Garanzia nella Compravendita Immobiliare. Obblighi, Vizi, Evizione

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Garanzia nella compravendita immobiliare

Gli impegni assunti tramite la sottoscrizione del preliminare nel contesto di una delle parti sono successivamente formalizzati nell’atto definitivo di compravendita, il quale è necessariamente redatto da un notaio. Il contratto definitivo di compravendita rappresenta l’atto attraverso il quale le parti venditore e acquirente trasferiscono la proprietà dell’immobile e si impegnano a pagare il prezzo e consegnare il bene, con le garanzie previste dalla legge.

Il trasferimento effettivo della proprietà avviene grazie al consenso scritto delle parti, senza ulteriori formalità, al momento della sottoscrizione del contratto, anche se ipoteticamente il prezzo non sia ancora stato pagato o il bene consegnato.

Affinché il contratto sia efficace anche nei confronti di terzi, deve essere necessariamente redatto da un notaio in forma di atto pubblico o scrittura privata autenticata, e poi trascritto nei Registri Immobiliari. Questo atto, noto come rogito, è diventato particolarmente complesso a partire dal 1985, con la proroga della legge 47/1985 sul primo condono edilizio.

Esso deve contenere non solo la volontà di trasferire un bene in cambio di un corrispettivo, ma anche una precisa dichiarazione e garanzia per garantire il rispetto delle disposizioni legislative, urbanistiche, amministrative e fiscali.

Dichiarazioni nel contratto di compravendita immobiliare

Garanzia nella compravendita immobiliare. Nel contratto di compravendita, le parti coinvolte devono rendere numerose dichiarazioni che riguardano vari aspetti dell’immobile oggetto della transazione. Tra queste dichiarazioni figurano la verifica di eventuali vincoli coniugali e regimi patrimoniali con il coniuge, la conformità dell’immobile alle norme urbanistiche, la congruità del prezzo in accordo con il mercato, e la certificazione energetica dell’edificio. Inoltre, è essenziale verificare l’allineamento dei dati catastali con le planimetrie e, prossimamente, anche la certificazione acustica.

Gli obblighi specifici derivanti dal contratto di compravendita riguardano entrambi i contraenti. Per il venditore, l’obbligo fondamentale è quello di consegnare l’immobile all’acquirente, avvenendo di norma al momento del rogito o con la consegna delle chiavi, senza che l’immobile subisca modifiche o presenti vizi o difetti.

D’altra parte, l’acquirente ha il solo obbligo di pagare il prezzo pattuito per ottenere il diritto di proprietà. L’adempimento di questa obbligazione avviene mediante il pagamento in denaro, secondo quanto stabilito dall’articolo 1277 del codice civile. È essenziale che il contratto di vendita contenga l’indicazione chiara del prezzo o della somma di denaro che il compratore si obbliga a pagare al venditore come corrispettivo per il trasferimento del bene venduto.

Corrispettivo nel contratto di compravendita immobiliare

Garanzia nella compravendita immobiliare. Il corrispettivo riveste un ruolo fondamentale nel contratto di compravendita, poiché rappresenta l’elemento chiave che identifica la causa della vendita: lo scambio di un bene con una somma di denaro. Questo aspetto differenzia il contratto di compravendita da altre forme di scambio, come la permuta o i contratti in cui si cede una cosa in cambio di una prestazione di servizi.

Di norma, il prezzo dell’immobile viene corrisposto integralmente al momento della stipula del contratto. Tuttavia, è possibile che le parti concordino un pagamento in tutto o in parte successiva alla conclusione dell’accordo. In tal caso, il venditore avrà il diritto di un’ipoteca legale a garanzia dell’integrale adempimento del pagamento. Questa ipoteca viene automaticamente iscritta nei Registri Immobiliari, a meno che il venditore esprima espressamente una rinuncia alla stessa. Solitamente, tale rinuncia viene inserita quando il prezzo viene pagato contestualmente alla stipula del contratto.

