SPESE DI CONDOMINIO | RIPARTIZIONE TRA LOCATORE E INQUILINO

Introduzione | Condominio | Ripartizione spese tra locatore e inquilino

In tema di spese condominiali capita spesso che il locatore (proprietario dell’alloggio) e il conduttore (inquilino, che dietro un corrispettivo in denaro, usufruisce del bene) non siano d’accordo. Il primo attribuisce all’altro (e viceversa) il pagamento di determinati costi relativi alle parti comuni dell’edificio e, in altri casi, dell’appartamento in affitto. Non sempre è facile capire a chi spetta pagare, anche se sull’argomento l’articolo 1576 del Codice civile in tema di spese condominiali dispone che spettano al locatore tutte le riparazioni necessarie, con l’eccezione di quelle di piccola manutenzione, che sono a carico del conduttore. 

Semplificando, i costi per la manutenzione ordinaria sono a carico di chi utilizza il bene, mentre quelle straordinarie le paga il proprietario. L’articolo 1609 del Codice civile specifica che le riparazioni di piccola manutenzione  sono quelle dipendenti da deterioramenti prodotti dall’uso, e non quelle dipendenti da vetuste da caso fortuito. Così, la sostituzione di una lampadina della scala rientra nella piccola manutenzione, mentre la spesa per mettere a posto una finestra velux danneggiata dal temporale, evento casuale e imprevedibile, è a carico del proprietario.

Se nel contratto di locazione non sono presenti clausole particolari, valgono ancora le disposizioni dettate dall’articolo 9 della legge 392/ 1978 sulle locazioni di immobili urbani, secondo cui sono interamente a carico del conduttore, salvo patto contrario, le spese relative a:

1. servizio di pulizia
2. funzionamento e ordinaria manutenzione dell’ascensore
3. fornitura dell’acqua
4. energia elettrica
5. riscaldamento e del condizionamento dell’aria
6. spurgo dei pozzi neri e delle latrine
7. fornitura di altri servizi comuni

Indice

• Introduzione | Condominio | Ripartizione spese tra locatore e inquilino
• Tabella Suddivisione Spese Locatore / Inquilino
• Alloggio in Affitto
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• Chi paga l’amministratore di condominio?

Meritano un discorso a parte le spese per il servizio di portineria, che sono a carico del conduttore nella misura del 90 per cento, salvo che le parti abbiano convenuto non siano accordate diversamente.

Alloggio in affitto

A norma dell’articolo 1575 del Codice civile, al momento della restituzione dell’alloggio, il locatore è tenuto a consegnare al conduttore l’immobile in buono stato di manutenzione e, aggiunge l’articolo 1590 nello stato medesimo in cui l’ha ricevuto, in conformità della descrizione che ne sia stata fatta dalle parti, salvo il deterioramento o il consumo risultante dall’uso della cosa in conformità del contratto.

Durante il periodo stabilito dal contratto d’affitto può comunque capitare che si danneggino alcune parti strutturali (una porta, il parquet, il rubinetto ecc.) oppure, se l’appartamento è ammobiliato, oggetti di uso quotidiano come il frigorifero, il forno o il condizionatore. A chi spetta pagare in questi casi? Il danneggiamento di una porta o del parquet, a memo che il locatore non abbia le prove del dolo, sono dovuti all’utilizzo e all’usura.

Trattandosi di interventi straordinari (e onerosi), le spese di riparazione sono a carico del proprietario. Spetta, invece, al conduttore pagare l’idraulico che mette a posto il rubinetto. Riguardo ai guasti degli elettrodomestici di proprietà del locatore, in linea generale la spesa per la loro riparazione (o sostituzione) spetta al conduttore, che, come specificato nell’articolo 1609, il danno sia dovuto all’eccessiva vecchiaia dell’oggetto o al caso fortuito. Ad esempio un corto circuito. Ad ogni modo, prima di firmare il contratto d‘affitto, sarebbe opportuno fare un inventario di tutti gli oggetti presenti in casa e testarne il funzionamento dinanzi al proprietario.

Chi paga l’amministratore di condominio?

Nonostante il Codice civile non si esprima sull’argomento, secondo una giurisprudenza oramai consolidata, a pagare l’amministratore di condominio dovrebbe essere il proprietario dell’unità immobiliare, a meno che nel contratto d’affitto non vi sia scritto diversamente. Nella pratica, però, può succedere che le parti si mettano d’accordo per un’equa divisione del compenso (metà per uno).

Resta il fatto che il locatore è il soggetto che partecipa all’assemblea nella seduta in cui si conferisce l’incarico all’amministratore e più in generale, è quello più direttamente interessato dell’operato del professionista. Inoltre, il compenso dell’amministratore, a differenza di “altri costi” non rientra tra gli oneri accessori previsti dalla legge 392/1978. Lo stesso discorso vale per l’assicurazione dell’amministratore che, a meno di clausole contrattuali, è anch’essa a carico del condomino proprietario.

TABELLA RIPARTIZIONI DEGLI ONERI ACCESSORI FRA LOCATORE (L) E CONDUTTORE (C) ALLEGATO “G” AL DECRETO MINISTERIALE 20 DICEMBRE 2002

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Aggiornamento: 19 Marzo 2019