Riforma del condominio. Assemblee digitali e nuove dinamiche

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Ultimo aggiornamento 21 Novembre 2023 da VetrinaFacile.it & Redazione

Riforma del condominio: assemblee digitali e nuove dinamiche condominiali

Le liti tra i vicini sono una situazione comune, tuttavia, con l’attuazione della Riforma Cartabia, c’è stato un tentativo di trovare una soluzione a questa problematica. La riforma del condominio è stata introdotta 10 anni fa, il 18 giugno 2013, con l’entrata in vigore della legge 220/2012. Questo corpo di norme, ha subito alcune modifiche a causa delle nuove sentenze della magistratura, che richiedono integrazioni con diverse novità.

La crisi economica e la pandemia hanno avuto un impatto sul ciclo di vita condominiale. Per affrontare le spese e risparmiare energia, sono stati installati impianti fotovoltaici nei palazzi; inoltre, le liti tra i vicini saranno affrontate attraverso l’Istituto della mediazione condominiale, cercando di mettere sotto controllo gli sblocchi giudiziari.

Il Consiglio Nazionale del Notariato ha collaborato con vari istituti per realizzare una guida completa sulla vita in condominio. Questa guida copre diversi aspetti, tra cui la possibilità di avere animali domestici, l’apertura di bed and breakfast, la gestione dei lavori condominiali con un fondo dedicato per evitare morosità da parte di alcuni proprietari.

Sono affrontati anche i diritti dei condomini, le parti comuni e la loro circolazione, la figura dell’amministratore di condominio, il conto corrente, i compiti e il rendiconto, il regolamento, l’assemblea e le sue regole, le spese e le rate da pagare, nonché la compravendita di appartamenti in condominio e il bonus di riqualificazione dell’edificio.

Riforma deo Condominio: Scandalo delle Sottrazioni Milionarie

Era il 2012 quando alcuni amministratori di condomini realizzarono sottrazioni milionarie, lasciando senza soldi numerose famiglie, anche in prestigiosi edifici al centro di Metropoli come Milano.

In seguito, si notò la necessità di apportare ulteriori modifiche parlamentari al Senato per approvare il provvedimento, coinvolgendo tutte le forze politiche. Nonostante alcune perplessità sulla sua completezza, il testo fu confermato il 18 giugno 2013 dalla Camera. Questa riforma, nota come “Conto Calderone” introdusse nuove sanzioni, come la revoca da parte dell’autorità giudiziaria, per coloro che non rispettassero i complessi adempimenti legati al ruolo dell’amministratore di condominio, richiedendo competenze sempre più specialistiche.

Per affrontare le sfide del nuovo ruolo dell’amministratore di condominio, la legge 220/2012 stabilì tre requisiti di onorabilità e una formazione iniziale annuale con esame finale da ripetere ogni anno. Nel corso degli ultimi 10 anni, diversi provvedimenti giudiziari hanno invalidato la nomina di amministratori privi di tali requisiti.

A causa della crescente complessità del ruolo, è diventato essenziale richiedere una polizza di responsabilità civile professionale, nonostante la norma la consideri ancora facoltativa. Questa assicurazione è fondamentale per proteggere sia gli amministratori che i condomini da eventuali danni causati da errori o negligenze nell’esercizio delle loro funzioni.

Riforma del Ruolo dell’Amministratore di Condominio

L’amministratore condominiale ha il compito di seguire, in maniera costante e cronologica, una serie di adempimenti fiscali essenziali per il corretto funzionamento e la gestione del condominio. Questi compiti includono l’aggiornamento dell’anagrafe condominiale, individuando anno per anno gli aventi diritto alle detrazioni fiscali per le spese sostenute o per indicazioni presenti nell’atto di compravendita. Inoltre, l’amministratore si occupa di espletare tutte le procedure fiscali necessarie per garantire che i condomini possano usufruire delle detrazioni fiscali previste per le spese condominiali.

