MEDIATORE CONDOMINIALE

Mediatore condominiale

Anche in condominio, come avviene in qualsiasi altra comunità possono verificarsi litigi tra i partecipanti. Lo scontro può coinvolgere due o più condòmini e fra le cause, per esempio, vi sono i rumori e gli odori molesti provenienti dall’abitazione del vicino, l’utilizzo indiscriminate delle parti comuni o la presenza (non tollerata) di animali domestici. Altrettanto frequenti sono i diverbi tra singoli partecipanti e condomini come nel caso della delibera approvata in assemblea che non rispetta il regolamento condominiale.

La soluzione ideale per risolvere i contenziosi è trovare un accordo amichevole ma non sempre le parti sono disposte alla conciliazione e così le cause civili si moltiplicano intasando i tribunali. Proprio per far fronte all’emergenza e ridurre il carico giudiziario, l’articolo 5, comma 1 del D.lgs 28/2010, ha reintrodotto anche in condominio come condizione di procedibilità dell’azione giuridica, la cosiddetta mediazione obbligatoria. Il meccanismo prevede che i litiganti, in prima battuta, cerchino di risolvere la questione sottoponendo il caso a un organismo di mediazione abilitato. Solo se il tentativo non va a buon fine, la questione sarà risolta dal giudice.

Come recita l’articolo 1131 del Codice civile «l’amministratore ha la rappresentanza dei partecipanti e può agire in giudizio sia contro i condomini sia contro i terzi». Quando le cause riguardano le parti comuni dell’edificio, che rientrano fra le attribuzioni dell’amministratore, questi per agire non necessita dell’assenso dell’assemblea.

Al contrario qualora la citazione o il provvedimento abbia un contenuto che esorbita dalle attribuzioni dell’amministratore, questi è tenuto a darne senza indugio notizia all’assemblea dei condomini e se non adempie a questo obbligo può essere revocato e tenuto al risarcimento dei danni.

La rappresentanza in giudizio dell’amministratore può essere automatica o delegata. Il primo caso si realizza quando oggetto delle liti sono i casi previsti dagli articoli 1130 e 1131 del Codice civile:

1. esecuzione delle delibere dell’assemblea;
2. cura del regolamento condominiale;
3. disciplina delle cose e dei servizi comuni;
4. riscossione dei contributi;
5. erogazione delle spese;
6. atti conservativi dei diritti inerenti alle parti comuni dell’edificio.

Se invece la lite non rientra fra le competenze dell’amministratore, l’assemblea deve delegare la rappresentanza con il voto favorevole della maggioranza degli intervenuti che rappresentino almeno la metà del valore dell‘edificio. In entrambi i casi a meno che il regolamento di condominio non si esprima diversamente, le spese legali necessarie per la prestazione dei servizi nell‘interesse comune (articolo 1123 del c.c.) sono da ripartire tra tutti i condòmini proprietari in proporzione ai loro millesimi di proprietà.

Ogni condomino può chiamarsi fuori dalla causa

È utile precisare che ogni condomino secondo un orientamento prevalente, può chiamarsi fuori da una causa intentata dal condominio solo ed esclusivamente nel caso in cui la lite riguardi terzi. In questo caso ha 30 giorni di tempo per comunicare la sua decisione all’amministratore attraverso un atto notificato oppure, più semplicemente, con una raccomandata con ricevuta di ritorno. L’amministratore, infine, rappresenta automaticamente il condominio quando qualcuno agisce contro di esso: è la cosiddetta legittimazione passiva.

Mediazione obbligatoria

Fra le controversie condominiali oggetto di mediazione obbligatoria, a norma dell’articolo 71 delle disposizioni di attuazione del c.c. rientrano «quelle derivanti dalla violazione o dall’errata applicazione delle disposizioni del libro III, titolo VII, capo 11, del codice e degli articoli da 61 a 72 delle presenti disposizioni per l’attuazione del codice».

Sono, invece, esclusi i provvedimenti urgenti e cautelari anche se, come dispone in proposito l’articolo 5  comma 3 del Dlgs 28/2010 «lo svolgimento della mediazione non preclude in ogni cado la concessione dei provvedimenti urgenti e cautelari, né la trascrizione della domanda giudiziale».

