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Ultimo aggiornamento 17 Agosto 2022 da VetrinaFacile.it & Redazione

Possesso e proprietà: differenze

Possesso e proprietà. L’art. 1140 c.c. definisce il possesso come “… il potere di fatto sulla cosa corrispondente all’esercizio della proprietà o di altro diritto reale”. In effetti il possesso è una relazione di fatto tra il soggetto ed il bene. Mentre la proprietà è una relazione di diritto, ossia è comprovata e accertata da un atto che ha validità giuridica, il possesso si identifica in:

un comportamento materiale o corpus possessionis (elemento oggettivo) che il soggetto assume nei confronti del bene, esercitando un’attività corrispondente a quella del proprietario o del titolare di altro diritto reale;
volontà del possessore o animus possidendi (elemento soggettivo) di esercitare i poteri del proprietario o del titolare di altro diritto reale.

Si ha possesso diretto quando si possiede la cosa (corpus) con l’animo di considerarla propria (animus). Si ha possesso indiretto o mediato quando si possiede la cosa (animus) per mezzo di un’altra persona, che ne ha la semplice detenzione (corpus).

Modi di acquisto del possesso

Il possesso si può acquistare in modo originario e derivativo:

L’acquisto originario si realizza con l’apprensione fisica e materiale della cosa accompagnata dalla volontà del possessore di esercitare sul bene i poteri del proprietario o del titolare del diritto reale.
Acquisto derivativo si realizza con:

consegna della cosa che può essere effettiva se si trasferisce realmente e materialmente il bene o simbolica;
Successione testamentaria.

Le azioni a difesa del possesso (possessorie) sono:

Azioni di reintegrazione: (mobili e immobili) per chiedere la reintegrazione perduta del possesso a seguito di spoliazione violenta o clandestina entro il termine di decadenza di un anno del sofferto spoglio;
Azione di manutenzione: (immobili e universalità di beni mobili) per difendere chi, sia molestato nell’esercizio non violento o non clandestino o che subisce molestie e turbative, vuole rientrare in possesso del bene entro il termine di decadenza di un anno dall’avvenuta molestia.

Perdita del possesso

Si perde il possesso quando viene a mancare uno degli elementi essenziali: corpus e animus. La detenzione si può invece definire come un potere di fatto della cosa non accompagnato dall’intenzione di esercitare un’attività corrispondente al diritto reale. Si differenzia dal possesso che consiste nell’esercitare un potere di fatto sulla cosa, mentre la detenzione consiste nell’avere la cosa nella propria immediata disponibilità materiale (animus detinendi) senza l’intenzione di possedere.

La proprietà: l’art. 832 del c.c. afferma che “…il proprietario ha il diritto di godere e di disporre delle cose in modo pieno ed esclusivo, entro i limiti e con l’osservanza degli obblighi stabiliti dall’ordinamento giuridico.”

Diritto di godere: diritto di decidere come e quando utilizzare il bene nell’ambito dell’assegnazione conferita dal Legislatore;
Potere di disporre: il potere che il proprietario ha di alienare la cosa, di darla in usufrutto ad altri, di lasciarla in testamento, oppure di far nascere altri diritti reali sempre nei limiti indicati dalla legge.

Limiti legali al diritto di proprietà

Limiti imposti per ragioni di pubblico interesse:

A: requisizione: può essere disposta per gravi ed urgenti necessità pubbliche, militari o civili ed avere oggetto beni mobili o immobili. La requisizione si distingue dalla espropriazione per una serie di importanti motivi:

può essere disposta solo per gravi ed urgenti necessità pubbliche, militari o civili e non per semplici motivi di pubblico interesse;
può riguardare indistintamente beni mobili e immobili;
la requisizione di beni immobili ha carattere temporaneo, mentre quella relativa ai beni mobili può portare al trasferimento del diritto di proprietà sul bene requisito.

B: espropriazione per pubblica utilità: è un limite della proprietà imposto dal legislatore nell’interesse pubblico e consiste nel trasferimento forzoso di un bene immobile dal privato allo Stato o Ente Pubblico minore per la realizzazione di opere pubbliche contro il pagamento di una giusta indennità. L’espropriazione è definitiva.

Distanza nelle costruzioni

Distanza nelle costruzioni consiste nel costruire un immobile ad una certa distanza dall’altro. Questo viene stabilito dal Regolamento Comunale ma in mancanza di questi si prende in considerazione il Codice Civile che prevede una distanza minima di 3 metri.

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Modi di acquisto della proprietà «possesso e proprietà»

Ratio Legis. La norma indica i modi di acquisto della proprietà e sottolinea che essi sono solo “legali”, cioè creabili solo dal legislatore. L’enumerazione contenuta nell’art. 922 non è tassativa. L’articolo 922 del codice civile prevede alcuni modi di acquisto peculiari per il diritto di proprietà.

