RAGIONERIA IMMOBILIARE. CHE COS’É?

Contabilità

Ragioneria immobiliare

I libri contabili obbligatori previsti dall’art. 2214 del c.c. sono:

  1. Il libro giornale in cui vengono registrati cronologicamente tutti i fatti aziendali, tutte le operazioni compiute all’interno della impresa giorno per giorno (crediti, debiti, vendite, acquisti, ecc.).
  2. L’inventario nel quale sono riportate all’inizio dell’attività e al termine di ogni esercizio finanziario le attività e le passività dell’impresa.

    Deve essere redatto:

  • all’inizio dell’attività dell’impresa (inventario di costituzione)
  • ogni anno (inventario d’esercizio o di funzionamento).

Ragioneria immobiliare – Una volta redatto, l’inventario va trascritto sul libro degli inventari; questo registro deve essere numerato progressivamente in ogni pagina per ciascun anno solare a cura del soggetto obbligato a tenere le scritture contabili, prima che la pagina stessa venga usata. L’inventario d’esercizio comprende:

  1. l’inventario analitico delle attività e delle passività cioè l’elenco descrittivo e valutativo dei beni materiali e immateriali, l’elenco nominativo dei crediti verso clienti, delle cambiali da riscuotere e degli altri crediti, l’elenco nominativo dei debiti verso fornitori;
  2. il bilancio di esercizio che a su volta è composto da:
  • stato patrimoniale che è un inventario in forma sintetica delle attività e passività.
  • Attività o Investimenti: Immobilizzazioni (materiali ed immateriali), Immobilizzazioni finanziarie (crediti a media/lunga scadenza), Rimanenze (merce in magazzino), Crediti, Ratei e Risconti attivi; Passività o Fonti di finanziamento: debiti a media/lunga scadenza, debiti a breve scadenza, debiti per TFRL, fondi rischi, ratei e risconti passivi.

“… Dal punto di vista contabile dalla differenza tra attività e passività si ottiene il Capitale netto o Patrimonio netto. Esso è composto dal Capitale sociale, dalle riserve di utili e dal Risultato d’esercizio (utile o perdita). Dal punto di vista finanziario il capitale netto, costituisce una fonte di finanziamento interna, a differenza delle fonti di finanziamento esterne, per cui tanto più alta è la percentuale del capitale netto rispetto agli investimenti, tanto più l’impresa sarà “capitalizzata”;

  • conto economico che è il documento che da dimostrazione dell’utile o delle perdita del periodo al termine del quale è stato redatto l’inventario d’esercizio. La differenza tra costi e ricavi determina il reddito d’esercizio conseguito dall’impresa: se positivo è detto utile e va ad incrementare il patrimonio netto, se negativo è detto perdita e va a diminuire il patrimonio netto.
  • nota integrativa che illustra le decisioni prese dagli amministratori dell’impresa nel redigere il bilancio, in modo da favorirne la comprensione spiegando dettagliatamente le voci inserite nello Stato Patrimoniale e nel Conto economico.

Contabilità e ragioneria immobiliare


Il principio di competenza economica – ragioneria immobiliare

Il Principio di Competenza Economica consiste nel tener conto che nel periodo considerato per la redazione del conto economico, si presentano costi o ricavi che avranno relativo ricavo o costo in un altro periodo rispetto a quello considerato. Non si possono imputare al conto economico costi o ricavi per i quali non siano stati conseguiti i relativi ricavi o sostenuti i correlativi costi. Quindi il conto economico deve essere depurato con delle rettifiche. Le rimanenze come voce dei ricavi che indica quanti beni rimangono dal precedente esercizio, gli ammortamenti o rimanenze finali di costi pluriennali (costi relativi all’acquisto delle immobilizzazioni immateriali e materiali come i beni strumentali) che rappresentano la quota annuale riservata per l’acquisto di immobilizzazioni figurano nella voce costi e sono frutto di una stima tecnica e/o imprenditoriale.

In particolare i ratei attivi e passivi rientrano tra le operazioni di integrazione; il loro scopo è quello di rilevare costi e ricavi di competenza dell’esercizio che si sta chiudendo ma la cui manifestazione finanziaria avverrà nell’esercizio successivo. Con le operazioni di integrazione quindi andiamo ad aggiungere componenti positivi o negativi di reddito che fino a quel momento non risultano registrati perché non ancora incassati o pagati.

