Prezzo giusto di un immobile. Come ottenerlo? VetrinaFacile.it

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Ultimo aggiornamento 20 Ottobre 2022 da VetrinaFacile.it & Redazione

Prezzo giusto di un immobile: come ottenerlo?

Valutare in modo corretto e di conseguenza attribuire la corretta valutazione di mercato a un immobile è passo determinante, sia per chi compra sia per chi vende. Valutare attentamente il prezzo giusto di un immobile è allo stesso tempo un esercizio difficile, perché sul valore influiscono numerose variabili, che riguardano sia lo stabile, le caratteristiche intrinseche dell’unità abitativa, sia la dinamica di mercato che caratterizza il periodo in cui si opera. Vediamo quali sono i passi da compiere per attribuire «prezzo giusto».

Per capire quanto possa valere un immobile, la strada maestra è paragonarla con altri immobili simili, come qualità, tipologia e zona. E se una volta occorreva a fare il giro delle agenzie, adesso è sufficiente iniziare con una ricerca sui portali Internet. Questi siti hanno una sezione in cui si inserisce l’indirizzo preciso dell’immobile, magari seguito dal relativo CAP, per vedere in pochissimi istanti qual è la valutazione media al metro quadrato, a seconda che si tratti di nuovo o di usato.

Attenzione però, sono indicazioni riferite non al prezzo finale di compravendita, ma alla richiesta di partenza di chi vende e i valori possono differire sensibilmente. Inserite le chiavi di ricerca, parametri riferiti a ciò che state cercando in quel momento; ad esempio: città, quartiere, superficie, numero locali, presenza box, arredato o vuoto, con giardino o senza, piano, balconi, ascensori ecc.

Prezzo giusto di un immobile: controlla sul sito dell’Agenzia delle Entrate

Sul sito dell’Agenzia delle Entrate, alla voce «banca-dati» delle quotazioni immobiliari, effettuando la rispettiva ricerca, si ottiene una forchetta che va dal minimo al massimo (espresso in euro al m²) calcolato sulla superficie lorda, che significa in sostanza inclusi muri interni, ma al netto delle murature esterne. Dopo queste ricerche, dovremmo stimare in maniera ragionevole i prezzi degli immobili simili al nostro e un costo al m²; indispensabile recuperarlo perché ci permette di proseguire con il calcolo.

Prezzo giusto di un immobile: dal m² al valore di mercato

Occorre poi procedere per stimare un ipotetico prezzo di vendita moltiplicare il costo al metro per la superficie. Sarebbe opportuno utilizzare la superficie catastale, che si trova sulle visure online. Per ottenerla bisogna inserire alcuni dati come sezione urbana, foglio e particelle, che sono dati in possesso del venditore, ma sarebbe normale esigerla proprio dal venditore o dall’agenzia. In linea di massima si calcolano al 100% la superficie calpestabile, i muri interni e perimetrali esterni per intero fino a uno spessore di 50 cm e i muri in comunione al 50% fino a uno spessore di 25 cm.

La superficie dei locali principali e degli accessori di altezza utile inferiore ai 1,50 metri non entra nel computo. Scale, rampe, ascensori interni si computano in base alla loro proiezione orizzontale. Soffitte, cantine e simili si contano al 50% se comunicanti con la casa, altrimenti al 25%; balconi, terrazze e simili, di pertinenza esclusiva, sono al 30% fino a 25 metri quadrati e al 10% per la quota eccedente (se comunicanti con la casa).

Facciamo un esempio escludendo il posto auto

Immaginiamo un appartamento in un condominio, di 81 m², con due banconi da 4 m² ciascuno (8 in totale), per cui abbiamo individuato un prezzo media di 2mila euro al m². La superficie per cui moltiplicare questo valore sarà: 81 (superficie interna) + 2,4 (balconi al 30%) + 3,74 m² di muri interni e perimetrali, per un totale di 97,14 m². Moltiplicati per 2mila otteniamo un prezzo di 174.280 euro. Ecco un valore di mercato stimato con buona approssimazione che potrebbe essere il prezzo di partenza cui mettere in vendita l’immobile. La cifra è però ancora suscettibile di modifica, perché possono esserci dei dettagli che in precedenza non siamo riusciti a conteggiare.

Qualche esempio? Un appartamento con finestre e balconi rivolte soltanto verso un cortile interno varrà circa il 10% in meno, rispetto alla media, mentre un altro che gode di una vista panoramica può essere aumentato del 5-10%. Così l’esposizione verso Sud vale di più rispetto a quella a Nord e in genere i piani alti con ascensore. Stesso discorso per il riscaldamento: si può aggiungere un 5% se questo è autonomo. E un altro 5% si può tranquillamente aggiungere se il venditore lascia la casa dotata di impianto piuttosto nuovo e funzionante come condizionatore o antifurto.

Prezzo giusto di un immobile: vendere a corpo

Anche se la valutazione è accurata, difficilmente sarà il valore a cui si chiuderà l’accordo: risultato che dipende dall’orizzonte temporale del venditore e dalle condizioni di mercato. Oggi, ad esempio, le compravendite vanno a buon fine dopo un attesa di circa 6 mesi e solo con uno sconto di almeno il 10-15% rispetto alla richiesta. Il mercato, infatti, va ancora a rilento. C’é molta offerta, dunque si tende ad «andare incontro» al potenziale acquirente.

In più, il calcolo detto «a misura» è quello che più fedelmente permette di dare un valore agli immobili, ma al momento della stesura dei documenti, come il rogito notarile, non viene mai menzionato. Anzi, si specifica sempre che la vendita avviene «a corpo» (articoli 1537-1538 codice civile). In altri termini, l’acquirente accetta di prendere possesso del bene così come l’ha visto, a prescindere dalla sua misurazione. Questa prassi è consolidata, perché anche le perizie più approfondite possono essere opinate. E se il compratore avesse da obiettare sul calcolo della superficie scritta nel contratto potrebbe chiedere uno sconto o addirittura il recesso, quindi si utilizzi questa formula per evitare problemi.

Perizia di stima: che cos’è

Per intendersi, è quel documento approfondito e prodotto sempre a pagamento, che viene obbligatoriamente allegato alle pratiche di mutuo o quando gli immobili finiscono all’asta in Tribunale.

La perizia è composta da vari capitoli, che analizzano aspetti diversi: situazione catastale dell’immobile, descrizione dettagliata dell’oggetto con indicazione della sua superficie, presenza di eventuali difformità edilizie, idoneità degli impianti; e infine calcolo del valore di mercato, capitolo in cui il perito indica nel dettaglio il metodo valutativo utilizzato (estimo) e svolge considerazioni anche sulla commerciabilità del bene.

Quando si è venditori, far redigere una perizia è una buona mossa per dimostrare agli acquirenti la propria correttezza e per mettere a disposizione documenti, che tanto verrebbero richiesti in seguito nella trattativa. Quando invece si acquista, e si sono posati gli occhi su un immobile interessante, per ottenere una perizia, è indispensabile la disponibilità del venditore. Il perito, infatti, può verificare in autonomia la titolarità del bene presso i pubblici registri, ma per altri aspetti difficilmente accetterebbe l’incarico senza un venditore disponibile a fornire le carte.