REGOLAMENTO DI CONDOMINIO: CONTRATTUALE O ASSEMBLEARE

Per garantire il funzionamento di un condominio, come avviene all’interno di qualsiasi gruppo organizzato di persone, é necessario rispettare alcune regole condivise.

Leggi interne che ogni proprietario é tenuto a osservare, ma che non devono entrare in contrasto con le norme più ampie della comunità, quelle dettate da Comuni, Regioni o Stato.

Pur senza fornire una definizione precisa, il Codice civile introduce il concetto di regolamento con l’ articolo 1138, secondo cui «… Quando in un edificio il numero dei condomini é superiore a dieci, deve essere formato un regolamento, il quale contenga le norme circa l’uso delle cose comuni e la ripartizione delle spese, secondo i diritti e gli obblighi spettanti a ciascun condomino, nonché le norme per la tutela del decoro architettonico e quelle relative all’amministrazione».

Il regolamento condominiale pur avendo la validità di un vero e proprio contratto (regolamento contrattuale) o essere costituito attraverso una votazione dell’assemblea (regolamento assembleare). Qualora non si raggiunga il quorum richiesto, i singoli condomini possono ricorrere all’autorità‘ giudiziaria, che obbligherà il condominio a istituire il regolamento, anche attraverso la nomina di un Amministratore ad hoc, come disposto dall’artico1o 1105 del Codice civile.

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ll regolamento contrattuale

In genere è predisposto dall’impresa edile che ha costruito l’immobile e accettato da tutti i proprietari al momento dell’acquisto.

Una volta sottoscritto, il documento é equiparato a un contratto multilaterale e acquista valore di legge oltre a disciplinare l’utilizzo delle parti comuni e ordinate la ripartizione delle spese, il regolamento contrattuale può porre delle limitazioni alla proprietà esclusiva dei condomini, per esempio vietando di destinare la propria abitazione ad uso ufficio. Non può incidere, invece, su una serie di norme inderogabili previste dal Codice Civile a cui giocoforza deve attenersi.

Vista la natura contrattuale per modificare questo tipo di regolamento é quindi necessario il voto unanime dei condomini.

Ciò vale per le disposizioni che limitano il diritto di proprietà, mentre per gli articoli che pongono veti “regolamentari”, per esempio il divieto di giocare a palla nel cortile condominiale, é sufficiente il quorum previsto dal comma 2 dell’articolo  1136 del Codice civile, vale a dire la maggioranza degli intervenuti che
«rappresentino almeno la metà del valore dell’edificio.

ll regolamento assembleare 

In assenza di un regolamento contrattuale, sono gli stessi condomini a istituire il regolamento condominiale, denominato per tale motivo “assembleare”.

Per approvarlo é necessaria una delibera votata dall’assemblea con un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti e almeno la metà del valore dell’edificio. Con lo stesso quorum il regolamento può essere modificato.

Questo documento, che non richiede trascrizione ma deve essere allegato nel registro dei verbali delle assemblee, una volta perfezionato deve essere rispettato da tutti i condomini, compresi coloro che hanno votato contro. Inoltre, a differenza di quello contrattuale, non può mai limitare il diritto di proprietà dei singoli condomini, limitandosi a normare la ripartizione delle spese e regolare l’uso “e il godimento delle cose comuni.

Le sanzioni per chi non rispetta le regole del condominio

L’articolo 70 delle Disposizioni di attuazione del Codice civile prevede che «… Per le infrazioni al regolamento di condominio può essere stabilito, a titolo di sanzione, il pagamento di una somma fino a 200 euro e, in caso di recidiva, fino a 800 euro. La somma è devoluta al fondo di cui l’amministratore dispone per le spese ordinarie».

AFFITTO BILOCALE APPIA NUOVA ROMA
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È curioso notare che fino al 18 giugno 2013, data di entrata in vigore della riforma del condominio, la sanzione massima ammontava a 100 delle vecchie lire. Il legislatore è quindi intervenuto sulla questione in modo deciso. Resta fermo che le sanzioni, per non risultare illegittime, devono essere contemplate dal regolamento condominiale. In questo caso, senza che sia necessaria una delibera assembleare, l’amministratore può comminarle ai condomini indisciplinati.

Le norme inderogabili e derogabili

Il Regolamento di condominio e le delibere dell’assemblea possono essere limitati da alcune norme statali o locali.

Un Comune, per esempio, può vietare ai condomini di un edificio di installare antenne paraboliche o, al contrario, consentire il ricovero delle biciclette nel cortile condominiale, anche se in entrambi i casi il regolamento non lo permetterebbe. Altre limitazioni derivano dalle norme inderogabili contenute nel Codice civile alle quali non è possibile fare eccezione, neppure se tutti i condomini sono d’accordo.

Tali norme sono indicate nell’articolo 1138 del Codice civile e nell’articolo 72 delle Disposizioni di attuazione.

Le norme derogabili,  contenute negli articoli compresi tra il 1117 e il 1139 del Codice civile e in altri compresi tra il 61 e il 72 delle Disposizioni di Attuazione, possono invece essere modificate dal
regolamento contrattuale. E il caso, per esempio, della ripartizione delle spese per l’installazione dell’ascensore che, qualora il regolamento lo preveda, può coinvolgere anche il proprietario dell’alloggio al piano terreno. 

I vecchi regolamenti e la nuova riforma

La legge di riforma del condominio, al pari di altre norme, non può avere effetti retroattivi. Ne consegue che gli articoli revisionati dal legislatore possano entrare in contrasto con un regolamento contrattuale approvato prima del 18 giugno 2013, ossia la data di entrata in vigore della riforma. Che cosa succede in questi Casi? Valgono le nuove norme o le disposizioni del “vecchio” regolamento?

In generale, un regolamento contrattuale antecedente alla legge 220/2012 mantiene sempre la sua validità, in quanto firmato e accettato da tutti i condomini proprietari al momento dell’acquisto. Così, se il testo vietava espressamente la detenzione di animali domestici in appartamento, poco importa che il riformato articolo 1138 del Codice civile disponga che «Le norme del regolamento non possono vietare di possedere o detenere animali domestici».

In questo caso vale sempre il regolamento approvato prima della riforma.

Più complicato decidere, invece, nel caso in cui sia necessario approvare un’innovazione e il documento
ante riforma riporti per iscritto il “vecchio” quorum, ossia la maggioranza dei partecipanti al condominio e i due terzi del valore dell’edificio. In questo caso potrebbe anche valere il nuovo quorum (maggioranza degli intervenuti e almeno la metà del valore dell’edificio).


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