HOME RESTAURANT BED & BREAKFAST ASILI NIDO E CONDOMINIO

Sharing Economy, Home Restaurant, Bed & Breakfast e Asili Nido. In periodi di crisi e in anni in cui i confini tra sfera privata e lavorativa sono sempre più labili, si va consolidando l’idea per cui una casa di proprietà, oltre a fornire un tetto sulla testa, può diventare una risorsa e un’opportunità.

Condivisione è la parola chiave, è il concetto alla base di una serie di pratiche che stanno prendendo piede anche in Italia, dal bed and breakfast al Home Restaurant, dagli affitti social all’asilo nido condominiale fino al coworking. Tutti i tasselli di una nuova economia di rete che, grazie a internet, si diffonde capillarmente e velocemente. Tanto velocemente che la giurisprudenza fatica a tenere il passo, tanto da ritrovarsi in un vero “far west” normativo; che se da un lato ha facilitato i guadagni e la crescita di un settore economico  informale, dall’altro ha alimentato i malumori di varie categorie sottoposte invece a stringenti normative, come gli albergatori e i ristoratori.

Il risultato è un panorama piuttosto fluido, con alcuni punti fermi ma molti aspetti soggetti a continue variazioni e assestamenti, con un occhio anche alle direttive comunitarie e a ciò che accade in altri paesi europei dove tali pratiche sono più consolidati. Il cappello normativo sotto cui stanno i vari regolamenti regionali comprende il cosiddetto “codice del turismo” – ovvero il decreto legislativo 79/2011, la legge 135/2001 “riforma della legislazione nazionale del turismo” e per quanto riguarda gli asili nido la più datata legge 1004/1971 “piano quinquennale per l’istituzione di asili nido comunali con il concorso dello stato”. Rimane comunque inteso che tutte le attività, dal regolamento di condominio, devono svolgersi nel pieno rispetto delle regole di pacifica convivenza ed eventuali immissioni (odori e rumori) provenienti dagli alloggi non devono superare i limiti consentiti dalla legge.

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Il Bed & BreakFast

Nata in Europa del Nord, questa formula si è presto diffusa anche in Italia non solo per motivi legati al rapporto qualità-prezzo, ma anche per i valori di condivisione che metti in campo, da un punto di vista normativo, può essere definita come un’attività lavorativa a carattere saltuario a conduzione familiare, in cui dei privati mettono a disposizione la propria casa o una sua parte, offrendo ospitalità e prima colazione.  

La prima cosa da fare per avviare un’attività di bed and breakfast è di controllare gli atti notarili di acquisto e regolamento contrattuale dello stabile. Se non esiste alcun divieto chiaro ed esplicito, ricordiamo che la semplice clausola che vieta di turbare la tranquillità del condominio non è considerata sufficiente. Allora il via libera è immediato e non occorre nemmeno chiedere all’assemblea condominiale il “permesso”. Va detto comunque che la Corte di Cassazione non sempre si è espresso in modo univoco sulla questione. 

Seconda la sentenza del 7 gennaio 2016, numero 109, la corte suprema impediva, per esempio, di destinare un appartamento ad attività di bed and breakfast, in quanto il regolamento dell’edificio non vietava destinazione d’uso diverse da quella abitativa, la successiva sentenza 28 Settembre 2016, n 19212 invece ha ribadito che le limitazioni d’uso presenti nel regolamento di condominio devono essere espressi in modo chiaro e un eventuale divieto all’apertura di bed and breakfast o affittacamere va espressamente citato. 

Per quanto riguarda il tema delle spese condominiali, il proprietario che svolge attività di bed and breakfast non è tenuto a pagare una quota più alta degli altri: l’attività, occasionale, infatti, è equiparata alla semplice ospitalità, benché l’aumento dei consumi sia in effetti un dato oggettivo che può portare a contenziosi. 

Una volta appurato il nulla osta del regolamento condominiale, quali sono i passaggi burocratici per avviare l’attività di bed and breakfast? 

Tenuto conto che gli specifici adempimenti varia a seconda dei regolamenti regionali e comunali, il primo passo è la presentazione della SCIA – segnalazione certificata di inizio attività – presso lo sportello unico delle attività produttive del comune di riferimento. In seguito si dovrà sbrigare le pratiche gestite dagli uffici non turistici locali relative alla classificazione della struttura e alla comunicazione di arrivi e partenze di ciascun ospite all’autorità di pubblica sicurezza. 

Attenzione 

Per garantire l’accoglienza ai clienti, in genere, viene richiesta la presenza fisica dei proprietari, che hanno quindi l’obbligo di dimora nella casa dov’è svolta l’attività o almeno quello di residenza del comune. 

In tema di regime fiscale, invece, il titolare non ha particolari adempimenti da svolgere: il bed and breakfast essendo un esercizio occasionale non è infatti considerato impresa e non occorre quindi l’iscrizione al registro della camera di commercio e non è obbligatoria l’apertura della partita iva

Non è nemmeno richiesto la modifica della destinazione d’uso ai fini urbanistici dell’immobile, che rientra nella definizione di civile abitazione. L’immobile adibito a bed and breakfast deve tuttavia rispettare alcuni requisiti fondamentali – quali:

  • quelli edilizi
  • urbanistici e igienico-sanitari
  • e gli impianti di riscaldamento, luce e gas, devono essere conformi alle normative vigenti. 

