione é esplicazione del diritto di proprietà sull’ultimo piano o sul lastrico solare e come tale si differenzia dell’ipotesi prevista dall’articolo 885 del Codice civile, relativa all’innalzamento del muro divisorio comune tra due proprietà confinanti.

La sopraelevazione, inoltre, differisce dalle innovazioni (articolo 1120 del Codice civile) e dal diritto di comunione sui lastrici solari e sulla colonna d’aria sovrastante l’edificio, che appartiene ai condomini del suolo su cui sorge l’edificio (Cassazione 25 luglio 1969, n. 2837 e Cassazione 7 aprile 1995, n. 4060).

Il diritto contiene in sé quello di utilizzare, a servizio del nuovo piano, tutte le parti comuni dell’edificio nonché quelle altre parti che, pur essendo di proprietà esclusiva di un solo condomino; siano destinate all’uso comune. A chi esegue l’intervento è quindi consentito apportare modifiche alla cosa comune, utilizzare i muri perimetrali per aprirvi varchi di accesso o altro, servirsi della scala comune nel prolungare, in senso verticale, le scale esistenti, demolire il tetto ecc.

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SOPRAELEVAZIONE IMMOBILIARE: CHI É AUTORIZZATO A SOPRAELEVARE

La titolarità del diritto di soprelevazione spetta anzitutto al proprietario dell’ultimo piano e non a tutti i condomini, sia che l’edificio sia coperto da tetto, sia che esso sia coperto da lastrico solare, ma anche al proprietario esclusivo del lastrico solare, a favore del quale opera anche l’acquisto, per accessione, della soprelevazione, se questa sia stata fatta da chi non aveva il diritto di superficie.

Se la terrazza a livello non é posta all’ultimo piano, nell’esecuzione della costruzione in sopraelevazione devono essere osservati i limiti imposti dal contemperamento dei diritti di proprietà della terrazza con quelli di tutti gli altri partecipanti al condominio e, in particolare, con i diritti d’uso delle parti comuni dell’edificio.

Il diritto di soprelevazione può spettare anche ad altri, del lastrico o condomini o estranei. Ciò per effetto della riserva del diritto di soprelevazione da parte del dell’ultimo piano o proprietario della terrazza da vendere tali beni. A tale proposito è stato affermato che la vendita dell’ultimo piano importa automaticamente la cessione del diritto di sopraelevare, senza necessità che tale conseguenza sia specificata in una clausola del contratto di vendita.

Naturalmente, la riserva del diritto di soprelevazione può essere caduta ad altro condominio o a terzi, ponendo il diritto di soprelevazione, come esplicazione del diritto di proprietà, formare oggetto di negozio autonomo di trasferimento.


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SOPRAELEVAZIONE IMMOBILIARE: I LIMITI DELL’INQUILINO

I limiti del diritto di  soprelevazione possono essere previsti da un titolo contrario, che può consistere nell’atto costituto del condominio, nel regolamento condominiale, nell’atto di acquisto o in un successivo contratto di diritto di sopraelevazione, inoltre è limitato dal rispetto delle condizioni statiche dell’edificio.

Un limite che ha carattere assoluto e non può essere rimosso, neanche con il consenso unanime di tutti i condomini

Secondo un orientamento giurisprudenziale e dottrinale, tuttora contrastato, non sarebbe sufficienti neanche le opere di rafforzamento e di consolidamento, a consentire al sopraelevante di esercitare il proprio diritto.

Altri limiti al diritto di soprelevazione sono il pregiudizio all’aspetto architettonico dell’edificio (articolo 1127, comma 3) e la diminuzione notevole di aria o di luce per i piani sottostanti.

Ai sensi dell’ultimo comma 43 dell’articolo 1127, il sopraelevante è in ogni caso tenuto a ricostruire il lastrico solare che tutti o parte dei condomini avevano il diritto di usare

In sostanza, il sopraelevante ha l’obbligo di ripristinare sulla nuova superficie da lui costruita la situazione precedentemente esistente a favore del condominio.

Così, per esempio, se il lastrico solare era accessibile direttamente dalla scala comune, è illegittima la sopraelevazione che costringa i condomini ad accedere al lastrico solare passando attraverso locali di proprietà esclusiva, facenti parte del piano sopraelevato.


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