IL PATTO COMMISSORIO | ACCORDO VIETATO

Il Patto Commissorio | Accordo Vietato

“Premesso che è vietato dal codice civile convenire che in caso di mancato pagamento di un credito entro un dato termine, la proprietà del bene dato in garanzia con ipotetica o pegno, passi in proprietà al creditore”. Può accadere attraverso una concatenazione di atti negoziali posti in essere tra le parti, emergere che il trasferimento di un bene immobile sia voluto per trasferire una certa quantità di denaro nel patrimonio del venditore come contropartita della cessione di un suo immobile, con il solo scopo di garantire un suo debito tramite la preventiva o contestuale cessione del bene in proprietà.

Si è in presenza in tal caso, di un patto commissorio, cioè di un accordo colpito da nullità – così come l’articolo 1963 del codice civile – con cui si conviene che in caso di mancato pagamento di un credito entro un tempo determinato, la proprietà del bene dato in garanzia con ipoteca o pegno, passi in proprietà al creditore; e ciò a prescindere dal momento del trasferimento del bene.

L’articolo 2744 del cod. civile prevede la nullità del patto con il quale debitore e creditore convengono che, in mancanza di pagamento del debito nel termine stabilito, il bene ipotecato o dato in pegno diventi di proprietà del debitore. All’articolo 2744 del cod. civile è oramai riconosciuta un’interpretazione estensiva, nel senso che il divieto del patto commissorio non si limita ai soli casi di ipoteca e pegno, ma anche trova applicazione in ogni ipotesi in cui le parti stringano un patto che realizzi in concreto il risultato vietato dalla norma, vale a dire il passaggio di proprietà al creditore in caso di mancato pagamento.

Il legislatore vietando il patto commissorio cerca di tutelare gli interessi del debitore bisognoso di danaro, i quali possono essere pregiudicati sia dalla corta azione esercitata dal creditore, sia dal possibile proporzionale tra l’ammontare del debito e il valore del bene. A ciò si aggiunge il pregiudizio che simile patto verrebbe ad arrecare agli altri eventuali creditori, creando di fatto una causa di prelazione non prevista dalla legge.

La nullità del Patto Commissorio

La nullità del patto commissorio, e la conseguente nullità del contratto, va ravvisata anche rispetto a negozi tra loro collegati, qualora dagli stessi scaturisca un assetto di interessi, presso il quale deve compiersi il trasferimento di un bene ai creditori che da luogo, non tanto alla funzione di scambio, quanto ad uno scopo di garanzia, a prescindere sia di natura traslativa obbligatoria del contratto, sia del momento temporaneo di verificazione dell’effetto traslativo, nonché degli strumenti negoziali destinati alla sua attuazione, persino dalla identità dei soggetti che abbiano stipulato i negozi collegati, sempre che questi siano stati concepiti e funzionalmente connessi e tra loro indipendenti, così da risultare idonei al raggiungimento dello scopo finale di garanzia che le parti si erano prefissati.

Il divieto del Patto Commissorio

Il divieto di patto commissorio sancito dall’articolo 2744 del cod. civile si estende a qualsiasi negozio, ancorché lecito e quale ne sia il contenuto, che venga impiegato per conseguire il risultato concreto, vietato dall’ordinamento, dall’illecita coercizione del debitore a sottostare alla volontà del credito. Il relativo divieto è riferibile a ogni negozio che abbia come effetto pratico quello di sottomettere il debitore ha una pretesa del creditore di conseguire il diritto di proprietà su un immobile, o comunque di un diverso bene del debitore, in caso di mancato pagamento del debito (Cassazione 20956 del 12 ottobre 2011).

Affinché possa configurarsi un collegamento tra negozi in considerazione dell’unitarietà della fattispecie, è necessario che ricorra sia il requisito oggettivo, costituito dal nesso di finalità tra i negozi, sia il requisito soggettivo, costituito dal comune intento pratico delle parti – pur se non manifesto in forma espressa ma che può risultare anche tacitamente – di volere non solo l’effetto tipico dei singoli negozi in concreto posti in essere, ma anche il collegamento e il coordinamento di essi per la realizzazione di un fine ulteriore.

Detto collegamento tra negozi è configurabile anche quando siano stipulati tra soggetti diversi, purché essi risultino concepiti e voluti come funzionalmente connessi e interdipendenti, al fine di un completo e complessivo regolamento di interessi. Va esclusa la violazione del divieto del patto commissorio per quei negozi, pur contestuali o contenuti nello stesso atto, che non hanno, direttamente o indirettamente, finalità di concorrere a realizzare il risultato vietato dal legislatore, ma ne prescindono o, come nel caso del riconoscimento di debito, ne costituiscono addirittura un mero presupposto, del tutto autonomo e distinto sul piano fattuale e logico-giuridico (Cassazione 4729 del 19 febbraio 2019).

