MODIFICA DELLE TABELLE MILLESIMALI NEL CONDOMINIO

Come si possono modificare le tabelle millesimali in un Condominio?

Se tutti i condomini sono d’accordo, le tabelle millesimali possono essere modificate in qualsiasi momento. Esistono, però, alcuni casi particolari in cui è sufficiente che l’assemblea raggiunga il quorum stabilito dall’articolo 1136, comma 2, del Codice civile, ovvero un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti e almeno la metà del valore dell’edificio.

Ciò si verifica quando, come disposto dall’artico1o 69 delle Disposizioni di attuazione del Codice civile, risulta che le tabelle siano conseguenza di un errore o nel caso in cui «… per le mutate condizioni di una parte dell’edificio, in conseguenza di sopraelevazione, di incremento di superfici o di incremento o diminuzione delle unità immobiliari, è alterato per più di un quinto il valore proporzionale dell’unità immobiliare anche di un solo condomino». In quest’ultimo caso, il costo è sostenuto da chi ha dato luogo alla variazione. 

Per quanto riguarda la prima condizione, all’atto pratico e quasi sempre nulla la possibilità di parlare di errore. Nel momento in cui si denuncia l’eventuale sbaglio, infatti, servirebbe risalire ai parametri che sono stati utilizzati per la determinazione dei millesimi, scritti e denunciati nel regolamento o nelle tabelle allegate. Nella maggior parte dei casi, però, i millesimi sono attributi senza che il perito fornisca alcuna giustificazione al cliente e quindi provare l’errore risulta difficile.

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Il secondo motivo per il quale è  possibile rettificare i millesimi con la sola maggioranza qualificata (mutate condizioni dell’appartamento) è decisamente più concreto. Si pensi al proprietario dell’alloggio dell’ultimo piano che decide di recuperare il sottotetto per fini abitativi. La metratura e, in generale, il valore dell’edificio subiranno delle modifiche sostanziali e, qualora la variazione alteri di un quinto dell’alloggio, qualsiasi condominio potrà chiedere la rettifica.

Il riformato articolo 69 delle Disposizioni di attuazioni del Codice civile, precisa come «… Al soli fini della revisione dei Valori proporzionali espressi nella tabella millesimale allegata al regolamento di condominio ai sensi dell’articolo 68, può essere convenuto in giudizio unicamente il condominio in persona dell’amministratore. Questi è tenuto a darne senza indugio notizia all’assemblea dei condomini. L’amministratore che non adempie a quest’obbligo può essere revocato ed è tenuto al risarcimento degli eventuali danni». 

Il coinvolgimento “diretto” dell’amministratore, unica controparte dinanzi al giudice, ha sostituito il precedente meccanismo del cosiddetto “litisconsorzio necessario“, che costringeva tutti i condomini a partecipare al processo, con enormi perdite di tempo dovute alle notifiche che gli avvocati erano tenuti a consegnare personalmente ai diretti interessati. La revisione dei millesimi ha effetto a partire dal giorno successivo all’approvazione delle delibera assembleare o, è chiamato in causa il giudice, al deposito della sentenza.

Tabella sbagliata? Si procede per indebito arricchimento

Se un condomino trae vantaggio da un errore presente nelle tabelle millesimali, il condominio può procedere per indebito arricchimento (articolo 2041 del Codice civile) e ottenere un rimborso dal proprietario che non ha pagato, per esempio le spese deliberate per i lavori di manutenzione. Lo ha deciso la Corte di Cassazione con la sentenza 10 marzo 2011, n. 5690 riguardante un condominio in cui sono stati deliberati alcuni lavori di manutenzione dovuti a un’infiltrazione d’acqua e il cui costo era stato ripartito in base a una tabella millesimale rivelatasi errata.

A beneficiare dell’errore era stato il proprietario di un appartamento che, pur giovandosi dei lavori, non aveva sborsato un soldo. La sentenza di primo grado ha dato ragione al condomino, poiché l’unità immobiliare di sua proprietà, in effetti, non era contemplata nelle tabelle millesimali originarie, ma solo in quelle modificate, la cui efficacia però non poteva essere retroattiva.

La Corte d’Appello, accogliendo la domanda di indebito arricchimento promossa dal condominio nei confronti del condomino non pagante, ha ribaltato il giudizio in quanto, secondo il parere dei giudici di secondo grado, il condomino ha tratto vantaggio dalla permanenza di un’errata tabella millesimale, risparmiando sulla sulla spesa straordinaria, che è stata così sostenuta dagli altri condomini i quali, rifacendosi a una tabella errata, hanno approvato il riparto.

Non pagando i lavori, il condomino si è quindi ingiustamente arricchito e, di fatto, l’unico rimedio possibile in mancanza di un titolo specifico sul quale avviare un’azione contrattuale, è quello di procedere per indebito arricchimento.

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La Corte ha condannato quindi il condomino a pagare la parte spettante dei lavori, secondo quanto disposto dalle tabelle millesimali modificate, oltre agli interessi e alla rivalutazione monetaria. Si tenga presente che il termine prescrizionale per la richiesta di rimborso è pari a dieci anni dal momento del pagamento. 

La decisione, confermata dalla Suprema Corte, pone un interrogativo: non era sufficiente che il condomino, una volta accertato l’errore, intraprendesse un’azione giudiziaria per la modifica delle tabelle? In effetti nulla lo vietava, ma il procedimento di revisione necessita di tempo e in molti casi di un’accurata indagine tecnica. Inoltre, qualsiasi modifica non avrebbe avuto portata retroattiva e gli effetti si sarebbero concretati soltanto con il passaggio in giudicato della decisione.

Infatti, secondo la pronuncia della Cassazione 8 settembre 1994, n. 7696  <<… la sentenza che accoglie la domanda di revisione o modifica dei valori proporzionali di piano nei casi previsti dall’articolo 69 delle Disposizioni di attuazione del Codice civile, non ha natura dichiarativa ma costitutiva, avendo la stessa funzione dell’accordo raggiunto all’unanimità dai condomini, con la conseguenza che l’efficacia di tale sentenza, in mancanza di specifica disposizione di legge contraria, inizia a decorrere solo dal passaggio in giudicato>>. .

I giudici hanno quindi preferito all’azione di ripetizione di indebito, quella di illecito arricchimento, riconoscendo la irretroattività della sentenza o delibera che dispone la revisione delle tabelle. Inoltre, hanno riconosciuto la legittimazione dell’amministratore di condominio a proporre l’azione di indebito arricchimento, anche se a norma dell’articolo 2041 del Codice civile a essere legittimati dovrebbero essere i singoli condomini, posto che il condominio non subisce alcun impoverimento nel caso in cui un condomino versi un importo minore e un altro condomino uno maggiore, ricevendosi sempre un totale rapportato mille millesimi.


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