GARANZIA E VIZI NELL’ACQUISTO DI IMMOBILI: DIRITTI E RESPONSABILITÁ

Garanzia vizi acquisto immobile VetrinaFacile.it

Ultimo aggiornamento 1 Maggio 2024 da VetrinaFacile.it & Redazione

Garanzia vizi acquisto immobile

Il venditore è responsabile di garantire che l’immobile venduto sia privo di vizi che lo rendano inadatto all’uso previsto o che ne diminuiscano notevolmente il valore, al fine di adempiere correttamente alle sue obbligazioni.

Non si limita solo all’obbligo di consegnare l’immobile oggetto di compravendita, ma è anche tenuto a garantirne il pacifico godimento da parte dell’acquirente.

Tuttavia, se l’immobile trasferito presenta difetti così gravi da comprometterne il valore e impedire il suo utilizzo nel modo desiderato dall’acquirente al momento della conclusione del contratto, questa situazione inaccettabile giustifica l’acquirente adempiente ad agire in via giudiziale per richiedere la risoluzione del contratto, la riduzione del prezzo o il risarcimento del danno subìto a causa dell’inadempimento.

Garanzia contrattuale: protezione per l’acquirente

La normativa che regola le relazioni contrattuali e gli interessi delle parti coinvolte, sebbene implicitamente derivabile dai principi fondamentali del diritto civile, è oggetto di una specifica e dettagliata disciplina all’interno del codice civile, in particolare nel capo dedicato al contratto di compravendita.

L’articolo 1476 del codice civile stabilisce che le obbligazioni naturali derivanti dal contratto di compravendita gravano sul venditore e comprendono il dovere di consegnare la cosa al compratore, di far acquisire a quest’ultimo la proprietà della cosa, nonché di garantire la cosa da eventuali rivendicazioni di terzi e dai vizi che essa possa presentare.

Garanzia vizi acquisto immobile: definizione di vizio rilevante e sue implicazioni

L’articolo 1490 del codice civile regola la garanzia contrattuale per i vizi del bene, che può essere richiesta nel caso in cui il bene consegnato presenti un vizio significativo. Con “vizio rilevante” si intende un difetto del bene che lo rende inadatto all’uso cui è destinato o che ne riduce notevolmente il valore. Per valutare questa situazione, è necessario esaminare attentamente il bene consegnato e confrontarlo con il bene tipo specificato nel contratto, tenendo conto della sua funzione economica e sociale.

Vizi redibitori nell’acquisto di immobili: esempi comuni

In altre parole, bisogna analizzare l’accordo negoziale stabilito tra le parti per determinare se il trasferimento del bene ha soddisfatto l’interesse perseguito dal compratore al momento della conclusione del contratto. Se invece la presenza del vizio compromette sensibilmente l’interesse dell’acquirente, si potrebbe giustificare la risoluzione del contratto, anche chiamati “vizi redibitori” nel caso della compravendita immobiliare.

Tuttavia, queste considerazioni devono essere sostenute da un’attenta analisi delle circostanze specifiche del caso e dal contenuto dell’accordo raggiunto tra il venditore e il compratore. Ad esempio, alcuni vizi redibitori potrebbero includere:

1. inadeguatezza recettiva e problemi delle reti fognarie, che causano gravi pregiudizi igienico-sanitari e impediscono l’utilizzo sereno del bene;
2. infiltrazioni d’acqua provenienti dai muri o dalla copertura dell’edificio;
3. distacco dell’intonaco e del rivestimento esterno;
4. distacco delle piastrelle del rivestimento dei pavimenti;
5. cedimento dei balconi.

Ricordiamo che la richiesta di garanzia per vizi va affrontata caso per caso, in base alla natura del bene, all’accordo contrattuale e agli effettivi pregiudizi subiti dall’acquirente a causa dei vizi riscontrati.

Va sottolineato che ci si riferisce ai difetti strumentali del bene, ovvero quei difetti che impediscono il completo godimento della cosa trasferita. È importante notare che, sebbene la garanzia per i vizi sia un effetto naturale del contratto di compravendita, le parti hanno la facoltà di modificare il contenuto di tale garanzia o addirittura di escluderla completamente, in quanto si tratta di diritti disponibili.