Una significativa innovazione in materia di pagamento del prezzo è stata introdotta con la legge di stabilità 2014 (articolo 1, Commi 63 e successivi della legge 147/2013). Infatti, è stato stabilito che il prezzo concordato nel contratto di compravendita di immobili può essere versato non direttamente al venditore, ma depositato in uno speciale conto corrente intestato al notaio. Quest’ultimo si vincola a erogare le somme depositate solo dopo che il contratto sia stato registrato e trascritto nei Registri Immobiliari, e dopo aver verificato l’assenza di formalità pregiudizievoli, come iscrizioni di ipoteche o altre trascrizioni che potrebbero compromettere la validità del contratto.

Garanzia per i vizi nella compravendita: responsabilità del venditore e tutela dell’acquirente

Nel contratto di compravendita, l’articolo 1490 del codice civile stabilisce un principio fondamentale: la garanzia per i vizi. Questa garanzia è implicita nel contratto e significa che, salvo diversa previsione tra le parti, il venditore è responsabile nei confronti dell’acquirente qualora la cosa venduta presenti difetti tali da renderla inadeguata all’uso previsto o che ne diminuiscano notevolmente il valore.

Tuttavia, le parti hanno la facoltà di escludere o limitare tale garanzia, ma ciò non è valido se il venditore agisce in malafede e consapevolmente nasconde i difetti alla conoscenza dell’acquirente.

Nel caso in cui l’acquirente riscontri dei vizi nella cosa venduta, è tenuto a denunciarli entro otto giorni dalla scoperta e comunque entro un anno dalla consegna del bene. Fatta eccezione per le situazioni in cui il venditore abbia dolosamente occultato i vizi, in tali casi è necessaria la denuncia per far valere la garanzia.

La legge stabilisce che, in seguito alla denuncia dei vizi, l’acquirente può scegliere tra la risoluzione del contratto o la riduzione del prezzo. Questa scelta è irrevocabile, il che significa che una volta optato per la soluzione giudiziaria, non sarà più possibile richiedere la riduzione del prezzo né alcun altro rimedio.

Garanzia contro l’evizione

Garanzia nella compravendita immobiliare. La garanzia contro l’evizione è un elemento fondamentale del contratto di compravendita, che si configura come un effetto naturale del negozio. Con questo termine si intendono tutti quei casi in cui il bene oggetto della compravendita risulta difettoso nella sua natura giuridica, ossia nei diritti di proprietà che il venditore afferma di possedere. Anche se il venditore si è dichiarato pieno proprietario dell’immobile al momento del rogito, potrebbe accadere che un terzo rivendichi con successo la titolarità dei diritti sul bene venduto.

Questo può verificarsi, ad esempio, quando il venditore non è affatto o solo in parte proprietario dell’immobile, oppure quando l’immobile è gravato da ipoteche o diritti reali di terzi, come il diritto di usufrutto. In tali casi, il venditore è legalmente tenuto a garantire il compratore. Pertanto, se il terzo vincesse la causa e rivendicasse il diritto di proprietà sull’immobile, il compratore avrebbe il diritto di richiedere la consegna dell’immobile (se ancora non l’avesse ottenuta) e di chiedere la risoluzione del contratto con la restituzione del prezzo e il risarcimento dei danni.

Altresì, se l’immobile è gravato da ipoteche, pignoramenti o procedure esecutive che potrebbero portare alla vendita all’asta del bene, il compratore può richiedere al venditore di effettuare tutte le azioni necessarie per cancellare tali gravami. In caso contrario, il compratore avrebbe ancora il diritto di chiedere la risoluzione del contratto, la restituzione del prezzo e il risarcimento del danno.

Solitamente, queste eventualità sono evitate grazie all’intervento del notaio, che si assicura prima di stipulare il contratto che la proprietà dell’immobile sia esente da difetti o gravami di terzi. Questo garantisce maggiore sicurezza e tutela per l’acquirente durante il processo di compravendita immobiliare.