Mutuo ipotecario. Tutto quello che devi sapere. VetrinaFacile.it

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Ultimo aggiornamento 5 Agosto 2022 da VetrinaFacile.it & Redazione

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Il Mutuo Ipotecario è la forma più diffusa di credito immobiliare offerto ai consumatori. Il mutuo ipotecario è un finanziamento a medio lungo termine, che in genere dura da 5 a 30 anni. Di solito il cliente riceve l’intera somma in un’unica soluzione e la rimborsa nel tempo con rate di importo costante o variabile. Serve per acquistare, costruire o ristrutturare un immobile, in particolare la casa di abitazione. Può servire anche per sostituire o rifinanziare mutui già ottenuti per le stesse finalità. È chiamato “ipotecario” perché il pagamento delle rate è garantito da un’ipoteca su un immobile. Il mutuo ipotecario è lo strumento fondamentale per acquistare la tua casa!

Prima dell’acquisto di un immobile è bene porsi le seguenti domande:

Come posso ottenere il mutuo ipotecario?

Chiunque può richiedere un mutuo, purché possa dimostrare di essere in grado di restituire nel tempo la somma avuta in prestito. A tal fine, l’intermediario valuterà il merito creditizio del consumatore.

Quanto posso chiedere per un mutuo ipotecario?

In generale, l’intermediario concede un importo sulla base del valore dell’immobile da acquistare, che non supera l’80% del valore dell’immobile stabilito in base alla perizia effettuata da un tecnico indipendente, nonché della valutazione del merito creditizio. A volte gli intermediari concedono mutui che vanno anche oltre l’80% del valore dell’immobile, ma in questi casi richiedono maggiori garanzie e spesso applicano condizioni meno favorevoli per il cliente.

Quale rata posso permettermi?

Prima di chiedere il mutuo è opportuno valutare attentamente il proprio reddito (soprattutto in prospettiva) e determinare la propria disponibilità mensile una volta sottratte le spese ordinarie. È ragionevole che la rata non superi un terzo del proprio reddito disponibile, per poter far fronte alle spese correnti, a quelle impreviste e a possibili riduzioni di reddito causate, ad esempio, da malattia, infortunio, licenziamento dal lavoro.

Quanto mi costa il mutuo ipotecario?

La principale componente del costo è costituita dagli interessi, che sono il compenso per il prestito erogato e dipendono anche dalla durata del mutuo. Agli interessi si aggiungono altri costi che tutti indicati nel Foglio contenente le Informazioni generali, che illustra le caratteristiche principali del prodotto offerto; è disponibile presso l’intermediario e sul suo sito internet. Nella pianificazione delle spese si deve inoltre tenere conto delle spese notarili e delle imposte, da pagare una sola volta al momento della stipula del contratto di acquisto della casa.

Quale durata mi conviene?

La durata del mutuo, concordata tra cliente e intermediario e definita nel contratto, è uno degli elementi che determina l’importo della rata. La rata è formata dal capitale più gli interessi. A parità di importo del finanziamento e di tasso di interesse quanto più breve è la durata, tanto più alte sono le rate, ma più basso è l’importo dovuto per gli interessi; quanto più lunga è la durata, tanto maggiore è l’importo dovuto per gli interessi ma più basse le rate. Ecco un esempio per chiarire.

Tipologia di mutui

Mutuo a tasso fisso

Il tasso di interesse resta quello fissato dal contratto per tutta la durata del mutuo. Lo svantaggio è non poter sfruttare eventuali riduzioni dei tassi di mercato che dovessero verificarsi nel tempo. Il tasso fisso è consigliato a chi teme che i tassi di mercato possano crescere e fin dal momento della firma del contratto vuole essere certo degli importi delle singole rate e dell’ammontare complessivo del debito da restituire. A fronte di questo vantaggio l’intermediario spesso applica condizioni più onerose rispetto al mutuo a tasso variabile.

Mutuo a tasso variabile

Il tasso di interesse può variare a scadenze prestabilite rispetto al tasso di partenza perché segue le oscillazioni di un parametro di riferimento, di solito stabilito sui mercati monetari e finanziari. Il rischio principale è un aumento dell’importo delle rate. È bene aver presente che l’effetto di un rialzo dei tassi ha un impatto più rilevante sui mutui con scadenza più lunga. A parità di durata, i tassi variabili all’inizio sono più bassi di quelli fissi, ma possono aumentare nel tempo, facendo così aumentare l’importo delle rate, anche in misura consistente. Il tasso variabile è consigliato a chi vuole un tasso sempre in linea con l’andamento del mercato, e comunque può sostenere eventuali aumenti dell’importo delle rate.

