Regole condominiali

Il Condominio deve dotarsi di regole condivise: regole condominiali. Come avviene in qualsiasi altra comunità, anche per garantire il corretto funzionamento del condominio, i partecipanti devono dotarsi di apposito regolamento.

L’articolo 1138 del codice civile precisa che il condominio è obbligato a dotarsi di un regolamento nel caso in cui partecipanti siano più di 10, diversamente la sua istituzione è facoltativa. Il regolamento può avere natura contrattuale o essere votato dall’assemblea. In quest’ultimo caso, qualora non si raggiunga il quorum necessario per l’approvazione della delibera, ciascun condomino può ricorrere all’autorità giudiziaria, che obbligherà la comunità a dotarsi di un regolamento.

Regolamento contrattuale e/o esterno

Il regolamento contrattuale detto anche “esterno“, è solitamente predisposto dall’impresa che ha costruito l’edificio è stato sottoscritto da tutti i proprietari degli immobili che ne fanno parte. Oltre a disciplinare, attraverso norme regolamentari, l’utilizzo delle parti comuni e la suddivisione delle spese, questo tipo di documento – proprio in virtù della sua natura contrattuale – può porre delle limitazioni ai diritti soggettivi dei singoli condomini.

Per esempio sull’utilizzo delle parti condivise su quelle di proprietà esclusiva. Per modificare queste ultime disposizioni occorre sempre il voto unanime dei condòmini proprietari. Riguardo invece, alla modifica delle norme di natura regolamentare per esempio il divieto di parcheggiare la bicicletta in cortile, è sufficiente il voto favorevole della maggioranza degli intervenuti in assemblea, che rappresentino almeno la metà del valore dell’edificio.

Scalfire un regolamento contrattuale è quindi molto complicato. Neppure le disposizioni del codice civile possono mettere in discussione le regole contenute nel documento. Costituiscono un’eccezione le cosiddette “norme inderogabili” con tutte le norme emanate da enti superiori quale Stato, Regioni e Comuni, alle quali anche il regolamento contrattuale deve attenersi.

Regolamento assembleare

Nel caso in cui uno stabile vi siano più di 10 condomini, ma risulti sprovvisto di un regolamento contrattuale, il documento deve essere obbligatoriamente approvato dall’assemblea, con un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti e almeno la metà del valore dell’edificio. Lo stesso quorum è necessario per compiere eventuali e future modifiche.

Il regolamento assembleare va allegato al registro dei verbali delle assemblee e a differenza del fratello maggiore, non può prevedere alcun tipo di limitazione, ma solo regolare l’utilizzo delle cose comuni e la ripartizione delle spese per il loro mantenimento.

La giurisprudenza inoltre, ha precisato come la libertà di approvazione del regolamento assembleare, nel caso in cui contenga norme contrarie alla legge, possa essere impugnata da ciascun condomino proprietario. Ciò deve avvenire se il condomino dissenziente ha partecipato alla votazione, entro 30 giorni dall’approvazione, altrimenti, qualora il condomino fosse assente, entro 30 giorni a decorrere dal ricevimento della raccomandata inviata dall’amministrazione, contenenti verbale dell’assemblea.

Regole condominiali: norme derogabili e inderogabili

Le disposizioni del regolamento condominiale contrattuale, per quanto già granitiche, non possono soppiantare alcune norme inderogabili contenute nel codice civile, precisamente negli articoli:

1118, comma 2 – diritti dei partecipanti sulle parti comuni
1119 indivisibilità delle parti comuni
1120 innovazioni
1129 nomina, revoca e obblighi dell’amministratore
1131 rappresentanza
1132 dissenso dei condomini rispetto alle liti
1136 costituzione dell’assemblea e validità delle deliberazioni
1137 impugnazione delle deliberazioni dell’assemblea.

Da ciò deriva, per esempio, che tutta la materia del riparto delle spese derogabile da un regolamento contrattuale in base all’articolo 1118, comma 2 del codice civile, poi “il condomino non può rinunciare al suo diritto sulle parti comuni”, mentre è possibile in determinati casi, fare a meno dell’uso. É quindi consentito il distacco dell’impianto di riscaldamento centralizzato, ma l’operazione non deve comportare squilibri e aggravi di spesa per gli altri condòmini. Altre norme del codice civile, al contrario, sono derogabili e quindi possono essere modificate dal regolamento contrattuale.

