RAPPORTI TRA FISCO E AMMINISTRATORE DI CONDOMINIO

Ultimo aggiornamento 21 Marzo 2019 da VetrinaFacile.it & Redazione

Rapporti tra Fisco e Amministratore di Condominio.
Il condominio, ai sensi dell’articolo 23, comma 1 del Dpr 600/ 19733, assolve alla funzione di sostituto d’imposta. Tecnicamente ciò significa che il condominio si sostituisce ai soggetti nei confronti dei quali ha corrisposto dei pagamenti per la prestazione di determinati servizi, versando al posto loro una parte delle tasse al Fisco.

La legge prevede che il sostituto d’imposta sia l’intero condominio e non l’amministratore.

In questo modo l’erario, qualora non dovesse ricevere quanto gli è dovuto, ha il diritto di rivalersi anche su un solo condomino, ottenendo la cifra spettante comprensiva di interessi. Il malcapitato condomino, a sua volta, potrà chiedere agli altri condomini le rispettive quote, rivolgendosi al giudice nel caso in cui la richiesta non dovesse andare a buon fine.

L’amministratore resta il soggetto normalmente incaricato di operare la ritenuta (almeno negli stabili con più condomini), ma il condomino è libero di affidare l’incarico a un altro professionista, per esempio un commercialista.

Negli edifici con meno di otto condomini, invece, le ritenute vanno effettuate da uno dei proprietari che, attraverso il codice fiscale del condominio «provvederà ad applicare le ritenute alla fonte, a effettuare i relativi versamenti e a presentare la dichiarazione dei sostituti d’imposta per le ritenute, i contributi e i premi assicurativi».

Le ritenute del condominio sono di due tipi:

> 20%: si applica ai dipendenti (portiere, giardiniere ecc.); professionisti o possessori di partita Iva (architetti, geometri, avvocati, amministratore di condominio ecc.); soggetti che forniscono prestazioni occasionali di tipo professionale, per esempio il condomino che svolge le funzioni di amministratore;
> 4%: su applica a tutti i contratti d’opera o d’appalto, vale a dire a quei lavori di ristrutturazione, pulizia e, in generale di manutenzione delle parti comuni.

Non sono, invece, soggetti a ritenuta:

Le utenze (acqua. luce, gas, gasolio, telefono, pagamenti assicurativi e di servizi bancari); o gli acquisti di materiale o anche apparecchi, non legati a una prestazione d’opera o, comunque, in cui la prestazione d’opera ha un carattere secondario.

Le ritenute vanno versare, utilizzando il modello F24, entro il 15 del mese per il mese precedente (se il 15 è sabato o domenica, il termine slitta al 16 o all 17).

Per la ritenuta del 20% va indicato il codice tributo 1001 (salari e stipendi ai dipendenti), 1040 (prestazioni rese da professionisti con partita Iva) oppure 1041 (prestazioni occasionali).

Per la ritenuta del 4% il codice tributo può essere 1019 (artigiani) o 1020 (imprese).

Infine, il condominio è tenuto a spedire alla persona o alla società soggetta alla ritenuta una dichiarazione dei compensi assoggettati alla ritenuta stessa.

II modello 770 semplificato

Il condominio (attraverso l’amministratore o un altro professionista incaricato) è obbligato a compilare e presentare (esclusivamente per via telematica, direttamente o tramite un intermediario) il modello 770 semplificato, al cui interno sono riassunte tutte le ritenute effettuate nel corso dell’anno.

Il modello contiene i dati relativi alle certificazioni rilasciate ai soggetti cui sono stati corrisposti redditi di lavoro dipendente e assimilati; indennità di fine rapporto; prestazioni in forma di capitale erogate da fondi pensione; redditi di lavoro autonomo; provvigioni; redditi diversi; dati contributivi, previdenziali e assicurativi dati relativi all’assistenza ﬁscale prestata nell’anno relativa al periodo d’imposta precedente; dati dei versamenti effettuati e delle compensazioni operate.

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ll reddito delle parti comuni

Alcune parti comuni dell’edificio, decisamente quelle elencate nell’articolo 1117, n. 2 del Codice civile possono generare in capo ai condomini un reddito imponibile Irpef.

Si tratta delle aree destinate a parcheggio, i locali per i servizi in comune come la portineria, incluso l’alloggio del portiere, la lavanderia, gli stenditoi e i sottotetti destinati, per le caratteristiche strutturali e funzionali, all’uso comune. Se tali parti comuni sono dotate di autonoma rendita catastale e producono un reddito superiore a 25,82 euro, il singolo condomino è tenuto a dichiarare gli importi al Fisco.

Nel caso in cui, invece, le parti comuni siano concesse in locazione, ciascun condomino porterà a tassazione nella propria dichiarazione dei redditi la quota a lui attribuita del canone di locazione. E l’amministratore a comunicare ai singoli condomini i dati catastali relativi alle proprietà comuni e, se produttive di reddito, l’importo relativo alla quota del canone di locazione che ciascun condomino dovrà sottoporre a tassazione nella propria dichiarazione dei redditi.

Il condominio, infine, può decidere di utilizzare le parti comuni a fini lucrativi anche in questo caso il reddito derivante da tali attività e assoggettato a tassazione.

L’Anagrafe tributaria come stabilito dalla Finanziaria del 1998, gli amministratori di condominio sono tenuti a «comunicare annualmente all’anagrafe tributaria l’ammontare dei beni e dei servizi acquistati dal condominio e i dati identificativi dei relativi fornitori».

Sono esclusi i dati relativi alle forniture di gas, elettricità e luce; ai servizi per cui il condominio deve operare la ritenuta d’imposta (compenso dell’amministratore, stipendio del portiere, consulenze professionali, appalti a imprese e artigiani); le spese inferiori a 258,23 euro affrontate con un singolo fornitore.

Per tutte le spese soggette a denuncia bisogna comunicare:

nome, cognome, data e luogo di nascita e codice fiscale dell’amministratore;
nome del condominio, indirizzo completo, codice ﬁscale del condomino;
per ciascun fornitore, nome, cognome o eventuale ragione sociale, codice e domicilio fiscale, importo della spesa complessiva nell’anno solare.

In mancanza dell’amministratore la comunicazione non è dovuta.

lmu, Tasi e Tari

I condomini, ciascuno per la propria quota, sono tenuti a pagare i tributi locali (Imu, Tasi e Tari) relativi alle parti comuni che abbiano un’autonoma rendita catastale, per esempio l’alloggio del portiere o il locale caldaie.

Il Comune, attraverso un proprio regolamento, può semplificare l’adempimento permettendo all’amministratore di effettuare un unico versamento. Spetterà poi allo stesso amministratore ripartire tra i condomini le quote di pagamento, calcolate in base ai rispettivi millesimi.

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