Mutuo a tasso misto

Il tasso di interesse può passare da fisso a variabile (o viceversa) a scadenze fisse e/o a determinate condizioni indicate nel contratto. Vantaggi e svantaggi sono alternativamente quelli del tasso fisso o del tasso variabile.

Mutuo a tasso doppio

Il mutuo è suddiviso in due parti: una con il tasso fisso, una con il tasso variabile. Il doppio tasso è consigliato a chi preferisce una soluzione intermedia tra il tasso fisso e il tasso variabile, equilibrando vantaggi e svantaggi di ciascuno.

Parametro di riferimento e spread

Il tasso di interesse è determinato in base a parametri fissati sui mercati monetari e finanziari ai quali l’intermediario aggiunge una maggiorazione, detta spread, che rappresenta la differenza tra il parametro di riferimento e il tasso effettivamente applicato. Di solito il parametro di riferimento per il tasso fisso è l’Eurirs per il tasso variabile i parametri di riferimento sono l’Euribor oppure il tasso ufficiale fissato dalla Banca Centrale Europea.

Quanto costa il mutuo ipotecario

Per capire quanto costa il mutuo ipotecario, oltre al tasso d’interesse vanno considerasti anche altri elementi.

Imposte e agevolazioni fiscali

Se il mutuo è concesso da una banca, il cliente paga un’imposta pari al 2% dell’ammontare complessivo, o allo 0,25% nel caso di acquisto della “prima casa”. L’imposta è trattenuta direttamente dalla banca, per cui la somma che il cliente riceve è inferiore all’importo concesso. Ci possono poi essere altre imposte legate all’iscrizione dell’ipoteca o ad altri adempimenti. Gli interessi pagati per un mutuo ipotecario per l’acquisto, la costruzione o la ristrutturazione dell’abitazione principale sono detraibili dall’IRPEF. L’importo e le condizioni per la detrazione sono fissati dalla legge.

Per approfondimenti:

chiedere informazioni all’intermediario;
consultare il sito dell’Agenzia delle Entrate.

Altri costi

Al tasso di interesse e alle imposte vanno aggiunti:

spese di istruttoria che possono consistere sia in un importo fisso sia in una percentuale calcolata sull’ammontare del finanziamento;
spese di perizia, che possono essere richieste per la valutazione dell’immobile da ipotecare;
spese notarili per il contratto di mutuo e l’iscrizione dell’ipoteca nei registri immobiliari;
costo del premio di assicurazione a copertura di danni sull’immobile ed eventualmente dei rischi legati a eventi relativi alla vita del cliente che potrebbero impedirgli di rimborsare il prestito. Se l’intermediario chiede di stipulare un’assicurazione sulla vita che esso stesso offre, deve sottoporre al cliente almeno altri due preventivi di due differenti società assicurative non collegate all’intermediario stesso. È importante fare attenzione ai costi della polizza: quella proposta dall’intermediario potrebbe essere più costosa di altre offerte sul mercato.Se il cliente sceglie una polizza diversa da quelle offerte dall’intermediario, questi non può comunque modificare le condizioni della sua offerta di mutuo se la polizza assicurativa presentata dal cliente offre un livello di protezione equivalente a quella proposta dall’intermediario;
interessi di mora, se si paga la rata in ritardo. In genere comportano una maggiorazione percentuale rispetto al tasso pattuito per il finanziamento e decorrono dal giorno della scadenza fino al pagamento della rata;
commissione annua di gestione della pratica, le spese per l’incasso della rata (l’elenco completo delle spese è nel “foglio contenente le Informazioni generali”);
Qualora si decida di ricorrere a un mediatore creditizio, è importante informarsi prima sul compenso richiesto, che potrebbe essere alto.

Piano di ammortamento

Il piano di ammortamento è il progetto di restituzione del debito: è importante esaminarlo con attenzione. Il piano stabilisce l’importo erogato, l’ammontare delle singole rate, la data entro la quale tutto il debito deve essere pagato, la periodicità delle singole rate (mese, trimestre, semestre), i criteri per determinare l’ammontare di ogni rata e il debito residuo.

