Quando la locazione è nulla. Facciamo chiarezza. VetrinaFacile.it

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Ultimo aggiornamento 8 Settembre 2022 da VetrinaFacile.it & Redazione

Quando la locazione è nulla

Senza registrazione del contratto scatta la nullità della locazione. La necessità di combattere l’evasione fiscale ha trovato come soluzione, a capo della locazione, quella di porre in conflitto le posizioni del locatore con quello del conduttore. Si sono così introdotte norme specifiche che incidono sul rapporto contrattuale, come costituita inizialmente dalle parti, consentendo che il canone pattuito tra le stesse possa essere modificato in senso peggiorativo per il locatore. Norme che tendono ad impedire, o perlomeno ridurre notevolmente l’evasione fiscale in questo campo. Il conduttore è diventato controllore del corretto adempimento di carattere fiscale dovuto dal locatore.

Nullità del contratto d’affitto

L’articolo 13 della legge 431 del 1998 stabilisce, ma solo per quanto riguarda le locazioni abitative: «può essere nulla ogni pattuizione volta a determinare un importo del canone di locazione superiore a quello risultante dal contratto scritto e registrato». La norma prevede poi che l’obbligo di registrazione sia assolto dal locatore, con onere per lo stesso di trasmettere al conduttore nei successivi 60 giorni documentata comunicazione dell’avvenuto adempimento fiscale. Nei casi di nullità conseguente all’assenza di un contratto scritto e registrato le conseguenze sono vari, rimanendo in vita il contratto ma non con le condizioni economiche modificate a fronte della richiesta del conduttore.

Alcune ipotesi:

Assenza di un contratto scritto e registrato (contratto solo verbale). In questo caso sarà necessario un giudizio nel corso del quale il giudice accerti il corrispettivo dovuto per la detenzione dell’immobile, che non può eccedere il valore minimo definito in base all’articolo 2 della legge 431.
Contratto a canone libero scritto e registrato ma con clausole aggiunte (integrative o verbali) non registrate. In questo caso di nullità, il conduttore può richiedere, con azione proponibile dinanzi all’autorità giudiziaria, che il corrispettivo del contratto concluso a canone libero venga ricondotto a quello risultante del solo contratto scritto e registrato.
Contratto concordato. Anche per questo è nulla ogni pattuizione volta ad attribuire locatore un canone superiore a quello massimo definito dagli accordi conclusi in sede locale per immobili aventi le medesime caratteristiche e tipologie. In questo caso il conduttore potrà richiedere che il contratto venga riportato alle condizioni economiche e regolamentari concordate negli accordi definiti in sede locale dalle associazioni di categoria.

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Il conduttore può richiedere le somme versate indebitamente «quando la locazione è nulla»

In tutti i casi il conduttore può richiedere la restituzione delle somme indebitamente percepite del locatore, anche qualora il contratto sia cessato, ma in questo caso con azione proponibile nel termine di sei mesi dalla riconsegna dell’immobile locato. Poiché la norma del 1998 riguardava solo le locazioni abitative, l’articolo 1 comma 346 della legge 311 del 2004, ha generalizzato la portata delle conseguenze di una mancata registrazione del contratto, estendendola a tutti i contratti, abitativi e non.

É stato così sancito che i contratti di locazione, o che comunque costituiscono diritti relativi di godimento, di unità immobiliari, ovvero di loro porzioni, comunque stipulati, sono nulli se, ricorrendone i presupposti, non sono registrati. La nullità colpisce qualunque tipo di contratto che conferisca un diritto di godimento su unità immobiliari indipendentemente dalla denominazione, ad esempio il contratto di comodato. Inoltre la sanzione viene limitata alle clausole comportanti una maggiorazione del canone rispetto a quello scritto registrato, ma colpisce l’intero contratto rendendo la detenzione dell’immobile solo una semplice occupazione di fatto, senza titolo.

Conseguenze della nullità di registrazione del contratto d’affitto «quando la locazione è nulla»

Le conseguenze di tale imposizione riguardano, tra l’altro, il pagamento eventualmente effettuato dal conduttore, in quanto senza titolo che lo obbligasse a tale adempimento e il corrispettivo dovuto dallo stesso per aver goduto e utilizzato immobili in assenza di titolo giustificativo, in una situazione di fatto. La prestazione compiuta in esecuzione di un contratto nullo costituisce infatti un indebito oggettivo, regolato dall’articolo 2083 del codice civile «chi ha eseguito un pagamento non dovuto ha diritto di ricevere ciò che ha pagato».

A fronte della possibile richiesta di restituzione di quanto pagato dal conduttore, ora detentore senza titolo, durante tutto il rapporto di fatto, l’eventuale irripetibilità della prestazione potrà attribuire al locatore, ricorrendone i presupposti, il diritto al risarcimento del danno secondo l’articolo 2043 del codice civile «qualunque fatto doloso colposo, che cagiona ad altri un danno ingiusto, obbliga colui che ha commesso il fatto a risarcire il danno o al pagamento di un corrispettivo per l’ingiustificato arricchimento.

In base all’articolo 2041 del codice civile «chi senza una giusta causa, si è arricchito a danno di un’altra persona è tenuto, nei limiti dell’arricchimento, a indennizzare quest’ultima della correlativa diminuzione patrimoniale».

Rimarrà al giudice la quantificazione del corrispettivo per il godimento, tenuto conto sia del valore commerciale e dell’uso dell’immobile che di quello convenzionalmente pattuito tra le parti nel contratto poi risultato nullo. Rimane il quesito se sia possibile sanare la nullità con una tardiva registrazione del contratto di locazione.

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Mancata registrazione del contratto d’affitto «quando la locazione è nulla»

Recentemente la Corte di Cassazione ha mutato il proprio indirizzo sul punto con una decisione specificamente riferita alle condizioni per uso commerciale, ma in forza di un principio valido anche in relazione a quelle per uso abitativo. Ha così precisato che in tema di locazione immobiliare, la mancata registrazione del contratto, determina, in base alla legge 311 del 2004, articolo 1, comma 346, una nullità per violazione di norme imperative secondo l’articolo 1418 del codice civile.

Detta nullità, in ragione della sua atipicità, desumibile dal complessivo impianto normativo in materia, ed in particolare dall’espressa previsione di forme di sanatoria nella registrazione succedutesi nel tempo dell’Istituto del ravvedimento operoso, risulta sanata con effetti ex tunc dalla tardiva registrazione del contratto stesso. Sanatoria implicitamente ammessa dalla normativa tributaria, coerentemente con l’esigenza di contrastare l’evasione fiscale e, nel contempo, di mantenere stabili gli effettivi negoziabili dovuti dalle parti, nonché con il superamento del tradizionale principio di non interferenza della normativa tributaria con gli effetti civilistici del contratto, progressivamente affermatasi a partire dal 1998.