Il divieto del Patto Commissorio

Il divieto del patto commissorio non può valere anche qualora la vendita sia pattuita allo scopo non di garantire l’adempimento di un’obbligazione con riguardo all’eventualità non ancora verificatasi che rimanga inadempiuta, ma di soddisfare un precedente credito rimasto insoluto, o quando manchi illecita coercizione del debitore a sottostare alla volontà del creditore, accettando preventivamente il trasferimento di un suo bene come conseguenza della mancata estinzione del debito che viene a contrarre, o quando le parti prevedano che la titolarità del bene passi all’acquirente con l’obbligo di trasferimento al venditore se costui provvederà all’esatto adempimento (Tribunale di Reggio Calabria 133 del 24 gennaio 2019).

Può dirsi quindi, che incorrere nella sanzione della nullità per violazione del divieto del patto commissorio posto dall’articolo 2744 del cod. civile la convenzione mediante la quale le parti abbiano inteso costituire, con un determinato bene, una garanzia reale in funzione di un mutuo, istituendo un nesso strumentale tra la vendita del bene e il mutuo, in vista del perseguimento di un risultato finale consistente nel trasferimento della proprietà del bene al creditore-acquirente nel caso di mancato adempimento dell’obbligazione di restituzione del debitore-venditore.

Art. 2744 del Codice Civile

Il suddetto codice detta infatti un principio destinato a trovare applicazione non soltanto in relazione alle alienazioni a scopo di garanzia sospensivamente condizionate all’inadempimento del debitore, ma anche a quelle immediatamente traslative risolutivamente condizionate all’adempimento del debitore (Tribunale di Roma 3930 del 20 febbraio 2019). É infatti radicalmente nullo il patto commissorio anche nelle alienazioni fiduciarie in cui si conviene che il bene rimanga definitivamente nella disponibilità del creditore a seguito di inadempimento dell’obbligazione garantita. Ove il versamento del denaro non costituisca il pagamento del prezzo, ma l’esecuzione di un mutuo e il trasferimento del bene non integri l’attribuzione al compratore, bensì l’atto costitutivo di una posizione di garanzia innegabilmente provvisoria, manca la funzione di scambio tipico del contratto o di compravendita e si realizza proprio il negozio vietato dalla legge.

I singoli atti devono essere valutati secondo il loro potenziale collegamento funzionale, e a tal fine, deve essere apprezzata ogni circostanza di fatto relativa agli atti compiuti e dunque il risultato concreto e la funzione che, indipendentemente dal contenuto delle clausole negoziali ambigue o non vincolanti, l’operazione negoziale posta in essere tra le parti risulti idonea a produrre e che in pratica abbia prodotto (Cassazione 5740 del 10 marzo 2011). Ove risulti che la vendita è voluta in funzione di garanzia, la stipulazione è illecita anche se contestuale al sorgere del credito, che è erogato al venditore sotto forma di pagamento del prezzo. Non occorre nemmeno che l’estinzione del debito sia posta come condizione per il riacquisto perché la restituzione – al pari dell’erogazione del finanziamento – avviene sotto forma di pagamento del prezzo.

È così ogni qualvolta una vendita con patto di riscatto o di retrovendita stipulata fra il debitore e il creditore risponda all’interno delle parti di costituire una garanzia, con l’attribuzione irrevocabile del bene al creditore solo in caso di inadempienza del debitore, il contratto deve ritenersi nullo anche quando implichi un trasferimento effettivo della proprietà in quanto, pur non integrando direttamente il patto commissorio e vietato dall’articolo 2744 del cod. civile, configura un mezzo per eludere tale norma imperativa e quindi esprime una causa illecita che rende applicabile all’intero contratto la sanzione prevista dell’articolo 1344 del cod. civile (Cassazione 18680 del 22 gennaio 2019).

Preliminare di Compravendita Illecito che contiene un Patto Commissorio

É oramai consolidato il principio secondo cui il divieto del patto commissorio sancito dall’articolo 2744 del codice civile, con la conseguente sanzione di nullità radicale, si estende a qualsiasi negozio, costringendolo al trasferimento di un bene a scopo di garanzia nella ipotesi di mancato adempimento di una obbligazione assunta.

In particolare il patto commissorio può essere ravvisato anche di fronte a più negozi tra loro collegati, quando da essi scaturisca un assetto di interessi complessivo tale da far ritenere che il procedimento negoziale attraverso il quale deve compiersi il trasferimento di un bene del debitore sia collegato, piuttosto che alla funzione di scambio, a uno scopo di garanzia, a prescindere dalla natura meramente obbligatorio traslativa o reale del contratto (Cassazione 11924 del 23 ottobre 1999), oppure dal momento temporale in cui l’effetto translativo sia destinato a verificarsi nonché dagli strumenti negoziali destinati alla sua attuazione e persino dalla identità dei soggetti che abbiano stipulato i negozi collegati (Cassazione 9466 del 19 maggio 2004).

Ne consegue che, in linea di principio, anche un contratto preliminare di compravendita può incorrere nella sanzione dell’articolo 2744 del codice civile, ove risulti l’intento primario delle parti di costituire con il bene promesso in vendita, una garanzia reale in funzione dell’adempimento delle obbligazioni contratte dal promittente venditore con altro negozio collegato.


TORNA ALLA HOME