I risconti attivi e passivi, invece, fanno parte delle operazioni di rettifica perché in questo caso andiamo a togliere quote di costi o ricavi che sono già stati registrati a seguito dell’incasso o del pagamento ma che sono di competenza degli esercizi futuri. Operativamente, la loro registrazione si traduce nell’utilizzo, schema di stato patrimoniale, della voce ratei e risconti (attivi e passivi), imputando il corrispondente controvalore, nel conto economico, alla relativa voce di costo o di ricavo.

Ragioneria immobiliare – L’inventario deve essere sottoscritto dall’imprenditore entro tre mesi dal termine per la presentazione della dichiarazione dei redditi. Il libro degli inventari è reso obbligatorio anche dalle norme fiscali. Le disposizioni fiscali:

  • richiedono che l’inventario indichi la consistenza dei beni, raggruppandoli in categorie omogenee per natura e valore;
  • stabiliscono che per i raggruppamenti riportati con indicazioni sintetiche siano tenute a disposizione le distinte analitiche che sono servite per redigere l’inventario;
  • prevedono che la compilazione dell’inventario deve essere effettuata entro il termine stabilito per la presentazione della dichiarazione unificata annuale.

Sono valori economici quei valori che per natura non sono espressi in moneta ma che hanno bisogno di una valutazione soggettiva per esserlo, e sono: le immobilizzazioni materiali ed immateriali (fabbricati), le rimanenze di magazzino e le rimanenze contabili, il capitale netto, tutti i costi e i ricavi di natura ordinaria e straordinaria.

Sono valori finanziari quelli che per loro natura sono espressi in termini monetari e sono: le disponibilità finanziarie (cambiali attive), i crediti e i debiti, le liquidità come cassa e c/c bancari e postali – art. 2423 Comma secondo Codice Civ. Recita:

“… Il bilancio deve essere redatto con chiarezza e deve rappresentare in modo veritiero e corretto la situazione patrimoniale e finanziaria della società e il risultato economico dell’esercizio. Nel bilancio devono risultare con chiarezza e precisione la situazione patrimoniale della società, gli utili conseguiti e le perdite sofferte”.


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I principi generali fondamentali – ragioneria immobiliare

  • Chiarezza nella redazione
  • Veritiera e corretta rappresentazione della situazione patrimoniale finanziaria e del risultato economico.
  1. Verità: fa riferimento alla realtà storica che il bilancio deve rappresentare. Si rispetta la verità se si iscrive nell’attivo dello stato patrimoniale un’immobilizzazione esistente alla data di bilancio, ovvero nel conto economico un costo effettivamente sostenuto dall’impresa.
  2. Correttezza: fa riferimento al rispetto degli idonei ed appropriati criteri contabili e giuridici nella determinazione dei valori di bilancio. Rispetto della competenza economica, iscrizione di beni strumentali al costo di acquisizione rettificato da ammortamenti sistematicamente e congruamente determinati. Oggettività e obiettività dell’informazione fornita dal bilancio. Informazione che deve essere neutrale.

Il bilancio in forma abbreviata è costituito dal conto economico e dallo stato patrimoniale. Nel bilancio redatto in forma abbreviata possono essere aggregate gran parte delle voci che compongono il conto economico e le voci dello stato patrimoniale sono esposte secondo una struttura più semplice di quella prevista per il bilancio ordinario. Anche nella nota integrativa possono essere omesse delle informazioni. Tuttavia la facoltà di redigere un bilancio abbreviato è concessa solamente alle società che non hanno emesso titoli negoziati e che rientrano in determinati limiti dimensionali.

Il bilancio consuntivo riguarda l’esercizio precedente a quello in cui viene redatto. Il bilancio consolidato è un documento consuntivo di esercizio che vuol rappresentare la situazione economica, patrimoniale e finanziaria di un gruppo di imprese, elaborato dalla società posta al vertice (capogruppo). L’imprenditore commerciale deve altresì tenere le altre scritture contabili che siano richieste dalla natura e dalle dimensioni dell’impresa e conservare ordinatamente per ciascun affare gli originali delle lettere, dei telegrammi e delle fatture ricevute e spedite.

Il registro di prima nota è il documento base di prima trascrizione dei movimenti, oggi divenuto quasi virtuale, tuttavia indispensabile per identificare e raggruppare le registrazioni elementari. Infatti il numero e la data di prima nota, insieme alla voce di conto, sono le chiavi di identificazione univoca di ogni singola registrazione elementare in dare o avere.

Il registro dei corrispettivi è un registro contabile nel quale alcuni contribuenti, come i commercianti al dettaglio, debbono annotare l’ammontare complessivo delle operazioni compiute in ciascun giorno divise per aliquote IVA curando di distinguere l’imponibile e l’imposta. I corrispettivi (ricavi conseguiti) devono essere registrati entro il giorno successivo non festivo.

