QUANDO L’AMMINISTRATORE DI CONDOMINIO RISCHIA IL POSTO

QUANDO L’AMMINISTRATORE DI CONDOMINIO RISCHIA IL POSTO

Nuove scadenze per le ritenute del 4% e pagamento tracciato dei corrispettivi relativi ai contratti di appalto di opere e servizi. Dal primo gennaio 2007 il condominio, quale sostituto d’imposta, assoggetta a ritenuta d’acconto del 4% i corrispettivi pagati a seguito di prestazioni relative a contratti di appalto di opere e servizi.

Sono esclusi dalla ritenuta del 4% i corrispettivi pagati in ragione di altri contratti come quello di deposito, assicurazione, trasporto, cessione, forniture di beni con posa in opera meramente accessoria, somministrazione di energia, acqua e gas. Le prestazioni di lavoro autonomo sono invece soggette alla ritenuta del 20%.


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Le novità introdotte dalla legge di Stabilità 2017 riguardano in maniera particolare la ritenuta del 4%. Infatti, articolo 1 della legge, al comma 36 prevede due nuovi commi all’articolo 25-ter del Dpr 600/1973.

Il 2-bis prevede che il versamento della ritenuta del 4% sia effettuata dal condominio quale sostituto d’imposta quando l’ammontare delle ritenute operate (o che andavano operate) raggiunga l’importo di 500 €.

Il condominio è comunque tenuto all’obbligo di versamento delle ritenute operate o che andavano operate entro il 30 giugno e il 20 dicembre di ogni anno anche qualora non sia stato raggiunto l’importo stabilito al primo periodo.

Facciamo qualche esempio:

Pensiamo al caso in cui l’amministratore abbia raggiunto o superato la soglia di 500 € di importo di ritenute operate in tal caso procederà con il versamento entro il successivo 16 maggio. Le ritenute operate poi dal primo maggio al 30 giugno dovrà comunque versarle lo stesso 30 giugno, sempre che nel frattempo non sia stata raggiunta o superata nuovamente la soglia nel mese di maggio con conseguente versamento al 6 di giugno.

L’altra ipotesi è che fino al 30 giugno non sia stata raggiunta la soglia: in questo caso si procederà comunque al versamento entro il 30 giugno delle ritenute operate.


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Immaginiamo, anche, che al 31 di ottobre sia stata ancora una volta raggiunta la soglia o superata per ritenute operate nel mese: queste andranno versate in un’unica soluzione entro il successivo 16 di novembre.

Se il limite non sarà stato raggiunto al 20 dicembre, nello stesso giorno saranno comunque versate le ritenute operate. In ogni caso l’amministratore preferisce continuare con il “vecchio regime” (versamento mese per mese indipendentemente dall’importo delle ritenuto) può farlo.

Attenzione: le soglie si intendono raggiunte e superate non solo in base alle ritenute realmente operate, ma anche con riferimento a quelle che andavano operate; inoltre, all’atto del versamento vanno conservate le distinzioni tra ritenute operate ai fini Ipef da quelle ai fini Ires.


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Si tratta, dunque, di una soglia (quella dei 500 €) che si riferisce all’ammontare complessivo sia per i codici tributo 1019 che 1020. Il limite si riferisce alla totalità delle ritenute in capo al medesimo condominio e con riferimento, dunque, a tutti i propri percipienti. 

L’altra novità introdotta dalla legge di Stabilità è prevista dal nuovo comma 2-ter dell’articolo 25-ter del Dpr 600/1973 che dispone come il pagamento dei corrispettivi dovuti per prestazioni relative a contratti di appalto di opere e servizi debba essere eseguito dai condomìni tramite conti correnti bancari o postali a loro intestati ovvero secondo alte modalità (come possono esserlo gli istituti di pagamento) idonee a consentire all’amministrazione finanziaria lo svolgimento di efficaci controlli, che possono essere stabilite con decreto dell’Economia.

Se è vero che la legge 220/2012 introduce ormai dal 18 giugno 2013 l’obbligo di pagamento dei fornitori a mezzo i conto corrente bancario o postale intestato al condominio, il pagamento di appaltatori in contanti implica una violazione di un rapporto privatistico con l’ipotesi della sanzione della revoca da parte dell’assemblea o dell’Autorità giudiziaria involontaria giurisdizione su ricorso anche di uno solo dei condòmini. 

L’innoservanza della disposizione di cui al nuovo comma 2-ter (considerata violazione in materia di imposte dirette), invece, comporta l’applicazione della sanzione amministrativa prevista dal comma 1 dell’articolo 11 Dlgs 471/97, che va da 258,23 € a 2.065,83 €. 

In tal caso, la sanzione verrebbe irrogata ovunque al condominio quale sostituto d’imposta ma con evidente diritto di rivalsa sull’amministratore cosituisce un ulteriore motivo di revoca obbligatoria da parte dell’assemblea prima e dell’Autorità giudiziaria dopo, posto che in tali casi si integrerebbe l’ipotesi di grave irregolarità fiscale prevista dal nuovo articolo 1129 del Codice Civile. 

fonte: il sole 24 ore – le guide – Bonus Casa 2017


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