MUTUI: COME CALCOLARE LA NOSTRA CAPACITÁ REDDITUALE

Mutui. Oltre la metà degli italiani che acquistano una casa lo fa ricorrendo al prestito bancario, il caro vecchio mutuo.

Non sempre nella valutazione dei mutui ci si pone di fronte con la dovuta attenzione. Nella norma di sottoscrivere un “mutuo pigro” – senza fare attenzione ai costi accessori e al tasso adeguato in relazione alla durata dell’investimento e al profilo di rischio individuale.

Spesso addirittura si commette l’errore di cercare casa senza conoscere qual è la propria capacità di “mutuo-acquisto” – ossia qual è l’importo massimo che una banca sarebbe disposta a prestarci. Posto che lo sia. Con il rischio di imbarcarsi in proposta d’acquisto (versando anche la caparra) e veder saltare via tutto perché l’istituto di credito, valutando il nostro rating – cioè la nostra capacità di rimborso – decide di non concederci il finanziamento.

Il calcolo della propria capacità di “mutuo-acquisto” è senza dubbio il primo passo da compiere prima di cercare un immobile, perché permette di capire qual è la fascia limite di prezzo dell’immobile che possiamo permetterci.

(MUTUI) Come si Calcola il “potere mutuo-acquisto”?

Bisogna partire dal reddito netto familiare (sommando quindi eventualmente anche quello del partner). A questo dato bisogna sottrarre poi l’importo di altri finanziamenti in corso e successivamente dividere il tutto per tre.

Il risultato è l’importo massimo della rata che possiamo permetterci di pagare in base alla forza del nostro reddito.

Facciamo un esempio. Una coppia di 35 anni che guadagna complessivamente 4mila euro netti al mese e ha già in corso un prestito di 400 euro al mese per il pagamento delle rate dell’automobile ha quindi un netto a disposizione per il mutuo di 3.600 euro. Dividendo questo importo per 3 ne rimangono 1.200. Ciò vuol dire che le banche non concederanno mutui la cui rata superi 1.200 euro.

(MUTUI) Come fare a capire a questo punto quale importo massimo possiamo chiedere?

Entra in ballo la durata che insieme al tasso, è l’altro elemento imprescindibile nella formula del mutuo. Più il mutuo è lungo, maggiore è la quota di interessi che si pagherà alla banca ma in compenso minore sarà la rata. In Italia oggi si stipulano muti in media di 20-25 anni per importi medi di 120mila euro.

Su mutuionline.it ad esempio, è disponibile un calcolatore che permette di inserire importo e durata del mutuo e tasso di interesse. Prima di cercare l’immobile è bene effettuare qualche simulazione per capire appunto – con il livello di tassi di mercato – l’importo massimo che possiamo chiedere in prestito considerando il nostro “potere-mutuo-acquisto“(1.200 nel nostro esempio).

Se per ipotesi abbiamo intenzione di chiedere un mutuo di 300mila euro, il calcolatore ci indica che al tasso migliore, oggi disponibile sul mercato (variabile all’1,5%) con un mutuo di 20 anni pagheremmo una rata di oltre 1.400 euro. Quindi dobbiamo aumentare la durata: a 25 anni, infatti la rata scenderebbe a 1.170 € e quindi se gli altri requisiti sono giusti (reddito stabile e con potenziale di crescita, età anagrafica sommata alla durata del mutuo non superiore a 75 anni) aumentano le probabilità che la banca finanzi l’operazione.

(MUTUI) TASSO FISSO

Se però preferiamo il tasso fisso (che a differenza del “variabile” resta immutato nel tempo) che è sempre più caro del variabile (proprio perché stipulando, il mutuatario è come se sottoscrivesse un’assicurazione che lo copre da eventuali rialzi dei tassi, assicurazione che quindi ha un costo).

Solo dopo aver chiarito qual è la rata massima sostenibile e avendo quindi scelto il tasso preferito (considerando che il fisso è più caro ma è molto vantaggioso nel caso in cui si prevede un forte rialzo dell’inflazione mentre il variabile costa meno in partenza e potrebbe aumentare in caso di rialzo dei tassi e dell’inflazione) possiamo avvicinarci a capire qual è l’importo massimo di mutuo che possiamo chiedere.

Ma c’é un altro tassello da compiere. La maggior parte delle banche concede mutui per importi non superiori all’80% del valore dell’immobile. Questo significa che non possiamo permetterci di chiedere un mutuo se non abbiamo una liquidità da parte, almeno pari al 20% del valore dell’immobile che vorremmo acquistare. Al momento ci sono solo due banche in Italia che offrono mutui fino al 95% del valore dell’immobile ma in questo caso lo spread (il costo fisso da pagare alla banca che contribuisce al calcolo del tasso di interesse finale) chiesto dall’Istituto è più chiaro.

Quindi anche in questo caso bisogna fare le simulazioni perché chiedendo un mutuo al 95% la rata rischierebbe di sforare l’importo massimo sostenibile (1.200 euro nell’esempio), pur spingendo al massimo (cioè 30 anni, di solito le banche non vanno oltre) la scadenza.

(MUTUI) ( leggi come scegliere il Mutuo nel 2018)

Se abbiamo fatto questi calcoli con accortezza e conosciamo su che cifre possiamo muoverci, allora possiamo cercare l’immobile. E’ inoltre molto importante nel momento in cui dovessimo fare una proposta d’acquisto versando una caparra per bloccare l’appartamento, aspettando che il venditore accetti o meno la nostra proposta di prezzo, inserire un preziosa clausola nella proposta d’acquisto: “salvo buon fine mutuo“. In questo modo potremo recuperare la caparra nel caso la banca o le banche presso cui nel frattempo ci siamo rivolti per chiedere un preventivo e avviare un’istruttoria sulla nostra capacità reddituale e di rimborso non dovessero concederci il mutuo. Perché l’ultima parola resta a loro.


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