Domanda di mediazione

La domanda di mediazione deve essere presentata, a pena di inammissibilità, presso un organismo di mediazione ubicato nella circoscrizione del tribunale nella quale il condominio è situato. Al procedimento è legittimato a partecipare l’amministratore, ma è necessario che l’assemblea, sia in prima che in seconda convocazione, si esprima a favore con il voto della maggioranza degli intervenuti, che rappresentino almeno metà del valore dell’edificio. Al ricevimento dell’istanza di mediazione, il responsabile dell’organismo nomina un mediatore condominiale e, entro trenta giorni, fissa la data del primo incontro informando le parti. Tale appuntamento può essere prorogato quando i termini di comparizione davanti al mediatore condominiale non consentono di assumere la delibera assembleare.

Durante il primo incontro gratuito, il mediatore condominiale spiega la funzione dell’organismo e l’iter che porta a una decisione finale. Negli appuntamenti successivi tocca alle parti e ai rispettivi legali esporre le loro ragioni, con il mediatore condominiale che ha comunque la facoltà di convocare sessioni separate e sentire singolarmente le due versioni.

Se le parti raggiungono un accordo l’iter si chiude, altrimenti, una volta raccolti elementi a sufficienza, il mediatore condominiale formula una proposta di conciliazione, che deve essere comunque accettata dall’assemblea di condominio con il voto favorevole della maggioranza degli intervenuti, in possesso di almeno 100 millesimi.

Un secondo istituto volto a risolvere le liti condominiali in tempi rapidi e alleggerire il carico di lavoro dei tribunali è la negoziazione assistita che il Dl 132/ 2014 definisce «un accordo mediante il quale le parti convengono di cooperare in buona fede e con lealtà per risolvere in via amichevole la controversia tramite l’assistenza di avvocati iscritti all’albo». A differenza della mediazione con la presenza del mediatore condominiale, a decidere stavolta, sono uno o più legali, i cosiddetti negoziatori che assistono le parti cercando di trovare una posizione condivisa.

La negoziazione è obbligatoria per tutte le controversie in materia da risarcimento del danno da circolazione dei veicoli e di natanti e per le domande di pagamento, a qualsiasi titolo e di somme non eccedenti i 50 mila euro. Negli altri casi, invece, è definita volontaria. L’iter prevede l‘invio di un invito alla controparte che entro 30 giorni decide se accettare o meno la negoziazione. La trattativa può durare fino a tre mesi prorogabili di un ulteriore mese se richiesta da entrambe le parti.

L’eventuale accordo sottoscritto, al pari della mediazione, ha la stessa valenza di una sentenza. In condominio, solitamente, è l’amministratore che riceve l’invito alla negoziazione. Questi può decidere di convocare l’assemblea per informare i condomini, ma non necessita di alcuna autorizzazione per la nomina di un avvocato.

Le cause che consentono il trasferimento del giudizio alla sede arbitrale non devono avere ad oggetto diritti indisponibili, di previdenza o di assistenza sociale e il trasferimento nel giudizio arbitrale è consentito solo ove la causa non sia stata assunta in decisione. Al giudice che riceve la richiesta congiunta delle parti è rimessa la sola valutazione circa la sussistenza dei presupposti di legge. Effettuata tale verifica egli trasmette il fascicolo al presidente del Consiglio dell’ordine circondariale forense in cui si trova l’ufficio giudiziario dinanzi al quale è incardinato il giudizio.

Nomina collegio arbitrale

Per la nomina di un collegio arbitrale, ove le parti non provvedano esse stesse alla loro designazione. Gli arbitri devono essere individuati tra gli avvocati iscritti all’albo del circondario da almeno 3 anni, che si siano resi disponibili con dichiarazione fatta al consiglio dell’ordine circondariale. Trasmesso il fascicolo all’arbitro, il procedimento prosegue dinanzi allo stesso e sono fatti salvi gli effetti sostanziali e processuali prodotti dalla domanda giudiziale mentre, in via generale, è previsto che il lodo produca gli stessi effetti della sentenza.

Nell’ipotesi in cui la trasmissione del fascicolo sia disposta in grado d’appello, è previsto un tempo di centoventi giorni, entro il quale la soluzione stragiudiziale della controversia deve avvenire; in mancanza il processo deve essere riassunto entro i successivi 60 giorni davanti al giudice dell’appello.

Il Giudice competente

Quando la mediazione o la negoziazione assistita non sono attuabili o nel caso in cui falliscano, per far valere le proprie ragioni il singolo condòmino o l’intero condominio devono rivolgersi al giudice competente, che varia a seconda della materia oggetto di discussione.

In ambito condominiale il giudice di pace è competente nelle cause che riguardano: