IL MUTUO IPOTECARIO DALLA “A” ALLA “Z” IN PAROLE SEMPLICI

MUTUO IPOTECARIO

IL MUTUO IPOTECARIO DALLA “A” ALLA “Z” LE GUIDE DELLA BANCA D’ITALIA

ABITAZIONE PRINCIPALE

La casa in cui il cliente o i suoi familiari “dimorano abitualmente”, cioè vivono. Si tratta di una definizione ripresa dalla legislazione fiscale e utilizzata dal fisco per determinate agevolazioni sulle imposte.

AMMORTAMENTO

Procedimento di estinzione graduale di un prestito mediante il pagamento periodico di rate secondo un piano detto, appunto, “piano di ammortamento”.

CENTRALE DEI RISCHI

Sistema informativo gestito dalla Banca d’Italia nel quale vengono registrati – attraverso le segnalazioni obbligatorie degli intermediari finanziatori – i finanziamenti superiori a 30.000 euro. Se il cliente, a causa di gravi inadempimenti degli impegni contrattuali, viene classificato “a sofferenza”, viene registrato nella Centrale dei rischi anche per finanziamenti inferiori a 30.000 euro.

Le informazioni della Centrale dei rischi sono a disposizione degli intermediari che possono, dunque, conoscere il totale dei finanziamenti concessi a ciascun cliente dalle banche e dalle società finanziarie, non solo italiane.

Gli intermediari vengono quindi a conoscenza sia dei finanziamenti pagati con regolarità sia dei mancati o ritardati pagamenti. Anche il cliente può conoscere gratuitamente la sua posizione registrata nella Centrale dei Rischi: per farlo può rivolgersi alle Filiali della Banca d’Italia. I dati della Centrale dei Rischi sono riservati.

[LOCALE COMMERCIALE “C1” 200 MQ] (AFFITTO)
ROMA CENTRO ZONA V.VITTORIO VENETO
 

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ESTINZIONE ANTICIPATA

Chiusura del rapporto contrattuale con la restituzione del capitale ancora dovuto – tutto insieme – prima della scadenza del mutuo.

EURIBOR

Euro Interbank Offered Rate – Tasso interbancario definito a livello europeo, che può essere utilizzato come riferimento per i mutui a tasso variabile.

EURIS O IRS

Euro Interest Rate Swap – Tasso interbancario definito a livello europeo che può essere utilizzato come riferimento per i mutui a tasso fisso.

FIDEUSSIONE

L’impegno a garantire personalmente al creditore il pagamento di un debito di un’altra persona. La garanzia è personale perché il creditore può rivalersi sull’intero patrimonio del garante.

FINANZIAMENTI DEMONINATI IN VALUTA ESTERA

Se il mutuo è denominato in valuta estera, il cliente ha il diritto di convertirlo nella valuta in cui percepisce la parte principale del suo reddito o nella valuta avente corso legale nello Stato membro dell’Unione europea in cui aveva la residenza al momento della conclusione del contratto o ha la residenza al momento della richiesta di conversione.

Il diritto può essere esercitato quando la variazione del tasso di cambio è pari o superiore al venti per cento rispetto al momento della conclusione del contratto. Per l’esercizio del diritto di conversione può essere richiesto al cliente, ove previsto dal contratto, di pagare un compenso onnicomprensivo.

È importante tenere presente che anche un mutuo denominato in Euro può essere considerato “in valuta estera” se, al momento della stipula del contratto, il cliente percepisce la parte principale del suo reddito in una valuta diversa, oppure risiede in uno stato membro dell’Unione Europea dove ha corso una moneta diversa dall’Euro.

[VILLA IN VENDITA] GENZANO DI ROMA 

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FOGLIO CONTENENTE LE INFORMAZIONI GENERALI SUL CREDITO IMMOBILIARE OFFERTO A CONSUMATORI

Documento che gli intermediari mettono a disposizione dei clienti per i contratti di credito immobiliare offerti; contiene informazioni sull’intermediario, sulle condizioni e sulle principali caratteristiche del finanziamento.

IPOTECA

Diritto di garanzia su un determinato bene, normalmente un immobile. Il proprietario, che ha richiesto il mutuo, può continuare ad abitare nel bene ipotecato, affittarlo o venderlo. Se il debitore non può più pagare il suo debito, il creditore può ottenere l’espropriazione del bene e farlo vendere per soddisfarsi sul ricavato.

