QUANDO SI CONFIGURA IL CONDOMINIO MINIMO

Quando si configura il condominio minimo e che cos’è il condominio minimo

Prima di entrare nello specifico delle differenze tra super-condominio, condominio minimo e condominio parziale, consideriamo che il condominio, affinché si costituisca, non necessita di alcun contratto e per la sua costituzione è necessario che configurino in uno stabile con più piani, almeno due proprietari e che siano titolari in esclusiva di alcune parti in comune dello stabile.

Il concetto di condominio è correlato sicuramente a quello della comunione, che nell’ordinamento giuridico italiano è disciplinata dal Libro Terzo del Codice Civile (d.c.c.), titolo Settimo, capo primo, agli articoli compresi tra il 1100 e il 1116. Di rilevanza come da art. 1100 d.c.c. le norme sulla comunione si applicano “quando la proprietà o altro diritto reale spetta in comune a più persone, se il titolo o la legge non dispone diversamente”.

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Il presupposto è l’esistenza di due o più proprietari distinti, che vantano gli stessi diritti sulla cosa comune; in gergo i cosiddetti “partecipanti“.

In tal senso l’art. 1102 d.c.c. recita: “ciascun partecipante può servirsi della cosa comune, purché non ne alteri la destinazione e non impedisca agli altri partecipanti di farne parimenti uso secondo il loro diritto”.

Questo significa che il singolo partecipante può apportare a proprio carico modifiche utili al miglior utilizzo della cosa.

Di contro il partecipante non può evolvere il suo diritto sulla cosa comune a discapito di altri partecipanti, tranne nel caso in cui compia dei cambiamenti idonei a mutare il titolo del suo possesso.

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Che cos’è il condominio minimo 

Parliamo di condominio minimo quando siamo in presenza soltanto di due proprietari. Tutto normale se non per la difficoltà e precisamente per l’impossibilità di formare la maggioranza assembleare prevista dall’articolo 1136 del Codice Civile (d.c.c.), fondamentale per raggiungere una decisione in merito alle parti in comune.

Tant’è che al momento del voto, le uniche possibilità sono l’unanimità dei consensi o l’esatta contrapposizione. Onde evitare sgradevoli incomprensioni l’art. 1139 d.c.c. rinvia alle norme generali sulla comunione e così, nel momento in cui i due condòmini non dovessero trovare un punto d’incontro, in rif. all’art. 1105 d.c.c. gli stessi potranno rivolgersi all’autorità giudiziaria, che deciderà in camera di consiglio.

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NOTA

É bene sottolineare quanto le regole del “condominio classico” siano utili in riferimento al “condominio minimo“, tant’è, che la preventiva convocazione dell’assemblea è un requisito essenziale affinché le delibere siano ritenute valide.

Uno dei temi più controversi a proposito del condominio minimo riguarda l’anticipo della spesa, da parte di uno dei due condomini, per l’esecuzione di interventi alle parti comuni dell’edificio e il relativo rimborso.

La Corte di Cassazione (31 gennaio 2006, n. 2046) ha chiarito come “… Nel
caso di edificio in condominio composto da due soli condomini, il rimborso delle spese per la conservazione delle parti comuni anticipate da un condomino è regolato dall’articolo 1134 del Codice civile, è riconosciuto soltanto per le spese urgenti, e cioè quelle che devono essere eseguite senza ritardo e la cui erogazione non può essere differita senza danno; è inapplicabile, invece, nella suddetta ipotesi l’articolo 1110 del Codice civile, il quale subordina il diritto al rimborso delle spese anticipate da uno dei partecipanti alla mera trascuratezza degli altri immobili.


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