I libri contabili prima di essere messi in uso, devono essere numerati progressivamente in ogni pagina e devono essere bollati in ogni foglio dall’ufficio del registro delle imprese presso la Camera di Commercio. Le scritture devono essere conservate per dieci anni dall’ultima registrazione.

Efficacia probatoria delle scritture contabili – ragioneria immobiliare

Le scritture contabili possono essere utilizzate come mezzo di prova a favore e contro l’imprenditore. Possono essere utilizzate da un terzo come mezzo processuale di prova contro l’imprenditore che le tiene secondo le regole generali; tuttavia chi vuol trarne vantaggio non può scinderne il contenuto, dato che possono essere equiparate a dichiarazioni di natura confessoria (art. 2709 c.c.); il giudice può ordinarne la comunicazione e l’esibizione (art. 2711 c.c.)

  • L’esibizione riguarda singole partite e si attua estraendo dal libro delle registrazioni concernenti la controversia;
  • La comunicazione riguarda i libri nel complesso e comporta che siano messi a disposizione della giustizia.

L’efficacia probatoria spetta a tutte le scritture contabili.

Regimi contabili – ragioneria immobiliare

I principali regimi contabili che i soggetti IVA possono adottare corrispondono alla:

  1. contabilità ordinaria;
  2. contabilità semplificata;
  3. regime dei contribuenti minimi (poi forfettaria)

La contabilità ordinaria è un regime obbligatorio per:

  • S.P.A.S.R.L.S.A.P.A. e le cooperative e mutue assicuratrici;
  • Gli enti pubblici e privati, diversi dalle società, che hanno per oggetto esclusivo o principale l’esercizio di attività commerciali;
  • Le stabili organizzazioni di società ed enti non residenti nel territorio dello Stato;
  • Le associazioni non riconosciute, i consorzi e le altre organizzazioni non appartenenti ad altri soggetti passivi, che hanno per oggetto esclusivo o principale l’esercizio di attività commerciale.
  • Per gli altri titolari di reddito d’impresa, se i ricavi dell’anno precedente superano le 400.000,00 euro per le imprese che esercitano un’attività nell’ambito dei servizi oppure 700.000,00 euro per le altre attività.

Ragioneria immobiliare – La contabilità aziendale viene tenuta attraverso il metodo della partita doppia. I fatti amministrativi vengono osservati sotto due aspetti:

  1. l’aspetto monetario – finanziario, detto anche numerario e
  2. l’aspetto economico.
  • I valori numerari: sono quelli che esprimono una modifica degli elementi del patrimonio aziendale cioè della disponibilità di condizioni produttive monetarie. In pratica, sono valori numerari il denaro contante e ogni altro mezzo di regolamento ad esso assimilabile (debiti e crediti).
  • I valori economici: sono quelli che esprimono una modifica nella disponibilità di condizioni produttive non monetarie. In pratica sono i componenti negativi e positivi del reddito, valori quindi che si riferiscono a costi, ricavi e valori di capitale.

“… La vendita di un bene, ad esempio, comporta per l’azienda il contemporaneo sorgere di un credito o di un incasso (aspetto numerario) e di un ricavo (aspetto economico) e pertanto la scrittura contabile eseguita con il metodo della partita doppia deve registrare tali aspetti. Il metodo della partita doppia prevede la registrazione di almeno due conti di operazioni di segno contrario (addebito e accredito)”.

Obbligo di tenuta dei seguenti libri contabili:

  • Libro giornale
  • Libro degli inventari
  • Libri IVA (registro delle fatture di acquisto e delle fatture di vendita o dei corrispettivi). Il versamento dell’IVA è effettuata mensilmente.
  • Redazione del Bilancio di esercizio.

Contabilità semplificata – ragioneria immobiliare

La contabilità semplificata è riservata alle imprese minori (contribuenti minori) quali:

  1. Imprese individuali (anche imprese familiari);
  2. Società di persone;
  3. Enti non commerciali per le attività commerciali collaterali.

Tutti questi soggetti devono avere avuto ricavi nell’anno precedente non superiori alle 400.000,00 euro per attività svolte nella prestazioni di servizi e di 700.000,00 euro per le altre attività.

La determinazione del reddito d’impresa, ai fini dell’individuazione del limite dei ricavi conseguiti nell’anno precedente, deve essere effettuata in base al principio della competenza economica dei ricavi e costi. Il limite riguarda il volume di affari rapportato all’anno solare, quindi in presenza di periodi d’imposta di durata inferiore i ricavi devono essere rapportati in dodicesimi.