MERITO CREDITIZIO

Prima di concludere il contratto o di essere vincolato da un’offerta, l’intermediario svolge una valutazione approfondita della capacità del consumatore di restituire il finanziamento. La valutazione è effettuata sulla base di informazioni sufficienti, proporzionate e opportunamente verificate sulla situazione economica e finanziaria del consumatore, fornite dal cliente stesso (anche attraverso intermediari del credito) e, sulla base di informazioni reperite eventualmente tramite banche dati. In questo ultimo caso il finanziatore deve informare in anticipo il consumatore.

PATTO MARCIANO

La clausola che può essere concordata al momento della conclusione del contratto di mutuo, con la quale la banca e il cliente stabiliscono che, in caso di mancato pagamento di un ammontare equivalente a 18 rate mensili, la banca stessa acquisisca l’immobile costituito in garanzia, ovvero i proventi della vendita dello stesso, senza dover attivare le procedure esecutive giudiziarie e restituisca al cliente l’eventuale eccedenza tra il valore del bene (stimato da un perito indipendente) o i proventi della vendita dello stesso e l’importo residuo del debito.

Il finanziatore non può condizionare la conclusione del contratto di credito alla sottoscrizione della clausola e deve avvertire il consumatore dei vantaggi e degli svantaggi dell’inserimento della clausola nel contratto.

PERIODO DI RIFLESSIONE

Periodo di almeno 7 giorni che il consumatore ha a disposizione per poter confrontare diverse offerte, valutarne le implicazioni e prendere una decisione informata. I 7 giorni decorrono da quando si riceve l’offerta vincolante da parte dell’intermediario.

PERIZIA

Relazione effettuata da un tecnico, incaricato dall’intermediario sulla base di standard affidabili, che attesta il valore dell’immobile da ipotecare.

PIES (Prospetto Informativo europeo standardizzato)

Documento contenente informazioni personalizzate sul mutuo, necessarie per confrontare le diverse offerte di credito sul mercato. Il PIES è consegnato gratuitamente e tempestivamente dopo che il consumatore ha fornito all’intermediario le informazioni circa le proprie esigenze, la propria situazione finanziaria e le proprie preferenze, e comunque in tempo utile prima che il consumatore sia vincolato da un contratto di credito o da un’offerta. I contenuti del contratto devono essere coerenti con le informazioni contenute nel PIES.

PORTABILITÁ

Operazione che consente al cliente di estinguere il proprio mutuo tramite un nuovo finanziamento stipulato con un altro intermediario per un importo pari al debito residuo, anche senza il consenso dell’intermediario originario. La legge prevede che siano completamente gratuite sia la chiusura del vecchio contratto di mutuo sia la concessione del nuovo finanziamento.

[LOCALE COMMERCIALE “C1” 570 MQ] (VENDITA)
ROMA TUSCOLANA 

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RATA

Pagamento che il cliente effettua periodicamente, secondo cadenze stabilite nel contratto (mensili, trimestrali, semestrali), per restituire la somma presa in prestito. La rata è generalmente composta da una quota capitale, cioè il rimborso della somma prestata, e da una quota interessi, costituita dagli interessi dovuti per il mutuo.

RELAZIONE NOTARILE

Documento in cui il notaio certifica sia che il venditore è effettivamente il proprietario sia lo stato giuridico dell’immobile da ipotecare, ad esempio l’esistenza di precedenti ipoteche.

RIMBORSO DIFFERITO DEGLI INTERESSI

Ricorre quando gli interessi non sono integralmente rimborsati con le rate e sono invece aggiunti all’importo totale del credito residuo.

RINEGOZIAZIONE

Accordo con il quale il cliente e l’intermediario convengono di modificare uno o più elementi del contratto originario, ad esempio la durata del mutuo, il sistema di indicizzazione, il parametro di riferimento, lo spread o le commissioni legate al mutuo.

SOFFERENZA

Credito la cui riscossione non è certa (per le banche e gli intermediari finanziari che hanno erogato il finanziamento) poiché il cliente è valutato in stato di insolvenza (cioè irreversibilmente incapace di saldare il proprio debito) anche se questo non è stato accertato in sede giudiziaria. La classificazione a sofferenza è il risultato della valutazione della situazione finanziaria complessiva del cliente da parte della banca o dell’intermediario finanziario.

SPESE DI ISTRUTTORIA

Costo delle pratiche e delle formalità necessarie all’erogazione del mutuo, di cui l’intermediario chiede normalmente il rimborso al cliente.

SPREAD

Differenza fra il tasso di riferimento (per esempio l’Euribor o l’Eurirs) e il tasso di interesse concordato con il cliente.

