Morosità condominiale: strategie per coprire le spese essenziali

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Ultimo aggiornamento 21 Novembre 2023 da VetrinaFacile.it & Redazione

Morosità condominiale: coprire le spese essenziali e affrontare i lavori straordinari

Nel contesto condominiale, affrontare la questione dei morosi si rivela un problema spinoso che può avere conseguenze significative sulle forniture di servizi essenziali come acqua, luce e gas. La legge 220/2012 propone due soluzioni per prevenire tale situazione: l’azione contro i morosi entro sei mesi dalla chiusura dell’esercizio per le spese ordinarie e l’obbligo di costituire un fondo spese prima dell’inizio dei lavori straordinari.

Una delle sfide principali per gli amministratori è evitare che le morosità diventino un ostacolo al pagamento delle spese necessarie per i servizi essenziali.

I creditori non possono agire legalmente contro coloro che sono in regola con i pagamenti fino a quando non si è provveduto a esigere il pagamento dai morosi.

Pertanto, i creditori chiedono all’amministratore l’elenco dei morosi e agiscono prima nei confronti di quest’ultimi. Solo in caso di mancato esito positivo, possono rivolgere la richiesta agli altri condomini.

Pignoramento somme depositate su conto corrente condominiale

Nella pratica giuridica, si è discusso se sia possibile pignorare le somme depositate sul «conto corrente del condominio», anche se provenienti da condomini in regola con i pagamenti. La Cassazione ha chiarito che, in questo caso, la somma versata diventa parte del patrimonio del condominio, perdendo ogni legame con il depositante e quindi potendo essere pignorata per coprire le spese.

Un aspetto critico che ha richiesto l’intervento della Cassazione è la costituzione di un fondo per i lavori straordinari, che è obbligatoria e causa la nullità di qualsiasi altra delibera, anche se l’impresa ha accettato un pagamento rateale. Questa misura è stata implementata per garantire la tutela dei condomini in regola con i pagamenti dalle insolvenze e per evitare che gli interventi straordinari si bloccassero per mancanza di fondi.

Tuttavia, è importante notare che, nonostante queste regolamentazioni, a distanza di dieci anni dall’entrata in vigore della legge di riforma del condominio, l’affrontare lavori straordinari senza anticipare le somme potrebbe diventare un’impresa difficile. La crescita dei tassi di interesse e delle morosità può rendere complicato ottenere mutui bancari chirografari, opzione che poche banche concedono se la rata mensile da pagare supera il 20%.

Riforma Cartabia: mediazione nelle cause condominiali

Le liti tra vicini nel contesto condominiale sono una realtà frequente. Questo ingorgo nelle aule di giustizia ha spinto alla ricerca di una soluzione per evitare il sovraccarico del sistema giudiziario e da qui la nascita della riforma Cartabia.

L’articolo 5 ter, integrato con l’articolo 71 quater delle disposizioni attuative del codice civile, attribuirà al presidente dell’assemblea condominiale il potere di avviare un procedimento di mediazione, partecipandovi attivamente. La mediazione diventa, dunque, una fase obbligatoria nelle cause condominiali, con l’obiettivo di favorire un accordo tra le parti in contrasto.

Difficoltà di mediazione nelle morosità condominiale

Tuttavia, la pratica della mediazione nelle cause condominiali è spesso poco efficace, poiché le parti coinvolte faticano a collaborare tra di loro. L’idea alla base della mediazione è che ascoltando e venendo ascoltati durante le trattative, le parti possano raggiungere un accordo soddisfacente in termini di contenuti e costi. Tuttavia, la realtà dimostra che molte volte questo intento si scontra con le diverse posizioni delle parti coinvolte.

Un cambiamento significativo introdotto dalla riforma è la semplificazione del ruolo dell’amministratore condominiale. In passato, l’amministratore doveva ottenere l’autorizzazione dell’assemblea per partecipare alla mediazione, ma ora ha la facoltà di aderire direttamente al processo di mediazione e presentare la proposta di accordo formulata dal mediatore all’assemblea, che poi potrà accettarla o rifiutarla. La consultazione dell’assemblea non è più un obbligo formale che rallenta il procedimento.

Morosità condominiale: cause condominiali e giudice di pace

Un punto di dibattito riguarda la norma – in vigore dal 31 ottobre 2025 – che trasferisce tutte le cause condominiali alla competenza del giudice di pace. Questa decisione è stata oggetto di controversie, poiché la materia condominiale è complessa e richiede giudici specializzati, il cui patrimonio di esperienza andrebbe perso con possibili riflessi negativi sulla qualità delle sentenze.

