MILLESIMI E CONDOMINIO: DECISIONI ORDINARIE E STRAORDINARIE

millesimi e condominio

In assemblea di condominio sono due i parametri fondamentali per prendere le decisioni attinenti alle parti comuni dell’edificio:

 

Il numero dei soggetti aventi diritto di voto e i millesimi di proprietà che ciascuno di essi possiede

Nella cosiddetta “doppia maggioranza” le teste hanno sempre lo stesso peso, mentre i millesimi variano da condomino a condomino.

Chi ne possiede una quota maggiore ha più potere decisionale, ma allo stesso modo qualora ci sia da pagare versa una quota percentuale più alta, calcolata in proporzione al valore della sue proprietà.

Le maggioranze richieste per l’approvazione di una delibera cambiano a seconda che l’assemblea si tenga in prima o seconda convocazione. In quest’ultimo caso (che è il più frequente) i quorum per deliberare sono meno “severi” rispetto a quelli richiesti nella prima seduta, dove solo raramente si arriva alla votazione.

L’altra discriminante, sulla quale é necessario soffermarsi, riguarda invece la natura degli interventi,
ognuno dei quali richiede una specifica maggioranza.

La gestione ordinaria per le decisioni che riguardano la gestione ordinaria del condominio e richiesta, in prima convocazione, la maggioranza dei presenti che possiedono almeno la metà dei millesimi. Come si e visto, però, nella quasi totalità dei casi si decide in seconda convocazione, dove è sufficiente la maggioranza degli intervenuti che rappresentino almeno un terzo del valore dei millesimi.

Rientrano nella gestione ordinaria tutti quegli interventi periodici che contribuiscono a mantenere in salute l’edificio (pulizia delle scale, revisione degli impianti di illuminazione, riscaldamento, ascensore ecc.) e, soprattutto, l’approvazione del rendiconto consuntivo del condominio.

 

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La gestione straordinari e le delibere regolamentari

Quando l’assemblea deve deliberare su riparazioni straordinarie o interventi di notevole entità, sia in prima sia in seconda convocazione è necessario il voto favorevole della maggioranza degli intervenuti in possesso di almeno la metà del valore dell’edificio.

Non sempre, però, è facile valutare la natura degli interventi

Così secondo alcuni, sarebbero annoverabili tra gli interventi straordinari tutti quelli il cui costo
supera il 20% del totale del rendiconto annuale. Tale criterio non è sancito da alcuna norma cosicché le valutazioni vanno sempre fatte caso per caso.

Rientrano nella gestione straordinaria il rifacimento di facciata, scale e, più in generale, tutte quelle opere e modifiche che rinnovano, attraverso la sostituzione. le parti strutturali dell’edificio.

 

Attenzione

Le stesse maggioranze si applicano per:

1) nominare, confermare e revocare l’amministratore di condominio;

2) approvare e modificare il regolamento assembleare;

3) determinare le sanzioni per chi non rispetta il regolamento;

4) approvare le delibere che regolano l’utilizzo delle cose comuni e quelle che danno avvio a procedimenti in tribunale nelle materie che non rientrano nelle attribuzioni dell’amministratore.

Le innovazioni

Il Codice civile non fornisce alcuna definizione del concetto di innovazione, mentre per la giurisprudenza (Cassazione 7 maggio 1982, n. 2846) «devono intendersi per innovazioni della cosa comune  le modificazioni materiali di essa che ne importino l’alterazione dell’entità sostanziale o il mutamento della sua originaria destinazione.

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Pertanto non costituiscono innovazioni  le modificazioni della cosa comune dirette a potenziare o a rendere più comodo il godimento della medesima, che ne lascino tuttavia immutata la consistenza e la destinazione, in modo da non turbare l’equilibrio tra i concorrenti interessi tra i condomini».

Quindi, interventi che migliorano l’edificio, senza alterarne la stabilità, la sicurezza e il decoro architettonico e senza renderne alcune parti comuni inservibili all’uso o al godimento anche di un solo condomino.