Ogni regione ha poi fissato le dimensioni minime delle stanze: una singola, media non può essere inferiore a 8 mq, mentre per la doppia servono almeno 14 mq. ll numero massimo delle camere da affittare varia da territorio a territorio: in media sono 3, anche se in alcune regioni – ad esempio in Sicilia – si arriva 20 posti letto. Cibi e bevande offerte gli ospiti per la colazione non devono subire un tipo di manipolazione da parte dei gestori, a meno che non si abbiano le prescritte autorizzazioni igienico sanitari. Questo significa che possono essere somministrati solo cibi confezionati oppure preparati da chi ha le autorizzazioni – ci si può per esempio appoggiare ad un bar. 

In quanto attività occasionale, inoltre, il bed and breakfast deve obbligatoriamente chiudere al pubblico almeno tre mesi l’anno, anche se anche se non per forza consecutivi. Infine è possibile avviare l’attività di bed and breakfast non solo in una casa di proprietà ma anche in una casa presa in affitto, purché a uso abitativo e a meno che il locatore non abbia espressamente messo per iscritto il divieto di subaffittare le singole stanze dell’appartamento.

Gli Affitti Social 

Nella categoria della Sharing Economy rientrano a tutti gli effetti, gli “Affiti Social“, che si differenziano dai bed and breakfast perché non prevedono servizi aggiuntivi (come la colazione o il cambio della biancheria) oltre alla colazione. 

Per mettere in affitto per brevi periodi stanze o interi appartamenti è sufficiente registrarsi a una delle tante piattaforme online e sono disponibili su applicazioni per smartphone, caricare qualche foto e poco dopo il bene è a disposizione di milioni di persone. Del compenso ricevuto dal proprietario, una percentuale viene trattenuta dalla società di intermediazione, esattamente come per il bed & breakfast, se l’appartamento da affittare fa parte di un condominio, è opportuno verificare eventuali limitazioni poste dal regolamento contrattuale. 

Attenzione

É bene ricordare che il proprietario risponderà di eventuali danni ai terzi procurati dai suoi ospiti, è consigliabile quindi, anche se non è obbligatorio, sottoscrive una polizza di responsabilità civile. 

L’Home Restaurant 

Settore particolare della Sharing Economy a cui si sta cercando di dare una struttura normativa è la ristorazione a domicilioL’Home Restaurant consiste nell’aprire la propria casa a sconosciuti, a cui servire, dietro compenso, pranzi e cene con portate da gourmet, organizzati come veri e propri eventi attraverso portali web, social network o applicazioni per smartphone. 

Dal 2009 ad oggi, sono state presentate quattro proposte normative per disciplinare la ristorazione nelle abitazioni private. Nel settembre 2016 la commissione per le attività produttive ha accorpato la proposta in un’unica legge, approvata dalla Camera dei Deputati il 17 gennaio 2017. Il disegno di legge definisce l’Home Restaurant 

“attività finalizzata alla somministrazione di alimenti e bevande esercitata da persone fisiche all’interno delle strutture abitative di residenza o domicilio proprie o di un soggetto terzo, utilizzando i propri preparati nelle stesse strutture”.

Per esercitare l’attività è previsto l’utilizzo esclusivo di piattaforme digitali dedicati, su cui registrare l’abitazione, le informazioni su date, prenotazioni, menù e attraverso le quali ricevere i pagamenti. Nessuna transazione diretta di denaro tra cuoco/proprietario e cliente è permessa. 

Particolare attenzione è data al capitolo igiene. Le case devono risponde ai requisiti igienico-sanitari previsti per legge (ma non è necessario modificare la destinazione d’uso). Per l’igiene dei prodotti alimentari bisogna far riferimento al regolamento CE 852 del 2004, con particolare attenzione alla corretta applicazione della catena del freddo.

Per quanto riguarda il giro d’affari, il disegno di legge pone limiti piuttosto restrittivi all’attività, stabilendo che un home restaurant, equiparato a un attività saltuaria d’impresa, non possa superare i 10 coperti al giorno e 500 all’anno, con incassi annui che non superino i 5000 € (cinquemilaeuro). Infine, sul rapporto tra attività di Home Restaurant e condominio ci si può rifare a quanto detto per il bed and breakfast: solo un divieto dichiarato espressamente nel regolamento condominiale può impedire lo svolgimento di un’attività commerciale in abitazione privata, come ha ribadito la Cassazione (20 ottobre 2016, numero 21307).

L’Asilo Nido

L’iter per avviare un asilo nido comunale è un po’ più complesso rispetto al bed and breakfast. É necessario innanzitutto controllare con attenzione il regolamento contrattuale.

In questo caso per evitare l’attività è sufficiente che il documento impedisca assembramenti o passaggi più o meno consistenti di persone che possono arrecare un disturbo per la collettività condominiale: il transito quotidiano dei genitori con i bambini, può essere interpretato in questo modo. In assenza di divieti, occorre presentare la SCIA e ottenere certificato di idoneità del locale, rilasciato dal comune dopo l’ispezione dell’ASL. 

Ogni regione ha dettato le proprie regole, ma in linea generale non ci devono essere rischi per i piccoli (come prese di corrente a vista o spigoli) e sono necessari uno spazio dedicato all’accoglienza, un area gioco protetta, una zona riposo lettini separato dal resto della casa, un bagno con fasciatoio e una cucina dove preparare i pasti. É consentito infatti la somministrazione di cibi e bevande già pronti (per riscaldare eventualmente), a patto che ci sia il permesso della asl, l’asilo può anche preparare e servire i piatti. Educatrici ed educatori sono tenuti a seguire specifici corsi di formazione per potersi occupare dei bambini (al massimo 5 per ogni educatore) e l’asilo non può restare aperto per più di 8 ore.


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