PERDITA AGEVOLAZIONE PRIMA CASA

Perdita agevolazione prima casa

Perdita agevolazione prima casa. Molti contribuenti hanno ottenuto l’agevolazione prima casa e molti altri, invece, l’hanno persa. Può succedere, che le dichiarazioni da parte del contribuente risultino “false” nell’atto di acquisto, facendo così decadere i benefici fiscali.

In questo caso, sia le imposte “risparmiate” che gli interessi verranno persi e saranno accompagnate da una sanzione del 30% delle imposte stesse, che dovranno obbligatoriamente essere versate all’Amministrazione Finanziaria.

Oppure può accadere che l’abitazione di cui si è usufruito l’agevolazione prima casa, venga donata o alienata prima che siano trascorsi i 5 anni dalla data di acquisto (sempre che entro un anno non si riacquisti un altro immobile, anche a titolo gratuito, da adibire a propria abitazione principale).

Facciamo chiarezza su quest’ultimo punto. Le agevolazioni non si perdono quando entro un anno dalla vendita o dalla donazione: 

  • il contribuente acquista un immobile situato in uno Stato Estero, a condizione che esistano strumenti di cooperazione amministrativa che consentono di verificare che l’immobile acquistato è stato effettivamente adibito a dimora abituale.
  • il contribuente acquista un terreno e sempre nello stesso termine, realizza su di esso un fabbricato (purché non rientrante nelle categorie catastali A/1, A/8 e A/9) da adibire ad abitazione principale. Non è necessario che il fabbricato sia ultimato, bastando invece che lo stesso, entro l’anno, acquisti rilevanza dal punto di vista urbanistico (sarà dunque sufficiente un rustico comprensivo delle mura perimetrali delle singole unità, la cui copertura sia stata completata).
  • il contribuente costruisce un altro immobile ad uso abitativo su un terreno di cui sia già proprietario al momento della cessione dell’immobile agevolato.

Perdita agevolazioni prima casa | Requisito del riacquisto immobiliare

È bene precisare che il requisito del riacquisto non è soddisfatto quando si stipula, entro l’anno della vendita del primo immobile – un mero contratto preliminare di vendita – avendo tale tipologia di atto soltanto effetti obbligatori tra le parti senza comportare alcun trasferimento del diritto di proprietà sul bene.

Costituisce altresì causa della perdita del bonus agevolazione prima casa, il mancato trasferimento della residenza nel comune in cui si trova l’immobile, che abbiamo visto doversi effettuare entro il termine di 18 mesi dalla data dell’acquisto. Infine, per quanto riguarda l’ipotesi di “riacquisto” della prima casa, comporta la perdita delle agevolazioni conseguite, l’omessa vendita dell’immobile già posseduto, acquistato con le agevolazioni prima casa entro l’anno dall’acquisto del nuovo immobile.

Chiarimenti da parte dell’Agenzia delle Entrate

A far data dell’entrata in vigore della disciplina sulle agevolazioni prima casa l’Agenzia delle Entrate ha avuto plurime occasioni di chiarire le procedure necessarie a evitare l’applicazione (ad ottenere la riduzione) delle sanzioni previste nel caso in cui il contribuente incorra in una delle ipotesi di perdita delle agevolazioni medesime già usufruite.

Nello specifico, in riferimento al caso del mancato trasferimento della residenza nel termine di 18 mesi, l’Amministrazione Finanziaria è solita distinguere la regolamentazione fiscale a seconda che sia o meno trascorso il termine per il trasferimento della residenza. In quest’ultimo caso, all’acquirente che non può rispettare l’impegno assunto è concessa la possibilità di revocare la dichiarazione formulata nell’atto di acquisto dell’immobile e di chiedere la riliquidazione dell’imposta. In tal senso il contribuente deve presentare apposita istanza all’ufficio presso il quale provvede alla riliquidazione dell’atto di compravendita e quindi a notificare il nuovo avviso di liquidazione dell’imposta dovuta e degli interessi, calcolati a decorrere dalla data di stipula dell’atto.

In quest’ultima circostanza non troverà applicazione la sanzione del 30% atteso che non essendo in quella data ancora decorso il termine di legge, non vi è in effetti alcun inadempimento dell’acquirente all’impegno assunto (inadempimento al quale soltanto può conseguire la decadenza dell’agevolazione). Al contrario, laddove il contribuente lasci inutilmente trascorrere il temine di 18 mesi senza trasferire la residenza e senza presentare un’istanza di revoca all’ufficio dell’Agenzia si verifica senz’altro la decadenza dell’agevolazione prima casa.

Ricorso all’istituto del Ravvedimento Operoso

Se ancora non è stato ancora notificato un atto di liquidazione o un avviso di accertamento, il contribuente ha comunque la possibilità di ricorrere allistituto del ravvedimento operoso mediante un’istanza, indirizzata all’ufficio dell’Agenzia presso il quale è stato registrato l’atto, contenente la dichiarazione d’intervenuta decadenza dall’agevolazione e la conseguente richiesta di riliquidazione dell’imposta e applicazione delle sanzioni in misura ridotta. Ricevuta la predetta richiesta, l’ufficio riliquida l’atto registrato e notifica l’avviso di liquidazione dell’imposta dovuta, degli interessi e della sanzione ridotta.

Perdita agevolazioni prima casa | Riacquisto della prima casa

In merito al riacquisto della prima casa (vendita dell’abitazione acquistata con i benefici prima che sia decorso il quinquennio ma con riacquisto entro un anno di altro immobile da adibire a propria abitazione principale) il diverso trattamento fiscale è in qualche modo rimesso alla diligenza esercitata in concerto dal contribuente. Effettivamente se costui manifesta l’intenzione di non voler acquistare un’altra abitazione prima che sia trascorso un anno dalla rivendita dell’immobile acquistato con le agevolazioni, mediante un’istanza all’ufficio presso il quale è stato registrato l’atto, non scatterà alcuna sanzione. Il contribuente pagherà semplicemente la differenza tra l’imposta versata al momento dell’acquisto e quella dovuta, otre agli interessi.

Incorrere nella decadenza dai benefici prima casa

Diversamente, qualora l’acquirente agevolato abbia lasciato scadere il termine annuale senza acquistare un nuovo immobile e senza coamunicare all’ufficio dell’Agenzia l’intenzione di non voler più fruire dell’agevolazione, egli incorre nella decadenza dai benefici “prima casa” già goduti. Unica possibilità concessa all’incauto contribuente è quella di azionare il meccanismo del ravvedimento operoso e ottenere così la riduzione delle sanzioni, sempre che non gli sia stato ancora notificato un atto di liquidazione o un avviso di accertamento.


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