La rata è composta da due elementi:

quota capitale, cioè l’importo del finanziamento restituito;
quota interessi, cioè l’interesse maturato.

Esistono diversi meccanismi di restituzione del finanziamento. In Italia, il piano di ammortamento più diffuso è il metodo cosiddetto “francese”: la rata di importo fisso è composta da una “quota capitale crescente” e da una “quota interessi decrescente”. All’inizio si pagano soprattutto interessi. Poiché gli interessi vengono applicati sul capitale residuo, a mano a mano che il capitale viene restituito l’ammontare degli interessi diminuisce e la quota capitale aumenta. La variazione della composizione della rata in quota capitale e quota interessi può incidere sulle detrazioni fiscali, il cui importo può quindi cambiare di anno in anno. In particolare, la quota detraibile è quella degli interessi, che nel tempo diminuisce. Una tabella di ammortamento esemplificativa è inclusa nel Prospetto Informativo Europeo Standardizzato (PIES) per i mutui a tasso fisso per tutta la durata del contratto e per quelli che prevedono il rimborso differito degli interessi. In questi casi, una volta stipulato il contratto, si può ottenere gratuitamente dal finanziatore, in qualsiasi momento del rapporto, una versione aggiornata della tabella di ammortamento, che in ogni caso viene fornita almeno una volta l’anno.

Come decidere

Come scegliere il tipo di tasso (fisso, variabile, misto e/o doppio).

È importante valutare vantaggi e svantaggi del tipo di tasso alla luce della propria situazione economica e delle condizioni del mercato, considerando i loro possibili sviluppi nel tempo. È utile per questo richiedere il “Foglio contenente le Informazioni generali” in cui ogni intermediario deve illustrare tutte le caratteristiche dei mutui che offre.

Confrontare le offerte con più intermediari

I tassi e le condizioni offerti dai diversi intermediari possono variare, anche di molto. Gli intermediari che hanno un sito internet pubblicano la “Guida e il Foglio contenente le Informazioni generali”: è quindi possibile confrontare le offerte con tutta la calma necessaria. Su Internet esistono anche motori di ricerca che offrono guide e suggeriscono i mutui più adatti alle esigenze di ciascuno.

Naturalmente è sempre possibile richiedere i documenti informativi direttamente all’intermediario, per esempio allo sportello della banca. Un importante elemento da valutare e confrontare è il TAEG (Tasso Annuo Effettivo Globale) che tutti gli intermediari devono pubblicare per legge sul Foglio contenente le Informazioni generali.

Il TAEG è una sintesi del costo complessivo del mutuo, che comprende il tasso di interesse (e quindi anche lo spread applicato dall’intermediario) e le altre voci di spesa (ad esempio spese di istruttoria della pratica e di riscossione della rata). Se il tasso del mutuo è variabile o misto il TAEG è riportato in via meramente esemplificativa.

Attenzione!

Prima della conclusione del contratto di credito, il consumatore ha diritto a un periodo di riflessione di almeno 7 giorni per poter confrontare diverse offerte, valutarne le implicazioni e prendere una decisione informata. I 7 giorni decorrono da quando si riceve l’offerta vincolante da parte dell’intermediario.

Durante questo periodo l’offerta è vincolante per il finanziatore e può essere accettata dal consumatore in qualsiasi momento. L’offerta è accompagnata dal PIES, se quest’ultimo non è stato fornito in precedenza al consumatore o se le caratteristiche dell’offerta sono diverse dalle informazioni contenute nel PIES precedentemente fornito.

Nell’esaminare le proposte, fare molta attenzione a:

spread;
TAEG;
piano di ammortamento;
tutte le voci di spesa;
tempi per la concessione (devono essere compatibili con quelli necessari per l’acquisto dell’immobile);
risparmio fiscale, che può variare a seconda della composizione delle rate (quota capitale e quota interessi) stabilita nel piano di ammortamento.

Richiedete assistenza sull’offerta

Prima della conclusione del contratto e per tutto il periodo c.d. di riflessione, è possibile rivolgersi all’intermediario per avere gratuitamente spiegazioni sulla documentazione precontrattuale fornita, le caratteristiche essenziali del prodotto offerto, gli effetti che possono derivare dalla conclusione del contratto, in termini di obblighi economici e conseguenze del mancato pagamento; ciò al fine di poter valutare se l’offerta sia adeguata alle proprie esigenze e alla propria situazione finanziaria.