Garanzia vizi acquisto immobile: esclusione della garanzia e principio della buona fede

Tuttavia, in conformità al principio della buona fede nei rapporti contrattuali, l’intenzione di escludere la garanzia non avrà effetto se il venditore ha agito in malafede nascondendo al compratore i vizi della cosa. Nel corso di un eventuale contenzioso, spetterà al compratore dimostrare la malafede del venditore, nel caso in cui voglia invalidare l’esclusione della garanzia.

È importante precisare che, oltre alla volontà delle parti, la garanzia può essere esclusa anche dal comportamento tacito dell’acquirente.

Se l’acquirente era a conoscenza del vizio, o avrebbe dovuto conoscerlo con una minima diligenza, e nonostante ciò ha comunque concluso il contratto, l’esclusione della garanzia sarà valida, salvo nel caso in cui tale atteggiamento conclusivo sia stato determinato da un inganno da parte del venditore, che potrebbe aver dichiarato che il bene era esente da vizi.

Vizio riconoscibile

Il vizio riconoscibile è quello facilmente percepibile e individuabile con una normale diligenza, ed è sicuramente coperto dalla garanzia ex articolo 1490 del codice civile. Diversamente, se la presenza del vizio può essere rilevata solo attraverso nozioni tecniche o strumenti specifici, e quindi solo un perito può effettivamente accertarlo, sarà necessario che tale vizio sia incluso nella garanzia per essere tutelato.

Il compratore ha l’obbligo di dimostrare che il venditore ha effettuato una dichiarazione fraudolenta, mirata a nascondere l’esistenza dei vizi nel bene.

Allo stesso modo, nel caso in cui il venditore si trovi coinvolto in una possibile disputa legale, sarà necessario fornire prove riguardanti la conoscibilità dei vizi nel bene. Questa prova è volta a dimostrare che entrambe le parti hanno effettivamente intenzione di procedere con la vendita del bene nonostante i suoi difetti, e che entrambe le parti avevano consapevolezza dei vizi e li hanno accettati nella loro natura e configurazione.

Un argomento utile per supportare la convinzione del giudice potrebbe essere il prezzo di compravendita concordato, che, se è stato stabilito a un livello particolarmente basso, potrebbe indicare che entrambe le parti hanno tenuto conto della presenza dei difetti.

Tuttavia, nel caso di un immobile situato all’interno di un condominio di costruzione più datata, i difetti materiali legati al periodo di costruzione o alle tecniche costruttive utilizzate non possono essere considerati come vizi riconducibili all’articolo 1490 del codice civile.

Questa garanzia viene esclusa ogni volta in cui il vizio era facilmente riconoscibile, a meno che il venditore non abbia esplicitamente dichiarato che la cosa era priva di vizi, come affermato nella sentenza della Cassazione numero 24343 del 16 ottobre 2017.

Denuncia dei vizi: tempi e modalità per l’acquirente

La legge prevede che il compratore debba denunciare i vizi entro 8 giorni dalla loro scoperta effettiva, a meno che non sia stabilito un diverso termine dalla legge stessa o dalle parti contraenti. In questo contesto, il semplice sospetto riguardo all’esistenza del vizio non è sufficiente per far scattare il termine decadenziale, ma è necessaria una reale e oggettiva certezza della presenza del difetto.

Nel caso in cui l’individuazione del vizio richieda l’intervento di esperti tecnici per gli accertamenti, il termine iniziale per la decorrenza della decadenza inizierà dal giorno in cui il compratore ha ricevuto la relazione tecnica che attesta la presenza del vizio.

La denuncia dei vizi non deve essere espressa in una forma particolare o dettagliata, ma è sufficiente una comunicazione chiara che segnali l’esistenza di imperfezioni tali da rendere l’immobile non idoneo all’uso cui è destinato o che ne pregiudichi notevolmente il valore. Questa comunicazione può avvenire tramite mezzi generici, purché sia effettuata una volta che il contratto si è perfezionato e il compratore ha avuto l’opportunità di visionare l’immobile, il che di solito coincide con la consegna dello stesso.

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