TAEG (Tasso Annuo Effettivo Globale)

Indica il costo totale del mutuo su base annua ed è espresso in percentuale sull’ammontare del finanziamento concesso. Comprende il tasso di interesse e tutte le altre voci di spesa, ad esempio per l’istruttoria della pratica, la riscossione della rata, le imposte, i servizi accessori necessari per ottenere il mutuo, o per ottenerlo alle condizioni offerte (ad esempio una polizza assicurativa).

Comprende anche, nei casi consentiti dalla legge, i costi di apertura e tenuta del conto quando sia obbligatorio aprire un conto o mantenerlo per ottenere il finanziamento alle condizioni contrattuali offerte.

Se il tasso del mutuo è variabile il TAEG è riportato in via meramente esemplificativa, in quanto può subire variazioni determinate dall’andamento dei parametri di riferimento. Nel TAEG sono altresì inclusi i costi di valutazione del bene immobile costituito in garanzia. Non comprende le spese notarili né le eventuali penali dovute per l’inadempimento di obblighi contrattuali.

TASSO DI INTERESSE

Indice, espresso in percentuale, della misura del compenso (interessi) che spetta all’intermediario per l’erogazione del finanziamento. A fini commerciali, gli intermediari possono offrire interessi particolarmente vantaggiosi nei primi mesi del mutuo (“tasso di ingresso”) e rimandare a un momento successivo all’erogazione la determinazione definitiva del tasso, detto appunto “tasso a regime”.

La differenza tra tasso di ingresso e tasso a regime può essere anche consistente. È quindi importante fare molta attenzione al carattere temporaneo delle agevolazioni e ai criteri che determineranno il tasso a regime.

TEGM (Tasso Effettivo Globale Medio)

Tasso in base al quale si calcola la soglia del tasso usurario, proibito dalla legge. Indica il valore medio del tasso effettivamente applicato dal sistema bancario e finanziario a categorie omogenee di operazioni creditizie (ad esempio: aperture di credito in conto corrente, crediti personali, leasing, factoring, mutui) due trimestri prima. Il TEGM per categoria di operazione e la relativa soglia di usura sono resi noti ogni tre mesi dal Ministero dell’Economia e delle Finanze e pubblicati sul sito della Banca d’Italia e sul cartello affisso nei locali dell’intermediario e sul suo sito internet.

USURA

Reato che consiste nel prestare denaro a tassi di interesse considerati illegali perché troppo elevati e quindi tali da rendere il loro pagamento molto difficile o impossibile. La soglia del tasso usurario è il valore a partire dal quale un tasso è illegale (vedi anche voce TEGM).

[LOCALE COMMERCIALE “C1” 150 MQ CON CANNA FUMARIA] (AFFITTO)
QUARTIERE EBRAICO – GHETTO DI ROMA 

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I MIEI DIRITTI 

AL MOMENTO DI SCEGLIERE IL MUTUO IPOTECARIO

  1. Ottenere gratuitamente e portare con sé una copia della seguente Guida.
    Le Guide della Banca D’Italia – COMPRARE UNA CASA – IL MUTUO IPOTECARIO
  2. Ottenere gratuitamente in qualsiasi momento e portare con sé il Foglio contenente le Informazioni generali.
  3. Avere a disposizione anche sul sito internet dell’intermediario il Foglio contenente le Informazioni generali e le Guide.
  4. Ottenere gratuitamente il PIES prima di essere vincolati da un contratto o da un’offerta e comunque dopo aver fornito all’intermediario le informazioni riguardanti le proprie esigenze, le proprie preferenze e la propria situazione finanziaria.
  5. Se è possibile concludere il contratto on-line, ricevere il PIES prima della conclusione del contratto.
  6. Conoscere il TAEG del mutuo.
  7. Consultare il TEGM previsto dalla “legge antiusura” sul cartello affisso nei locali dell’intermediario o sul suo sito internet.
  8. Valutare i costi delle polizze sulla vita proposte dall’intermediario a garanzia del mutuo e, eventualmente, cercare un’offerta migliore sul mercato.
  9. Se il contratto di credito è offerto o commercializzato in un pacchetto che comprende altri prodotti o servizi finanziari distinti, avere chiarimenti sulla possibilità di recedere separatamente da ciascuno dei contratti compresi nel pacchetto e i relativi effetti

