Evoluzione Mercato Immobiliare Commerciale. Trend e Rischi

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Ultimo aggiornamento 28 Novembre 2023 da VetrinaFacile.it & Redazione

Evoluzione mercato immobiliare commerciale: analisi dei trend e dei rischi

Il valore degli immobili commerciali nel corso del tempo è sempre stato legato alla capacità degli operatori commerciali di generare reddito. Le prospettive per il mercato commerciale europeo si sono delineate incerte, con una stretta correlazione alla sostenibilità economica degli affitti commerciali e alla loro potenziale influenza sui rendimenti finanziari.

Questa interconnessione ha portato il mercato immobiliare commerciale a sviluppare una propria identità, distinta da altri settori, influenzata dai rapidi cambiamenti nella distribuzione al dettaglio.

L’analisi del rischio degli investimenti immobiliari commerciali richiede un’esplorazione dei trend nel sistema distributivo. Mentre i mercati mobiliari mostrano uno sviluppo relativamente lento, il settore retail sperimenta un’evoluzione accelerata capace di influenzare in modo significativo la componente immobiliare.

Il panorama tradizionale del commercio, concentrato nei centri storici con una clientela poco mobile e limitato potere di acquisto, è stato trasformato. Oggi, assistiamo a un’elevata mobilità individuale e diffusa capacità di spesa. La crescita della distribuzione organizzata e il decentralizzazione della distribuzione territoriale attraverso centri commerciali periferici hanno radicalmente modellato il mercato immobiliare commerciale.

Contrariamente al passato, dove la validità e l’attrattiva di un singolo punto vendita erano cruciali, ora è la forza e la sinergia tra numerosi negozi a determinare il successo del commercio come sistema. Questi punti di forza possono essere rappresentati sia da poli commerciali spontanei nelle strade delle città che da centri commerciali pianificati.

Il complesso equilibrio tra commercio tradizionale e grande distribuzione

Evoluzione mercato immobiliare commerciale. Nel contesto del commercio, si registra da oltre un decennio un vivace confronto tra due protagonisti: il commercio tradizionale e la grande distribuzione. La normativa attuale affida alle regioni la delicata responsabilità di pianificare nuove iniziative, creando contesti in cui si alternano approcci di apertura al mercato e attenzione alle dinamiche locali.

Le valutazioni degli immobili sono intimamente connesse a questo scenario. In contesti aperti al mercato, è essenziale sorvegliare il rischio di inflazione dei prodotti fortemente competitivi. Al contrario, in ambienti che favoriscono la protezione, la limitatezza delle grandi superfici commerciali può impattare positivamente sulle stime.

Gli scenari delineati hanno radici profonde nella politica, e i repentini cambiamenti complicano ogni previsione. La disposizione fisica degli spazi, soprattutto nei centri storici delle città italiane, con edifici di dimensioni ridotte e tessuti urbani frammentati, spinge la distribuzione organizzata verso le periferie o verso progetti più complessi.

Un trend significativo è il recupero delle aree degradate, dove solo l’edilizia commerciale redditizia può coprire i costi di ristrutturazione. Questo impone la necessità di valutare attentamente la fattibilità dei siti per gestire il rischio in modo efficace.

L’investitore si trova di fronte a un panorama variegato di tecnologie commerciali, con tipologie di punti vendita che spaziano dagli alimentari (ipermercati, supermercati, discount, negozi specializzati) ai non alimentari (grandi magazzini, superfici specializzate in abbigliamento, sport, bricolage, elettrodomestici) fino ai megastore. La gestione del rischio richiede un’analisi attenta di questa diversificazione.

Oltre la merceologia, un mosaico di caratteristiche immobiliari

La complessità del panorama commerciale va oltre la semplice differenziazione dimensionale o merceologica. Ciascuna tipologia di punto vendita, che sia un centro commerciale, un factory outlet o uno shoes center, presenta un modello gestionale specifico. Caratteristiche immobiliari come dimensioni, forma del locale, accessibilità, visibilità, scarico merci, gestione dei rifiuti e impiantistica hanno un ruolo cruciale.