Affinché la delibera sia valida, è necessario il voto favorevole della maggioranza degli intervenuti che rappresentino almeno i due terzi del valore dell’edificio.

Non sempre, però, ciò che è nuovo può essere considerato un’innovazione. Si pensi, per esempio, al cancello automatico, al videocitofono o all’autoclave, che si limitano a potenziare ciò che già esisteva.

Il discorso cambia per l’installazione dell’ascensore, un intervento che rientra tra le innovazioni in quanto, oltre a facilitare la vita dei condomini, ne modifica  radicalmente l’aspetto del vano scale.

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Le innovazioni agevolate

L’Articolo 1120 del Codice civile oltre a stabile che «i condomini, con la maggioranza indicata dal comma 5 dell’articolo 1136 possono disporre tutte le innovazioni dirette al miglioramento o all’uso più
comodo o al maggior rendimento delle cose comuni introduce le cosiddette “innovazioni agevolate“, vale a dire l’insieme degli interventi che, pur rientrando nelle innovazioni, possono essere approvati
dall’assemblea con un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti e almeno la metà del valore dell’edificio.
Per le innovazioni agevolate, l’amministratore è tenuto a convocare l’assemblea entro 30 giorni dalla richiesta avanzata anche da un solo condomino interessato, nella quale indicare il contenuto specifico e le modalità di esecuzione degli interventi proposti. In mancanza, l’amministratore deve invitare il
condomino proponente a fornire le necessarie integrazioni.

 

Rientrano nella categoria:

a) le opere e gli interventi volti a migliorare la sicurezza e la salubrità degli edifici e degli impianti;

b) le opere e gli interventi previsti per eliminare le barriere architettoniche per il contenimento del consumo energetico degli edifici e per la realizzare parcheggi destinati a servizio delle unità immobiliari o dell’edificio, nonché per la produzione di energia mediante l’utilizzo di impianti di cogenerazione, fonti eoliche, solari o comunque rinnovabili da parte del condominio o di terzi che conseguano a titolo oneroso un diritto reale o personale di godimento del lastrico solare o di altra idonea superficie comune;

c) l’installazione di impianti centralizzati per la ricezione radiotelevisiva e per l’accesso a qualunque altro genere di flusso informativo, anche da satellite o via cavo, e i relativi collegamenti fino alla diramazione per le singole utenze, a esclusione degli impianti che non comportano modifiche in grado di alterare la destinazione della cosa comune e di impedire agli altri condomini di farne uso secondo il loro diritto.

Le innovazioni gravose o voluttuarie

L’articolo 1121 del Codice civile disciplina le innovazioni gravose o voluttuarie. Sono gravose quando comportano una spesa elevata per i condomini; voluttuarie perché ritenute superflue rispetto alle
particolari condizioni e all’importanza dell’edificio.

Secondo il Codice civile, i condomini che non intendono trarre vantaggio da tali innovazioni sono esonerati da qualsiasi contributo nella spesa. È ciò significa, prendendo come esempio l’ascensore, il cui costo di realizzazione è notevole, che nessun condomino può essere costretto a contribuire alla spesa.

Il codice specifica, inoltre, che «se l’utilizzazione separata non è possibile, l’innovazione non é consentita, salvo che la maggioranza dei condomini che l’ha deliberata o accettata intenda di sopportarne integralmente la spesa». Nel caso dell’ascensore, l’utilizzo separato è possibile fornendo la cabina di una chiave.

E comunque, i condomini favorevoli all’intervento possono accollarsi anche le quote di chi non è d’accordo

Il Codice, inoltre, prevede che i condomini che si sono opposti all’innovazione (compresi i loro eredi o aventi causa) nel corso degli anni abbiano la possibilità di cambiare idea e in qualsiasi momento partecipare ai vantaggi i dell’innovazione, contribuendo nelle spese di esecuzione e di manutenzione dell’opera.


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