RENDIMENTO IMMOBILIARE: CONTESTO URBANO E POLITICHE LOCALI

Professionisti guardano una planimetria immobiliare

Ultimo aggiornamento 24 Gennaio 2024 da VetrinaFacile.it & Redazione

Rendimento immobiliare: ruolo cruciale del contesto urbano e delle politiche locali

Tra i  fattori che influenzano il rendimento di valore di un immobile, rientra la variabile legata all’ambiente in cui la proprietà sarà collocata. Tra questi, assumono particolare importanza il livello della città in cui si trova l’asse, le caratteristiche di affidabilità del mercato immobiliare locale e la location, ovvero la posizione dell’edificio all’interno del contesto urbano.

Nel medio-lungo periodo, tali elementi possono determinare variazioni nei tassi di rendimento di un’unità immobiliare. Ad esempio, se la classificazione della città non è elevata e il mercato immobiliare urbano è poco affidabile, è probabile che eventuali difetti del fabbricato si protraggano nel tempo, generando flussi di cassa negativi a lungo termine per il proprietario.

Al contrario, se l’immobile è situato in un’area caratterizzata da un forte sviluppo e rigenerazione urbana, è possibile ridurre il rischio di perdita dei canoni di locazione.

Valutazione del rischio immobiliare

Per valutare il grado di rischio associato ai beni immobili è essenziale fornire un’analisi approfondita della città in cui sono situati. Questo implica la necessità di esprimere il posizionamento relativo all’interno di un insieme di parametri; in generale, una maggiore domanda di unità immobiliari e, di conseguenza, un rischio più basso di vacancy degli asset possono essere correlati a diversi fattori. Il posizionamento della città può dipendere dal numero di imprese, dalle dimensioni del territorio, dall’efficienza delle reti di comunicazione, dalle dimensioni del contesto urbano, dalla tipologia del settore prevalente, dalla prossimità ad altri centri, dal posizionamento geografico nel territorio nazionale e dalle caratteristiche reddituali e culturali della popolazione locale.

La rilevanza di una città, soprattutto dal punto di vista turistico e commerciale, può derivare dalla presenza di eventi culturali, sportivi, internazionali, attrattive naturali, artistiche e di intrattenimento in grado di attirare visitatori da altre zone per periodi prolungati.

Scelta delle città di prestigio per le aziende per un rendimento immobiliare calcolato

Stabilirsi nelle metropoli di prestigio spesso implica per le aziende affrontare costi di affitto e oneri del personale considerevolmente elevati, e Milano, si conferma la migliore città italiana in termini di crescita di assorbimento di spazi ad uso ufficio. La richiesta di unità immobiliari in queste zone è solitamente sostenuta, poiché i costi associati sono generalmente compensati dai benefici corrispondenti. Questi vantaggi possono derivare dalla presenza di imprese fornitori nel territorio, fornendo input essenziali per l’organizzazione, oltre a un vasto mercato di sbocco per i prodotti o servizi aziendali.

L’effetto della localizzazione può variare notevolmente a seconda del settore e delle esigenze specifiche dell’impresa. Aziende orientate verso amministrazione centrale o servizi finanziari specializzati potrebbero privilegiare la vicinanza e la disponibilità di servizi specifici, mentre altre imprese potrebbero concentrarsi su spazio ed edifici accessibili e una forza lavoro a basso costo.

È importante sottolineare che i benefici della localizzazione non sono uniformi tra le diverse attività, ma dipendono piuttosto dalla natura specifica del business aziendale. Pertanto, creare una classifica generale delle diverse aree urbane adatta a ogni tipo di iniziativa risulta impraticabile, dato che ognuna di esse può essere ottimale in base alle sue dimensioni, specializzazioni settoriali e posizionamento geografico distinti.

Inoltre, valutare il livello di una città non può essere un’affermazione statica, ma deve tener conto delle prospettive future della zona in cui è situato l’immobile.

Crescita urbana e strategie competitive: il ruolo cruciale delle politiche locali

Il concetto di livello assume una rilevanza chiave nel contesto dello sviluppo urbano, poiché incide direttamente sulla capacità di una città di scalare la gerarchia, attirando attività e consolidando la sua leadership economica. Un approccio specifico a questo problema analizza la prosperità o il declino di un centro urbano in base alla sua abilità nel richiamare funzioni produttive di ordine superiore. Tre fattori fondamentali determinano questa capacità:

1. la presenza di esternalità positive, legate alla vicinanza di altre aree con un posizionamento più elevato;
2. un’appropriata struttura produttiva, in grado di favorire lo sviluppo di innovazioni tecnologiche;
3. la gestione di una domanda di servizi limitata, evitando la competizione con altre aree della stessa categoria.

È evidente come un contesto locale possa migliorare la propria competitività rispetto ad altri centri attraverso politiche di sviluppo e azioni di marketing territoriale. Le politiche di sviluppo, con impatto più ampio sulla struttura economica, sociale e civile, riguardano decisioni in materia di ambiente (con più verde urbano 43.000 morti in meno nelle città Ue) interventi infrastrutturali e sviluppo insediativo.

Al contrario, le politiche di marketing territoriale costituiscono una componente potenziale delle strategie di sviluppo locale, orientate a valorizzare le peculiarità e le risorse dell’area, differenziandola per aumentare la sua competitività.

Marketing territoriale e rendimento immobiliare

Il rafforzamento del tessuto economico locale può avvenire attraverso diverse strategie. In primo luogo, stimolare le organizzazioni a mantenere la loro posizione originale, sfruttando gli incentivi locali e resistendo alla tentazione di trasferirsi verso centri concorrenti. In secondo luogo, promuovere la nascita di nuove imprese, arricchendo il territorio con nuove opportunità e dinamiche imprenditoriali. Terzo, favorire la diffusione di competenze e innovazioni attraverso il trasferimento di conoscenza da centri di ricerca alle strutture produttive locali. Infine, attrarre nuovi utenti attraverso interventi mirati sul territorio.

Le operazioni di marketing sono dunque dirette sia a consolidare le realtà esistenti nel territorio che a attrarre operatori esterni, offrendo loro un contesto competitivo. Gli strumenti implementati rispondono alle esigenze specifiche degli utenti target. I soggetti coinvolti nel disegno, nella realizzazione e nella supervisione del piano di marketing sono molteplici, appartenenti sia alla sfera pubblica che privata, come l’amministrazione comunale, aziende municipalizzate, università, associazioni di categoria, fondazioni bancarie, fondi immobiliari, consorzi e sindacati.

Gli interventi operativi e le strategie di marketing territoriale possono assumere diverse forme, come lo sviluppo di infrastrutture urbanistiche, politiche di comunicazione,  agevolazioni fiscali e finanziarie per investimenti immobiliari. Inoltre, l’ospitalità di eventi rilevanti, sia sportivi che culturali, non solo contribuisce alla raccolta di risorse finanziarie per infrastrutture, ma promuove piani di medio-lungo termine per il miglioramento continuo dell’area.

Questi strumenti non solo rappresentano un’opportunità per valorizzare l’attrattività e il potenziale differenziato del territorio, ma anche per far avanzare la città verso un livello più elevato, influenzando di conseguenza il grado di rischio delle unità immobiliari locali.

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