In sintesi, la riforma Cartabia promuove l’uso della mediazione come strumento per risolvere le controversie condominiali. Tuttavia, l’efficacia di questa misura sarà legata alla volontà delle parti di collaborare e trovare un accordo, soprattutto considerando le alternative che comportano i costi e le tempistiche di una causa giudiziaria. Allo stesso tempo, il trasferimento delle cause condominiali al giudice di pace suscita perplessità sulla specializzazione dei giudici e sull’efficacia delle decisioni prese.

Locazioni brevi: un equilibrio tra opportunità e regolamentazione nel condominio

Il fenomeno delle locazioni brevi o brevissime ha registrato una massiccia crescita negli ultimi anni, soprattutto grazie alle piattaforme online di affitto turistico. Questa pratica, se gestita adeguatamente, può rappresentare un’opportunità di reddito elevato per i proprietari di appartamenti adatti, ma può anche scontrarsi con le esigenze di tranquillità dei residenti all’interno del condominio.

Quando l’attività di locazione turistica, affitto breve, casa vacanza o bed and breakfast non è gestita o regolata in modo appropriato, può causare problemi agli altri inquilini del condominio. Di conseguenza, spesso si verifica la richiesta da parte degli inquilini di vietare tali attività per garantire la convivenza armoniosa all’interno dell’edificio. In molti casi, il regolamento condominiale già prevede limitazioni riguardanti gli utilizzi gravosi degli appartamenti, ed è essenziale che tali limitazioni siano conosciute e rispettate da tutti i proprietari.

Morosità condominiale: corte di cassazione e regolamento di condominio

La Corte di Cassazione ha ripetutamente ribadito la validità delle limitazioni contenute nel regolamento condominiale, il quale deve essere stato approvato all’unanimità dai condomini e trascritto nell’atto di acquisto dell’immobile. Qualora il regolamento includa specifiche restrizioni riguardo a determinate attività di locazione, queste limitazioni devono essere rispettate e applicate dagli inquilini.

Diverse regioni hanno introdotto normative specifiche per le locazioni turistiche, stabilendo regole chiare da seguire per i gestori. Inoltre, è stato proposto un disegno di legge al Parlamento per istituire un codice identificativo a livello nazionale per le locazioni turistiche e porre limiti minimi alla durata del soggiorno, fissandola a 2 giorni. Questa misura mira a limitare la concorrenza con le strutture alberghiere e a garantire una maggiore regolamentazione del settore.

Il fenomeno delle locazioni brevi è stato oggetto di crescente attenzione e regolamentazione, poiché il suo sviluppo ha sollevato questioni riguardanti la convivenza tra residenti, i diritti dei proprietari e la concorrenza con le strutture ricettive tradizionali. La ricerca di un equilibrio tra questi interessi rappresenta una sfida per le autorità e i legislatori.

Morosità condominiale: fotovoltaico nel condominio

La possibilità per un singolo proprietario di installare un impianto fotovoltaico sul tetto del proprio appartamento è un’opzione contemplata dall’articolo 1122 bis del codice civile, introdotto attraverso una legge di riforma. Se tale installazione non comporta modifiche alle parti comuni dell’edificio, non è necessaria l’autorizzazione dell’assemblea condominiale.

Tuttavia, nel caso in cui l’installazione comporti delle modifiche alle parti comuni, l’assemblea ha il diritto di prescrivere una ripartizione dell’uso del lastrico solare tra i soggetti richiedenti, garantendo un’esecuzione cauta che preservi la stabilità, la sicurezza e l’estetica architettonica dell’edificio. Inoltre, l’assemblea può richiedere un impegno a garanzia dell’adempimento alle richieste.

Quando non è possibile vietare l’installazione di pannelli fotovoltaici e «principio di parità tra i condomini»

È importante notare che non può essere vietato l’accesso per l’installazione di pannelli fotovoltaici. In taluni casi, alcune sentenze hanno chiarito che se solo alcuni proprietari desiderano installare i pannelli sul tetto, possono farlo anche in quantità eccedente rispetto alla superficie che spetterebbe loro in proporzione alla quota millesimale. Questo perché il «principio di parità tra i condomini» non implica che tale diritto possa essere limitato se altri proprietari decidono successivamente di esercitarlo.

L’aumento dei rendimenti dei pannelli fotovoltaici sta rendendo sempre più appetibile questa soluzione per un numero crescente di condomini. Una soluzione ancora più vantaggiosa e razionale è quella di creare un’efficace integrazione energetica curata dal condominio. In questo caso, l’energia prodotta riceve un incentivo significativo quando viene contemporaneamente consumata dai proprietari. Questo concetto diventa ancora più interessante quando si considera l’idea di costruire una comunità energetica, in cui diverse attività si uniscono per garantire che tutta l’energia prodotta venga sempre immediatamente consumata.

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