A titolo originario: si ha acquisto a titolo originario quando il diritto di proprietà che si acquista sulla cosa è indipendente dal diritto di un precedente proprietario. Ciò succede quando la cosa non ha un precedente proprietario, ma anche quando il diritto del precedente proprietario è destinato a soccombere di fronte al diritto di chi acquista a titolo originario.

Conseguenza dell’acquisto a titolo originario è che la proprietà si acquista libera da ogni diritto altrui che avesse gravato il precedente proprietario. L’acquisto a titolo originario estingue dunque i diritti reali e le garanzie reali in precedenza costituiti sulla cosa.

Sono modi di acquisto a titolo originario:

occupazione di res nullius o derelicta: presa di possesso delle cose mobili che non sono di proprietà di alcuno o abbandonate;
invenzione: ritrovamento di cose smarrite che devono essere consegnate al proprietario o, se questi è ignoto, al Sindaco del luogo ove vengono rinvenute. Se dopo un anno il legittimo proprietario non rivendica il bene diventa di proprietà del ritrovatore. Se invece lo rivendica il ritrovatore ha diritto ad una ricompensa pari al 10% del valore del bene;
accessione: fenomeno che si verifica quando una proprietà preesistente attira nella sua orbita altre cose che prima ne erano estranee, ciò a prescindere dalla volontà del soggetto, che diventa proprietario “accessore” delle nuove cose.

Accessione da immobile a immobile

alluvione: progressivo incremento portato dalla acque ad un fondo, il proprietario acquista la proprietà di questo incremento;
avulsione: (caso contrario) in questo caso si prende un indennizzo;
alveo abbandonato: Quando un fiume abbandona il proprio fondo, questo non appartiene più ai proprietari confinanti ma al demanio; Isola formata in un fiume o in un lago appartiene sempre allo Stato.

Accessione da mobile a mobile

unione e commistione: due o più cose mobili appartenenti a diversi proprietari, vengono ad unirsi in modo tale da formare un sol tutto e non è possibile separarle senza danno. La Proprietà così ottenuta diventa comune in proporzione del valore delle cose.
specificazione: si ha quando si crea, mediante il lavoro, una nuova cosa con materia appartenente ad altri esempio: con legno altrui ci si costruisce una barca. In questo caso la legge da valore all’elemento del lavoro, quindi la Proprietà è di chi ha compiuto il lavoro. Se invece il valore della materia è di molto superiore alla manodopera, la Proprietà del bene creato con il lavoro spetta al Proprietario della Materia che dovrà pagare la manodopera.
accessione invertita: una persona, in buona fede, costruisce sul proprio fondo ma sconfina sul fondo altrui. Se il proprietario del fondo nulla eccepisce entro tre mesi dal giorno in cui inizia la costruzione, il costruttore acquisisce la proprietà dell’edificio e del suolo pagando un corrispettivo pari al doppio del valore della superficie occupata (oltre al risarcimento del danno art.938 c.c.).
usucapione: Si ha in virtù del possesso indisturbato (ossia mai interrotto) protratto per un certo periodo di tempo. La durata del periodo di tempo necessario per usucapire varia secondo la categoria del bene, la situazione soggettiva del possessore, l’esistenza o meno di un titolo idoneo, l’esistenza o meno della trascrizione.

Tempi dell’usucapione

beni immobili: 20 anni (usucapione ordinaria).
per i beni immobili: acquistati in buona fede da chi non ne è proprietario, ma in forza di un titolo idoneo a trasferire la proprietà e che sia stato debitamente trascritto: 10 anni dalla data della trascrizione (usucapione abbreviata).
universalità di beni mobili: 20 anni. Per le universalità di beni mobili acquistati in buona fede: da chi non ne è proprietario, ma in forza di un titolo idoneo a trasferire la proprietà e che sia stato debitamente trascritto: 10 anni dalla data della trascrizione (usucapione abbreviata).
beni mobili: acquistati senza titolo idoneo e posseduti in buona fede: 10 anni. Per i beni mobili acquistati senza titolo idoneo e posseduti in mala fede: 20 anni. Beni mobili iscritti in pubblici registri acquistati in buona fede da chi non ne è proprietario, ma in forza di un titolo idoneo e che sia stato debitamente trascritto: 3 anni dalla data della trascrizione. Per i beni mobili iscritti in pubblici registri, quando manca almeno una delle condizioni ora citate: 10 anni.
fondi rustici ed i terreni agricoli 15 anni se situati nei comuni classificati montani (usucapione ordinaria). Per i fondi rustici ed i terreni agricoli 5 anni se situati nei comuni classificati montani, se il possesso è in buona fede e con un titolo idoneo a trasferire la proprietà e trascritto (usucapione abbreviata).