Regole condominiali: sanzioni

Chi non osserva le regole condominiali – norme contenute nel regolamento assembleare o contrattuale che sia – può essere obbligato a pagare una sanzione. L’articolo 70 delle disposizioni di attuazione del codice civile prevede, infatti, che “per le infrazioni alle regole condominiali e quindi – al regolamento di condominio – può essere stabilito, a titolo di sanzione, il pagamento di una somma fino a € 200 e, in caso di recidiva, fino a € 800. La somma è devoluta al fondo di cui l’amministratore dispone per le spese ordinarie”.

La Corte di Cassazione (16 gennaio 2014, n. 820) ha precisato che la possibilità di comminare multe deve essere contemplato dalle “regole condominiali” regolamento di condominio che in ogni caso non può contenere “sanzioni diverse da quelle pecuniarie, ovviamente afflittive”. In precedenza il DL 145/2013 ha chiarito come la sanzione debba essere irrogata dall’assemblea e non dall’amministratore che decide con il voto favorevole della maggioranza degli intervenuti, che rappresentino almeno la metà del valore dell’edificio. Il condomino multato ha comunque 30 giorni di tempo per impugnare la delibera.

Regolamento in forma scritta

Una questione su cui è molto dibattuto riguarda la forma del regolamento condominiale – regole di condominio – e, in particolare, se la sua efficacia sia subordinata alla forma scritta. Sull’argomento è intervenuta la Corte di Cassazione (30 dicembre 1999, n. 943), secondo cui “un regolamento di condominio – regole condominiali – non contenuto nello scritto – è inconcepibile – perché l’applicazione delle sue disposizioni, a volte di incerta interpretazione, e la sua impugnazione sarebbero difficili se non impossibili in assenza di un riferimento documentale”.

A rafforzare tale orientamento contribuisce anche quanto disposto dell’articolo 1138 del codice civile, che prevede la trascrizione del regolamento – regole di condominio – nel registro di cui l’articolo 71 delle disposizioni di attuazione del codice civile, depositato presso l’associazione professionale dei proprietari di fabbricati. L’articolo 1136 del codice civile, inoltre presuppone che “delle riunioni dell’assemblea si redige processo verbale da trascrivere nel registro tenuto dall’amministratore” e ciò varrebbe anche per la delibera di approvazione del regolamento a maggioranza”.

Secondo la Suprema Corte”la scrittura costituisce un elemento essenziale per la sua validità in effetto di una disposizione che ne preveda la rilevanza solo probatoria, presupponendo questa, per la sua eccezionalità, una espressa previsione normativa nella specie mancante”. E ancora forma scritta per la validità del regolamento contrattuale e poi fuori discussione, incidendo le sue clausole sui diritti che i condòmini hanno sulle unità immobiliari di proprietà esclusiva o comune”.

A proposito delle modifiche del regolamento, i giudici hanno inoltre osservato che “… è indubbio che la stessa forma (scritta) sia richiesta per le sue modificazioni, perché questi, risolvendosi nell’inserimento del documento di nuove clausole in sostituzione dell’originale, non possono non avere i medesimi requisiti di esse. É tanto a forma scritta è indispensabile se le variazioni riguardino le cause di un regolamento contrattuale che impone una limitazione dei diritti immobiliari dei condòmini, in quanto queste integrano per la giurisprudenza oneri reali o servitù prediali da trascrivere nei registri della conservatoria per la opponibilità ai terzi acquirenti di appartamenti dello stabile condominiale (sentenze n. 1091/1968, n. 2048/1968, n.2048/1970”.

