Ultimo aggiornamento 8 Aprile 2022 da VetrinaFacile.it & Redazione

Responsabilità vizi immobile

Responsabilità vizi immobile. In materia di garanzia per i vizi della cosa venduta, l’acquirente che esercita le azioni di risoluzione del contratto o di riduzione del prezzo (art. 1492 del c.c.) è gravato dell’onere di offrire la prova dell’esistenza dei vizi. É questo il principio di diritto formulato dai giudici di legittimità (Cassazione, Sezione Unite, 11748 del 13 maggio 2019) in termini di riparto dell’onere della prova in occasione dell’espletamento delle azioni edili.

Responsabilità vizi immobile. I giudici di legittimità

I giudici di legittimità con la sentenza (Cassazione 20110 del 2 settembre 2013) hanno risolto il contrasto giurisprudenziale inaugurato da una precedente e più remota pronuncia secondo cui l’acquirente è tenuto unicamente ad allegare l’inesatto adempimento o a denunciare la presenza dei vizi e difetti, essendo posto a carico del venditore l’onere di aver consegnato un bene esente da vizi.

Detto orientamento risultava basato sulla qualificazione dell’obbligazione di dare posta a carico del compratore quale obbligazione di risultato, essendo questi tenuto a consegnare un bene in grado di realizzare le utilità e gli interessi per i quali erano addivenute alla conclusione del contratto.

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Responsabilità vizi immobile. L’arresto delle Sezioni Unite

L’arresto delle Sezioni Unite, muove la considerazione che la garanzia per i vizi, non muta l’estensione e il significato giuridico dell’obbligazione di dare posta a carico del compratore, che risulta limitata a consegnare esattamente quella determinata cosa che ha formato oggetto dell’accordo. L’immunità dei vizi, dunque, non può elevarsi a contenuto del precetto negoziale e pertanto non pone il venditore in una situazione di obbligazione, quanto piuttosto di mera soggezione, in forza della quale il venditore è esposto all’iniziativa del compratore, titolato a richiedere la modifica o la “caducazione” (perdita di efficacia degli atti giuridici) del contratto di compravendita.

La responsabilità per i vizi si configura quindi quale responsabilità contrattuale speciale, ed esula dalla disciplina squisitamente obbligatoria, posto che il contenuto dell’obbligazione del venditore non è consegnare un bene privo di vizi – ma garantire l’acquirente – in un momento successivo alla stipula del contratto, nel caso in cui il bene consegnato risulti, per l’appunto, viziato.

Redazione VetrinaFacile.it