I contribuenti ammessi al regime della contabilità semplificata devono:

  • Annotare l’ammontare delle operazioni attive nel registro delle fatture emesse o libro dei corrispettivi. Le fatture emesse vanno registrate entro 15 giorni.
  • Annotare l’importo degli acquisti effettuati nel registro delle fatture d’acquisto, entro il termine per la liquidazione periodica IVA.

“… Conservare la documentazione relativa agli altri costi non IVA per i quali si intende portare in deduzione dal reddito il relativo costo. Il versamento IVA è effettuato trimestralmente”.

Regime dei contribuenti minimi

L’art 27 della L. 111/2011 modifica il vecchio regime dei minimi (L. 244/2007) e prevede che dal 1° gennaio 2012 tale regime è riservato alle persone fisiche che:

  • Iniziano un’attività d’impresa, arte o professione;
  • Hanno iniziato un’attività d’impresa, arte o professione dopo il 31/12/2007.

Una novità assoluta riguarda la durata, infatti prima della manovra correttiva si poteva restare minimi a vita a condizione che si continuassero ad avere i requisiti, dal 2012 il regime dei minimi si può utilizzare solo per 5 anni (il periodo d’imposta in cui l’attività è iniziata e per i successivi 4) ma mai oltre i periodo d’imposta in cui il contribuente compie 35 anni.

Si rientra nei contribuenti minimi a condizione che:

  • Il contribuente non abbia esercitato, nei tre anni precedenti l’inizio dell’attività, un’attività artistica, professionale o d’impresa anche in forma associata o familiare;
  • Si conseguano ricavi o compensi, ragguagliati all’anno di importo non superiore a 30.000,00 euro;
  • Non si effettuino cessioni all’esportazione;
  • Non si sostengano spese per lavoratori dipendenti e assimilati.

I vantaggi di questo regime contabile sono:

  • Un’aliquota dell’imposta sostitutiva sul reddito al 5% (prima era del 20% per i vecchi minimi) che comprende IRPEF, IVA, IRAP e addizionali IRPEF comunali e regionali;
  • Non si applica la ritenuta d’acconto sui compensi;
  • Non si applicano gli studi di settore;
  • C’è l’esonero dalla registrazione e tenuta delle scritture contabili.

La fattura dell’agente immobiliare – ragioneria immobiliare

La fattura è un documento fiscale obbligatorio emesso da un soggetto fiscale per comprovare l’avvenuta cessione di beni o prestazione di servizi ed il diritto a riscuoterne il prezzo. Deve essere emessa al momento dell’incasso effettivo (nulla vieta l’emissione anticipata) e nel caso specifico del mediatore al momento della riscossione della provvigione.

La compilazione della fattura deve rispettare alcune regole fondamentali (art. 21 del DPR 633/72):

  1. emessa in duplice copia;
  2. numerata progressivamente;
  3. datata nel giorno dell’emissione;
  4. deve esprimere i dati identificativi dell’emittente e del destinatario (nome, cognome e codice fiscale);
  5. esprimere la partita IVA ed il codice fiscale dell’emittente;
  6. indicare il periodo di riferimento, l’oggetto (qualità e quantità dei beni e dei servizi oggetto dell’operazione);
  7. esprimere l’IVA di competenza, le ritenute di acconto ed ogni altra ritenuta.

La fattura che ha per oggetto la provvigioni dell’agente immobiliare è sempre soggetta ad IVA con aliquota ordinaria del 22%. Nel caso in cui il destinatario della fattura non sia un soggetto privato, ma un soggetto titolare di partita IVA, sulla fattura va applicata anche la ritenuta di acconto.

“… Quindi la ritenuta di acconto sulle provvigioni è obbligatoria solo per le provvigioni corrisposte da soggetti IVA nell’esercizio della loro attività”.

La ritenuta di acconto è pari al 23% sul 50% della base imponibile se l’agente immobiliare opera da solo, se invece si avvale di collaboratori, la ritenuta è pari al 23% sul 20% della base imponibile.

Tali ritenute saranno poi versate a cura del committente in qualità di sostituto d’imposta (quest’ultimo ha l’obbligo di rilasciare ogni anno all’agente immobiliare un documento che prende il nome di certificazione in cui vengono riepilogate tutte le ritenute versate e i compensi corrisposti).

La registrazione delle fatture emesse deve avvenire entro 15 giorni dall’emissione nel registro delle fatture emesse. Per le fatture di acquisto, annotate nel registro degli acquisti, la registrazione va effettuata entro il mese successivo a quello di ricevimento e comunque non oltre l’anno in cui si vuole beneficiare della detrazione IVA a credito (presentazione delle dichiarazione dei redditi).


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