“PREZZO GIUSTO” DI UN IMMOBILE: METODO COMPARATIVO

prezzo giusto di un immobile

Valutare in modo corretto e di conseguenza attribuire la corretta valutazione di mercato a un immobile è passo determinante, sia per chi compra sia per chi vende. Valutiamo attentamente il prezzo giusto di un immobile.

Allo stesso tempo è un esercizio difficile, perché sul valore influiscono numerose variabili, che riguardano sia lo stabile e le caratteristiche intrinseche dell’unità abitativa, sia la dinamica di mercato che caratterizza il periodo in cui si opera. Vediamo quali sono i passi da compiere per dare un “prezzo giusto” alla casa.

Il prezzo giusto di un immobile al metro quadrato e le sue comparazioni

Per capire quanto possa valere un immobile, la strada maestra è paragonarla con altri immobili simili, come qualità, tipologia e zona. E se una volta occorreva a fare il giro delle agenzie, adesso è sufficiente iniziare con una ricerca sui portali Internet. Nello specifico andremo a guardare i siti più noti: immobiliare.it, casa.it, idealista.it.

Questi siti hanno una sezione in cui si inserisce l’indirizzo preciso dell’immobile, magari seguito da cap, per vedere in pochissimi istanti quali sono le valutazioni media al metro quadrato, a seconda che si tratti di “nuovo” o di “usato”.

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Attenzione però, sono indicazioni riferite non al prezzo finale di compravendita, ma alla richiesta di partenza di chi vende, valori che possono differire sensibilmente.

Quindi si prosegue simulando la ricerca di un immobile in vendita.

A questo punto si inseriscono le vari chiavi di ricerca, parametri riferiti a ciò che stiamo cercando in quel momento. Ad esempio: città, quartiere, superficie, numero locali, presenza box, arredato o vuoto, con giardino o senza, piano, balconi, ascensori ecc.

Utile è anche il sito di casa24Plus.it. Sul portale dedicato all’immobiliare sono monitorate le quotazioni quartiere per quartiere di 50 città italianane con prezzi media al metro quadrato e tendenze di domanda e offerta (www.casa24plus.it/focuscitta).

Importante passaggio va fatto proprio sul sito delle Agenzie delle Entrate

Alla voce “Bancadati delle quotazioni immobiliari”. Seguendo una ricerca per Comune, o per quartiere, si ottiene una forchetta che va dal minimo al massimo (espresso in euro al metro quadrato) calcolato sulla superficie lorda, che significa in sostanza inclusi muri interni, ma al netto delle murature esterne.

Dopo queste ricerche, dovremmo stimare in maniera ragionevole i prezzi degli immobili simili al nostro e un costo al metro quadrato, indispensabile da recuperare perché ci permette di proseguire con il calcolo.

Dal metro quadrato al valore di mercato

Occorre poi procedere per stimare un ipotetico prezzo di vendita moltiplicare il costo al metro per la superficie. Sarebbe opportuno utilizzare la superficie catastale, che si torva sulle visure online.

Per ottenerla bisogna inserire comunque alcuni dati come sezione urbana, foglio e particelle, che sono dati in possesso del venditore, ma sarebbe normale esigerla proprio dal venditore o dall’agenzia. In linea di massima si calcolano al 100% la superficie calpestabile, i muri interni e perimetrali esterni per intero fino a uno spessore di 50 cm e i muri in comunione al 50% fino a uno spessore di 25 cm.

La superficie dei locali principali e degli accessori di altezza utile inferiore ai 1,50 metri non entra nel computo. Scale, rampe, ascensori interni si computano in base alla loro proiezione orizzontale. Soffitte, cantine e simili si contano al 50% se comunicanti con la casa, altrimenti al 25%; balconi, terrazze e simili, di pertinenza esclusiva, sono al 30% fino a 25 metri quadrati e al 10% per la quota eccedente (se comunicanti con la casa).

Facciamo un esempio, escludendo il posto auto.

Immaginiamo un appartamento in un condomini, di 81 metri squadrati, con due banconi da 4 metri quadrati ciascuno (8 in totale), per cui abbiamo individuato un prezzo media di 2mila euro al metro quadrato. La superficie per cui moltiplicare questo valore sarà: 81 (superficie interna) + 2,4 (balconi al 30%) + 3,74 metri quadrati di muri interni e perimetrali, per un totale di 97,14 metri quadrati.
Moltiplicati per 2mila otteniamo un prezzo di 174.280 euro. Ecco un valore di mercato stimato con buona approssimazione., che potrebbe essere il prezzo di partenza cui mettere in vendita l’immobile.

La cifra è però ancora suscettibile di modifica, perché possono esserci dei dettagli che in precedenza non siamo riusciti a conteggiare.

Qualche esempio?

Un appartamento con finestre e balconi rivolte soltanto verso un cortile interno varrà circa il 10% in meno, rispetto alla media, mentre un altro che gode di una vista panoramica può essere aumentato del 5-10%. Così l’esposizione verso Sud vale di più rispetto a quella a Nord e in genere i piani alti (con ascensore).

Stesso discorso per il riscaldamento: si può aggiungere un 5% se questo è autonomo. E un altro 5% si può tranquillamente aggiungere se il venditore lascia la casa dotata di impianto piuttosto nuovi e funzionanti come condizionatore o antifurto.


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