Usucapione dei beni immobili

A norma del 1° comma dell’art. 1153 de c.c. il quale così recita: “Colui al quale sono alienati beni mobili da parte di chi non ne è proprietario, ne acquista la proprietà mediante il possesso, purché sia in buona fede al momento della consegna e sussista un titolo idoneo al trasferimento della proprietà.” Si sancisce così il principio secondo cui il possesso vale titolo. Occorre quindi, oltre possedere in buona fede anche il titolo idoneo per trasferire la proprietà del bene (contratto testamento). Quindi è importante ricordare che se qualcuno con successivi contratti vende a più persone il medesimo bene, tra queste persone è preferita alle altre quella che ne ha acquistato il possesso in buona fede, anche se il suo titolo è di data posteriore (truffa).

Modi di acquisto della proprietà a titolo derivato

Abbiamo:

Compravendita
Espropriazione coatta per pubblica utilità
Donazione
Permuta
Successione

Si ha acquisto a titolo derivativo quando si acquista sulla cosa il diritto di proprietà già spettante ad un precedente proprietario. Ricorre quando la cosa è dal suo precedente proprietario (dante causa) trasferita ad un nuovo proprietario (avente causa). L’acquisto, in questo caso, si sostanzia in un vero e proprio fenomeno successorio che, proprio per le sue caratteristiche, fa subentrare il nuovo proprietario nella medesima situazione di diritto del precedente.

L’essenza dell’acquisto a titolo derivativo sta nel fatto che l’avente causa acquista la proprietà della cosa solo se e solo come il dante causa ne era proprietario. Questo perché, nessun titolare di diritto di proprietà può alienare un diritto superiore, per ampiezza o contenuto, a quello di cui è effettivamente proprietario. Vale l’antico brocardo di Ulpiano , secondo il quale nemo plus iuris ad alium transferre potest quam ipse habet (nessuno può trasferire ad altri più diritti di quanti detenga):

mortis causa ossia a causa di morte, in caso di decesso del precedente proprietario ed acquisto da parte dell’erede designato;
inter vivos ossia con atto fra vivi (in caso, ad esempio, di contratto di compravendita, di donazione, di permuta, etc…

Modi di difesa della proprietà

Le azioni petitorie mirano ad accertare ed ad affermare la «titolarità della proprietà» verso chi questo diritto lo contesta direttamente perché lo nega o indirettamente, vantando diritti reali limitati sul bene:

rivendicazione: è l’azione con cui il proprietario rivendica la cosa propria da chiunque la possieda o la detiene senza titolo. Questa azione che è l’azione legale più importante e mira non solo ad accertare la titolarità del diritto di proprietà ma anche a far recuperare al Proprietario il bene.
negatoria: è l’azione legale con cui il proprietario tende a far dichiarare l’inesistenza dei diritti affermati da altri sulla cosa quando ha motivo di temere un danno o quando vuol far cessare la molestia che altri arrecano al suo diritto.
regolamento di confini: è l’azione mediante la quale ciascun proprietario di un fondo confinante può chiedere al giudice (con sentenza) che sia stabilito il confine tra i due fondi quando questo è incerto.
apposizione di termini: è l’azione con cui ciascuno dei Proprietari confinanti può chiedere, quando sia certo il confine tra i fondi, che siano posti o ripristinati i segni naturali e tangibili di questi confini.

Caratteristiche del diritto di proprietà

Il diritto di proprietà si caratterizza per:

elasticità, il diritto di proprietà può essere compresso dalla costituzione di un diritto reale di godimento (che priva il proprietario di disporre e di godere della cosa) ma quando questi si estingue il diritto di proprietà torna pieno;
imprescrittibilità, in quanto il proprietario non può perdere la cosa propria per il non uso della stessa, salvi gli effetti dell’usucapione;
perpetuità, in quanto non è a termine.

Un particolare tipo di proprietà immobiliare è la multiproprietà che consiste in un diritto di proprietà perpetuo di una quota di un immobile, con la facoltà per ciascun proprietario di utilizzarlo per periodo di tempo limitati.

Le azioni di annunciazioni

A tutela del possesso e della proprietà, o di altro diritto reale di godimento, l’ordinamento giuridico prevede l’esercizio di azioni di natura cautelare, in quanto prevengono un pregiudizio o un danno prima che il giudice ne dichiari la proibizione, tali sono:

denuncia di nuova opera: che spetta al proprietario o al titolare di altro diritto reale di godimento o al possessore che abbia ragione di temere che da una nuova opera da altri intrapresa sul proprio fondo o sul fondo altrui, possa derivare danno alla cosa che forma oggetto del suo diritto o del suo possesso. Fino a quando l’opera non sia stata completata e comunque, non sia trascorso oltre un anno dal suo inizio, egli è legittimato a chiedere al giudice di imporre a colui che sta compiendo l’opera il divieto alla sua prosecuzione;
denunzia di danno temuto: che spetta al proprietario o al titolare di altro diritto reale di godimento o al possessore che abbia ragione di temere che da qualsiasi edificio, albero o altra cosa possa derivare un danno grave alla cosa che forma oggetto del suo diritto. Egli può denunciare la cosa al giudice per ottenere un provvedimento ed ovviare al pericolo.

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