Notaio e Compravendita Immobiliare. Ruolo chiave e Sicurezza

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Notaio e compravendita immobiliare

Il ruolo del notaio nella compravendita immobiliare è fondamentale e si articola in aspetti sia formali che sostanziali.

Il compito del notaio è quello di rendere valido un contratto sotto il profilo sostanziale, ed è chiamato a indagare la volontà delle parti; per fare ciò, acquisisce tutte le informazioni necessarie e effettua controlli adeguati al fine di predisporre un atto valido ed efficace.

Il suo ruolo principale è garantire la legalità degli atti giuridici di fronte a lui, verificando che il loro contenuto sia conforme alle norme imperative previste nel nostro ordinamento e che sia privo di vizi che potrebbero comportare nullità o invalidità dell’atto stesso.

Allo stesso tempo ha l’incarico di redigere l’atto in modo da rispecchiare la reale volontà delle parti, in modo da ottenere il risultato desiderato. Questo implica il rispetto degli obblighi previsti dalla legge e la prestazione dell’opportuna assistenza alle parti coinvolte, consigliandole nel miglior modo possibile.

Il notaio svolge tutte le attività necessarie per raggiungere lo scopo che le parti intendono ottenere.

In pratica, redige un valido atto di compravendita, in modo che la proprietà di un bene immobile possa essere trasferita dalla sfera di disponibilità di una parte a quella dell’altra, senza il rischio che qualcuno in futuro possa contestare la validità del trasferimento o rivendicare diritti sul bene compravenduto.

Preparazione della documentazione per la stipula del contratto immobiliare

Il notaio svolge numerose attività cruciali per la preparazione della documentazione necessaria alla stipula di un contratto richiesto. Una volta definito l’atto da predisporre, in conformità alla volontà delle parti coinvolte, questi inizia obbligatoriamente una serie di controlli di legalità preventiva, volti a garantire un contratto valido e resistente nel tempo.

Grazie a tali controlli, il contenzioso nel settore immobiliare risulta pressoché inesistente, come dimostrano i dati ministeriali più recenti, dove solo una % millesimale delle transazioni immobiliari viene sottoposto alla cognizione dei tribunali civili.

L’attenzione si concentra sull’esame della documentazione legale riguardante la proprietà immobiliare. Di particolare importanza è il titolo di acquisto di colui che intende vendere, ovvero l’atto di provenienza, da cui il notaio rileva dati identificativi, descrizione della consistenza dell’immobile, dati di riferimento, e l’indicazione delle formalità pregiudizievoli, come convenzioni e relative trascrizioni o iscrizioni presso i Registri Immobiliari.

Nel caso in cui ci sia un atto di divisione, che ha natura dichiarativa, il notaio deve condurre un’indagine completa e approfondita sugli atti precedenti alla divisione stessa, al fine di verificare l’effettiva proprietà del bene in capo al venditore e garantire il risultato desiderato dal cliente (Cassazione 21775 del 29 agosto 2019).

Inoltre, il notaio è incaricato di assicurarsi che tutti i riferimenti alle specifiche situazioni riguardanti la disciplina condominiale, come le indicazioni delle quote millesimali o la descrizione delle parti comuni, siano presenti. È importante segnalare all’attenzione delle parti contraenti l’obbligo di comunicare all’amministratore qualsiasi variazione dei dati ai fini dell’anagrafe condominiale (articolo 1130 numero 6 del codice civile).

Verifiche effettuate dal notaio nel processo di stipula del contratto immobiliare

Il ruolo del notaio va ben oltre la mera redazione dell’atto di compravendita; egli deve svolgere una serie di importanti verifiche per garantire la sicurezza e la validità del contratto.

Innanzitutto, deve accertare l’identità personale delle parti coinvolte nella transazione e la loro capacità di compiere atti giuridici. Questo avviene attraverso la verifica del regime patrimoniale dei coniugi (comunione legale dei beni o separazione), la legittimazione ad agire in caso di stranieri, minori, interdetti o beneficiari di amministrazione di sostegno, e altri casi particolari.

Cruciale è la verifica dell’identità delle parti, poiché ciò aiuta a scongiurare il rischio di truffe o furti d’identità, fenomeni che possono trovare rifugio in alcuni ordinamenti giuridici stranieri, come quello statunitense.

Il notaio deve inoltre accertarsi dell’insussistenza di precedenti ipoteche e pignoramenti presso l’ufficio del territorio dell’Agenzia delle Entrate, nonché della regolarità urbanistica e catastale dell’immobile oggetto della transazione. Queste verifiche sono fondamentali per garantire la libera circolazione del bene e tutelare gli interessi delle parti coinvolte.

Ulteriori controlli riguardano l’esistenza di discipline peculiari legate all’immobile, come eventuali vincoli di prezzo o diritti di prelazione a favore di specifici soggetti, ad esempio nell’ambito dell’edilizia residenziale pubblica.

Il notaio si impegna a verificare la presenza dei requisiti soggettivi nell’acquirente e la conformità alle normative vigenti.

Notaio e regime fiscale

Il notaio è tenuto a individuare il regime fiscale relativo al caso specifico e a verificare la sussistenza dei requisiti per eventuali benefici fiscali, come agevolazioni per l’acquisto della prima casa, crediti d’imposta o esenzioni di imposte in caso di trasferimenti derivanti da accordi di separazione o divorzio. Inoltre, egli può suggerire soluzioni che consentono un risparmio fiscale nel pieno rispetto della legge.

Impatto delle direttive europee e gli obblighi del notaio nella compravendita immobiliare

A seguito di recenti direttive europee, sono stati introdotti nuovi e obbligatori controlli. Da un lato, è richiesta la verifica della prestazione energetica dell’immobile, che deve essere certificata secondo le norme nazionali e regionali in materia.

Nel caso della vendita di edifici con impianti, è obbligatoria la redazione dell’Attestato di Prestazione Energetica (APE), affidato a un certificatore iscritto in un apposito albo, che indica la classe energetica di consumo dell’immobile, compreso il sistema di riscaldamento.

Dall’altro lato, il notaio è tenuto a compiere verifiche in materia di antiriciclaggio, tracciabilità dei pagamenti e delle provvigioni corrisposte alle eventuali agenzie immobiliari.

Queste misure sono finalizzate a garantire la legalità e la trasparenza delle transazioni immobiliari, evitando il riciclaggio di denaro e altre attività illecite.

Il notaio nel processo di compravendita immobiliare è fondamentale per assicurare che tutte le normative e le direttive europee siano rispettate, proteggendo gli interessi delle parti coinvolte e la regolarità dell’intero processo.