Richiedete un servizio di consulenza

Gli intermediari possono offrire anche un servizio di consulenza in cui forniscono al consumatore una raccomandazione personalizzata in merito a operazioni relative a contratti di credito e a eventuali servizi accessori connessi con i contratti di credito. In tali casi prima della prestazione del servizio di consulenza, gli intermediari forniscono al consumatore specifiche informazioni sul servizio e sull’eventuale compenso che il consumatore è tenuto a corrispondere. Il costo del servizio è incluso nel TAEG quando la prestazione del servizio di consulenza è necessaria per ottenere il credito alle condizioni offerte, cioè quando quello stesso tipo di mutuo è disponibile anche separatamente ma a condizioni diverse rispetto a quando è offerto in connessione con un servizio di consulenza.

Prima di firmare

Fornire le informazioni e i documenti per l’istruttoria.

Con l’istruttoria l’intermediario verifica il reddito, il patrimonio e le garanzie offerte dal cliente per valutare la sua capacità di rimborso nel tempo. Ogni intermediario ha le sue procedure, ma in genere i documenti da presentare riguardano:

informazioni anagrafiche, quali età, residenza, stato civile, eventuali convenzioni patrimoniali stipulate fra i coniugi o parti di un’unione civile;
informazioni che certificano la capacità di reddito:
a) per i lavoratori dipendenti, la dichiarazione del datore di lavoro che attesta l’anzianità di servizio, almeno l’ultimo cedolino dello stipendio e la copia del modello CUD (oppure il modello 730 o il modello Unico);
b) per i lavoratori autonomi o i liberi professionisti, le ultime dichiarazioni dei redditi, la certificazione della Camera di Commercio Industria e Artigianato, l’attestato di iscrizione all’albo se professionisti;
informazioni relative all’immobile, per esempio la copia del contratto preliminare di vendita (“compromesso”), la planimetria, il certificato di abitabilità, l’ultimo atto di acquisto o la dichiarazione di successione.
Il “Foglio contenente le Informazioni generali” indica le informazioni e le evidenze documentali che il consumatore deve fornire per la valutazione del merito di credito nonché il termine entro il quale fornirle.

Presentare le garanzie

La garanzia che l’intermediario di solito richiede è l’ipoteca, che gli dà il diritto di far vendere l’immobile se il cliente non riesce a restituire il finanziamento. Per determinare il valore dell’immobile, e quindi della garanzia, l’immobile viene prima sottoposto a una perizia. Il cliente può abitare nell’immobile ipotecato e può affittarlo. Venderlo, invece, può essere più complicato proprio a causa del vincolo cui è sottoposto. Il finanziatore potrebbe richiedere altre garanzie oltre all’ipoteca, per esempio quando il cliente ha un reddito basso rispetto alle rate, non ha un lavoro stabile o chiede un mutuo per un ammontare superiore all’80% del valore dell’immobile. Tra le garanzie più diffuse c’è la fideiussione, rilasciata da un soggetto diverso dal cliente che richiede il mutuo. Con la fideiussione il garante risponde della restituzione dell’intero finanziamento con tutto il suo patrimonio.

Attenzione!

Se devi acquistare un immobile da costruire verifica che la garanzia fideiussoria che ti spetta per l’eventuale restituzione dell’anticipo versato sia rilasciata da banche, compagnie di assicurazione o altri soggetti abilitati. Sul sito internet della Banca d’Italia sono pubblicati specifici chiarimenti normativi e avvertenze sul tema delle garanzie finanziarie e la lista dei soggetti che sono stati segnalati per un’attività non consentita di rilascio di garanzie.

Valutare i tempi per l’erogazione del mutuo

I tempi per ottenere il mutuo ipotecario, cioè quelli che intercorrono tra la presentazione della documentazione e l’effettiva erogazione della somma sono indicati nel “Foglio contenente le Informazioni generali”. Il cliente può scegliere il notaio a cui rivolgersi. Il mutuo di solito non viene erogato il giorno della firma del contratto ma solo dopo alcuni giorni, quando secondo la legge l’ipoteca ha normalmente raggiunto un maggior grado di sicurezza.

Prima della conclusione del contratto informarsi delle possibili agevolazioni per l’acquisto o la ristrutturazione di immobili. Per informazioni si può consultare, tra gli altri, il sito dell’Associazione Bancaria Italiana (ABI).