Deve assicurarsi della trasmissione tempestiva dei dati relativi alle manutenzioni edilizie per la compilazione della precompilata. È stata cancellata la copia della cessione del credito fiscale per i lavori di manutenzione, ma il diritto alle detrazioni rimane valido per tutte le opere di abbattimento delle barriere architettoniche conformi al regolamento di attuazione della Legge anti barriere.

Le detrazioni fiscali di ciascun condomino vengono determinate incrociando le norme di diritto civile e fiscali, secondo le aliquote applicabili e i criteri di ripartizione delle spese stabiliti dalla legge e dal regolamento di condominio, che può derogare solo se approvato da tutti i condomini in assemblea o per accettazione nell’atto di acquisto. È essenziale che le regole di diritto civile e le delibere sulla ripartizione delle spese siano rispettate accuratamente per evitare errori nel calcolo delle somme dovute.

L’amministratore condominiale è dunque responsabile di seguire attentamente tutte queste disposizioni fiscali per garantire una gestione corretta e senza errori delle detrazioni e delle spese condominiali.

Assemblee di Condominio durante e dopo la Pandemia

La pandemia ha portato a una soluzione innovativa per permettere la partenza dei Cantieri del bonus facciate e del superbonus: le assemblee condominiali in videoconferenza. Questa modalità ibrida ha consentito a parte dei condomini di partecipare a distanza mentre altri erano presenti fisicamente.

L’assemblea in videoconferenza ha offerto l’opportunità di massimizzare la partecipazione dei condomini, evitando problemi di quorum come in passato. Tuttavia, organizzare l’assemblea in modo da garantire la verifica delle presenze sia fisiche che online e assicurare la condivisione di informazioni e decisioni in modo collegiale ha presentato alcune difficoltà.

Per affrontare tali sfide, sono state adottate nuove tecniche di verbalizzazione simili a quelle usate nel Parlamento. I verbali sono stati preparati e condivisi online prima della riunione, mentre le proposte venivano votate una ad una, con chiamata nominale dei partecipanti e il raggiungimento del quorum.

La modalità di convocazione delle assemblee ha subito dei cambiamenti. Se in passato la consegna a mano, la raccomandata postale e la PEC erano i mezzi comuni per comunicare la convocazione, ora l’uso delle email ordinarie è divenuto più frequente, sebbene alcuni giudici abbiano espresso riserve sulla loro validità, a meno che il condomino non ne abbia preso preventivamente visione.

Queste nuove pratiche hanno permesso di adattarsi alle esigenze della situazione pandemica, ma potrebbero continuare ad essere adottate anche in futuro per migliorare la partecipazione e la flessibilità nelle assemblee condominiali.

Responsabilità e la Tutela nei Cantieri Condominiali

Il 18 giugno 2013, è stato introdotto un obbligo nell’anagrafe condominiale, che richiede di «registrare periodicamente le condizioni di sicurezza delle parti comuni dell’edificio». Questo obbligo comporta una responsabilità nei confronti dei condomini, poiché devono essere informati dei rischi e in grado di valutarli. Anche se al momento le società di assicurazione non richiedono ancora tale informazione nella dichiarazione dell’assicurato per determinare le condizioni di rischio e il premio, è probabile che questo avvenga in futuro.

Sia il proprietario che l’amministratore hanno l’obbligo di rimuovere situazioni pericolose e assumono posizioni di garanzia nei confronti dei possibili danneggiati. Se l’adeguamento dei luoghi, dei servizi e delle attività è prescritto dalla norma, le decisioni dell’assemblea comportano l’attribuzione di responsabilità civili e penali.

La tutela del lavoro nei cantieri edili richiede la responsabilità del committente nella scelta delle imprese e dei professionisti incaricati. Le truffe relative agli impianti di videosorveglianza, sempre più diffusi nei condomini, aumentano la necessità di proteggere i processi di trattamento dei dati e definire norme che garantiscano la legittimità e l’adozione di misure di protezione.

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