Ultimo aggiornamento 5 Settembre 2022 da VetrinaFacile.it & Redazione
Cos’è il prestito vitalizio ipotecario
Una valida alternativa alla cessione delle «nuda proprietà» è la possibilità di fare un “prestito vitalizio ipotecario”. Questa forma di finanziamento è dedicata alle persone con oltre 60 anni.
Lo strumento è più efficiente della vendita della nuda proprietà, con riserva dell’usufrutto in capo all’anziano: quest’ultima formula si scontra, infatti, con la necessità di trovare un acquirente disposto ad attendere la morte del venditore e di concordare un prezzo soddisfacente sia per il venditore che per l’acquirente.
Contratto di prestito vitalizio ipotecario
Con il Contratto di Prestito Vitalizio ipotecario, invece, un proprietario con oltre 60 anni (in base alla disciplina previgente occorreva che il mutuatario avesse almeno 65 anni) può dunque ottenere un finanziamento, garantito da ipoteca iscritta su uno o più edifici di destinazione residenziale. Presumibilmente, le banche erogheranno prestiti di importo compreso tra il 15% del valore dell’immobile dato in garanzia (permutuatario 60-65 anni) e il 50-55% (permutuatari 90enni).
Nel regolamento attuativo è disposto che, a tutela della persona finanziata, il finanziatore deve sottoporre al richiedente due prospetti informativi, esemplificativi del piano di ammortamento, per evidenziare il possibile andamento del debito nel tempo; e produrre la relativa documentazione precontrattuale e le informazioni minime circa l’operazione.
Polizza assicurativa sull’immobile «che cos’è il prestito vitalizio ipotecario»
È disposto inoltre che la persona finanziata possa stipulare la polizza assicurativa sull’immobile concesso in garanzia anche presso un soggetto differente da quello finanziatore, e che egli avrà, in ogni caso, il diritto di ricevere un resoconto della propria posizione debitoria.
La banca può vendere l’immobile
Qualora il finanziamento non sia integralmente rimborsato entro 12 mesi dalla morte del mutuatario, la banca potrà vendere l’immobile per un prezzo pari al suo prezzo «di mercato» determinato da un perito indipendente incaricato dalla banca, utilizzando le somme ricavate dalla vendita per estinguere il credito vantato in dipendenza del finanziamento concesso.
Trascorsi ulteriori 12 mesi senza che sia stata perfezionata la vendita, il valore di perizia potrà essere decurtato del 15% per ogni periodo di 12 mesi successivi, fino al perfezionamento della vendita. In alternativa, l’erede può provvedere in proprio alla vendita, in accordo con la banca, purché la compravendita si perfezioni entro 12 mesi. Se alla vendita si ricava una somma maggiore del credito della banca, l’eccedenza deve essere corrisposta agli eredi.
Sotto il profilo fiscale, per i prestiti vitalizi c’è l’esenzione della imposte di bollo, di registro e ipotecaria, versando un’imposta sostitutiva (dello 0.25% sul capitale erogato, se in garanzia è data la “prima casa”; del 2% negli altri casi).
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