AL MOMENTO DI FIRMARE

  1. Ricevere su supporto cartaceo o altro supporto durevole un’offerta vincolante che include la bozza del contratto di credito e il PIES, se quest’ultimo non è stato già consegnato oppure se le caratteristiche dell’offerta sono diverse da quelle indicate nel PIES precedentemente fornito.
  2. Riflettere sull’offerta di finanziamento per un periodo di almeno 7 giorni, che decorre da quando il consumatore ha ricevuto la proposta di offerta vincolante per l’intermediario. Durante il periodo di riflessione l’offerta è vincolante per l’intermediario e il consumatore può accettarla in ogni momento.
  3. Controllare che le condizioni contrattuali non siano sfavorevoli rispetto a quelle pubblicizzate nel Foglio contenente le Informazioni generali e a quelle contenute nel PIES.
  4. Scegliere il canale di comunicazione, digitale o cartaceo, attraverso il quale ricevere le comunicazioni. Se il cliente sceglie il canale digitale, l’intermediario non può imporgli spese per le comunicazioni cui il cliente ha diritto per legge.
  5. Ricevere una copia del contratto, firmato dall’intermediario, e una copia del PIES, da conservare. Se la conclusione del contratto avviene online, ricevere l’attestazione della avvenuta conclusione del contratto, la copia dello stesso contratto e del PIES.

DURANTE IL RAPPORTO CONTRATTUALE

  1. Ricevere comunicazioni periodiche sull’andamento del rapporto almeno una volta l’anno. Il cliente può contestare le comunicazioni periodiche entro i termini previsti dalla legge, cioè 60 giorni dal momento in cui si riceve la comunicazione.
  2. Ricevere in anticipo dall’intermediario la proposta di qualunque modifica delle condizioni contrattuali, facoltà generalmente prevista nel contratto. La proposta deve indicare il motivo che giustifica la modifica. La modifica non può mai riguardare il tasso di interesse. La proposta può essere respinta; in questo caso, il cliente è tenuto a restituire il capitale ancora dovuto e il rapporto contrattuale termina.
  3. Trasferire il contratto presso un altro intermediario senza pagare alcuna penalità né oneri di qualsiasi tipo. È la cosiddetta portabilità.
  4. Proseguire il rapporto contrattuale anche nel caso di ritardo nel pagamento di una rata non superiore a 180 giorni, nei casi previsti dalla legge.
  5. Ottenere a proprie spese, entro 90 giorni dalla richiesta, copia della documentazione sulle singole operazioni degli ultimi dieci anni. La richiesta può essere fatta anche dopo l’estinzione del mutuo.
  6. Estinguere in anticipo, in tutto o in parte, i mutui stipulati per l’acquisto o la ristrutturazione di immobili destinati all’abitazione, senza pagare compensi, né oneri o penali.
  7. Convertire un mutuo denominato in valuta estera in altra valuta quando la variazione del tasso di cambio è pari o superiore al venti per cento rispetto al momento della conclusione del contratto, secondo quanto previsto dalla legge; per la conversione del mutuo può essere richiesto, ove previsto dal contratto, di pagare un compenso onnicomprensivo.

DOPO LA CHIUSURA 

  1. Ricevere il rendiconto, con il riepilogo di tutte le operazioni effettuate.
  2. Stimo il mio reddito disponibile, al netto delle spese fisse. Calcolo la rata mensile massima che mi posso permettere di pagare, pari a circa un terzo del mio reddito disponibile.
  3. Valuto il tipo di tasso e la durata del mutuo, anche in relazione alla mia situazione economica di oggi e a quella che mi aspetto in futuro.
  4. Mi faccio aiutare dai motori di ricerca specializzati nella scelta dei mutui.
  5. Mi procuro dagli intermediari la Guida e il Foglio contenente le Informazioni generali sul credito immobiliare a consumatori ed esamino con calma i diversi prodotti.
  6. Seleziono una rosa di intermediari e fornisco agli intermediari selezionati le informazioni e le evidenze documentali necessarie per la valutazione del merito di credito.
  7. Ricevo il PIES e confronto le proposte tenendo conto del tasso e di tutti i costi.
  8. Valuto se i tempi per la concessione del mutuo sono compatibili con i tempi per l’acquisto della casa.
  9. Esamino il piano di ammortamento, anche in relazione al risparmio fiscale anno per anno.
  10. Verifico che il tasso indicato non sia usurario.
  11. Confronto le offerte di assicurazione sulla vita proposte dall’intermediario con altre disponibili sul mercato.
  12. Scelgo l’intermediario, e quando ricevo l’offerta vincolante per l’intermediario, prima di firmare, rifletto sull’offerta che rimane ferma per un periodo di almeno 7 giorni. Posso comunque accettare l’offerta anche prima che siano trascorsi i 7 giorni.
  13. Controllo che le condizioni contrattuali siano coerenti con quelle riportate nel Foglio contenente le Informazioni generali e non siano difformi rispetto a quelle indicate nel PIES ricevuto.

SOLO A QUESTO PUNTO POSSO FIRMARE!
FONTE: BANCA D’ITALIA


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