Norme inderogabili del codice civile

Articolo 1118, comma 2 – Il condomino non può rinunciare al suo diritto di proprietà sulle parti comuni, può, in alcuni casi particolari, rinunciare all’uso (per esempio distacco dell’impianto di riscaldamento e di condizionamento centralizzato).
Articolo 1119 – Le parti comuni possono essere divise solo con il consenso di tutti i condòmini.
Articolo 1120, commi 1,2 e 3 – I condomini possono fare innovazione per il miglioramento all’uso più comodo o al maggior rendimento delle cose comuni. Le maggioranze per decidere cambiano in relazione al tipo di opera. L’amministratore deve convocare l’assemblea con procedure particolari quando si decide su innovazioni agevolate dalla legge perché di pubblica utilità.
Articolo 1120, comma 4 – Alcune innovazioni sono vietate se non assunte all’unanimità.
Articolo 1129, comma 1 e 12 – L’amministratore all’accettazione della nomina deve fornire una serie di dati e garantire la trasparenza della sua gestione, permettendo in ogni momento la consultazione della documentazione. Deve specificare il suo onorario.

Regole condominiali: altri articoli

Articolo 1129, comma 6 – Via l’obbligo del conto corrente condominiale.
Articolo 1129, comma 7 – L’ex amministratore deve consegnare tutta la documentazione in suo possesso al nuovo e fare il necessario per evitare pregiudizi agli interessi del condominio.
Articolo 1129, comma 8 – L’amministratore deve agire per la riscossione forzosa delle somme dai morosi.
Articolo 1129, comma 9 – L’assemblea è convocata annualmente per la nomina e la revoca dell’amministratore.
Articolo 1129, commi 10 e 11- La revoca dell’amministratore può essere deliberata in qualsiasi momento e decisa per giusta causa senza risarcimento del danno in cui casi specificati dal giudice o dall’assemblea stessa.
Articolo 1131 – L’amministratore data la rappresentanza in giudizio del condominio deve comunicare senza indugio le citazione e i provvedimenti con contenuto estraneo alle sue attribuzioni.
Articolo 1132 – Vengono dettati criteri con cui un condomino può dissentire dalle liti giudiziarie quale secondo cui il condomino dissenziente deve comunque concorre alle spese di giudizio.
Articolo 1136 – Si dettano i criteri per l’assemblea in prima e in seconda convocazione e la maggioranza necessaria per le delibere. L’assemblea non può deliberare se tutti gli aventi diritto non sono stati convocati. Va tenuto il registro delle assemblee.
Articolo 1137 – Sono stabilite le regole per l’impugnazione in giudizio delle deliberazioni dell’assemblea da parte di assenti, dissenzienti o astenuti.

Norme inderogabili contenute nelle disposizioni di attuazione

Articolo 63, comma 1 – L’amministratore può ottenere un decreto di ingiunzione immediatamente esecutivo contro i morosi.
Articolo 63 comma 2 – I creditori terzi possono agire contro i condòmini paganti solo dopo averlo fatto contro i morosi.
Articolo 63 comma 2 – L’amministratore può sospendere i servizi al moroso.
Articolo 63 Commi 4 e 5 – L’acquirente di un diritto immobiliare in condominio è obbligato in solido con chi lo succede per il pagamento delle spese per l’anno in corso e quello precedente, salvo che non trasmetta l’amministratore copia autentica del rogito di acquisto.
Articolo 66, Commi 1 e 2 – L’assemblea può essere convocata in via straordinaria dall’amministratore o essere richiesta da due condòmini che rappresentino un sesto del valore dell’edificio in sua mancanza può farlo anche ciascun condomino.
Articolo 66, Commi 2 e 3 – L’avviso di convocazione deve essere comunicato secondo le forme prescritte altrimenti le delibere sono annullabili.
Articolo 67, comma 1 – Vengono fissate le regole per le deleghe in assemblea.
Articolo 67, comma 2 – Se l’appartamento appartiene a più comproprietari essi hanno diritto a un solo rappresentante nell’assemblea.
Articolo 67, Commi 3 e 4 – Sono stabilite le regole per l’assemblea del super-condominio.
Articolo 67, comma 5 – L’amministratore può avere deleghe di voto.
Articolo 67 comma 6, 7 e 8 – É determinato quando l’usufruttuario ha diritto di voto al posto del nudo proprietario.
Articolo 69 – Si dettano i casi in cui è possibile modificare o rettificare i millesimi in assemblea o in giudizio.

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