Le tipologie di aggregazione più comuni includono i centri commerciali, gallerie climatizzate con negozi e grandi magazzini, e le parti commerciali, grandi superfici specializzate fisicamente dipendenti, ma disposte attorno a un parcheggio comune. Anche i factory outlet e i villaggi di negozi hanno il loro spazio, offrendo prodotti d’abbigliamento di marca a prezzi scontati. Progetti orientati al tempo libero, come gli shoes center con cinema e ristoranti, rappresentano un’altra dimensione del commercio.

Il futuro prevede progetti sempre più integrati, unendo la funzione commerciale a residenziale, terziario e altre funzioni. Le possibilità di mix merceologico sono molteplici, così come le soluzioni di layout degli spazi. Ogni volta, la corretta corrispondenza tra offerta, domanda locale, la qualità degli operatori selezionati e l’efficienza del layout sviluppato dovranno essere valutate attentamente.

Per i commerci alimentari, è cruciale il collegamento con i mezzi pubblici, i percorsi pedonali e ambiente piacevole. La notorietà dei luoghi e la consuetudine alla frequentazione contribuiscono a rendere un progetto commerciale un successo. In questo intricato contesto, la chiave sarà sempre trovare un equilibrio tra diversità di offerta e adattamento alle esigenze locali.

Pianificare e gestire i nuovi poli commerciali

Il successo dei nuovi poli commerciali pianificati in un contesto altamente competitivo non dipende solo dalla presenza di commercianti qualificati, ma anche da una serie di elementi chiave. La logistica efficiente, l’accessibilità, i parcheggi, la qualità degli spazi e l’immagine architettonica sono cruciali. Inoltre, spazi di relazione, infrastrutture per lo svago e la capacità del gestore di comunicare con la clientela svolgono un ruolo fondamentale.

La verifica costante del posizionamento del progetto rispetto ai target di mercato è essenziale. I nuovi poli commerciali devono affrontare le sfide dei costi comuni di gestione, cercando efficienza e competitività attraverso una regia gestionale unitaria, attualmente non disponibile nei centri storici ancora in attesa di urban management. Complicazioni come l’animazione, la produzione di eventi, ambienti climatizzati e parcheggi gratuiti sono fattori di successo ma anche di costo.

La regia comune, massimizzando le sinergie del sistema, deve essere valutata sia per la sua capacità operativa che per i margini di manovra contrattualmente riconosciuti. La verifica dei contratti di affitto, dei regolamenti interni e dello statuto del consorzio dei commercianti è un passo necessario per chi valuta i rischi gestionali.

Le soluzioni contrattuali più diffuse includono l’affitto di un ramo d’azienda locale con licenza, con una tempistica più flessibile rispetto alla vocazione tradizionale di 6 anni più 6. I canoni sono generalmente in percentuale sul fatturato, di norma tra il 2 e il 10%, con un affitto minimo garantito. La peculiarità di questo settore per gli investitori risiede nella possibilità di condividere il successo commerciale, vedendo un incremento nel tempo dei ricavi insieme all’operatore.

Evoluzione mercato immobiliare commerciale. Nuovi progetti: pianificazione, rischi e diversificazione

Nel contesto dei progetti commerciali appena pianificati, i rapporti tra reddito e costo d’acquisto rivestono un ruolo cruciale. Le dinamiche cambiano notevolmente a seconda che un progetto venga acquistato in fase di progettazione o subito dopo l’inaugurazione, rispetto al momento in cui è già consolidato da alcuni anni.

Primo caso: quando si valuta un progetto in fase di pianificazione, è essenziale considerare il rischio legato alla commercializzazione degli spazi. Nel secondo caso, invece, bisogna tenere conto del livello di successo commerciale raggiunto. Infine, nel terzo caso, la curva di crescita dei ricavi e la possibilità di stabilizzarsi a un valore differente giocano un ruolo chiave, influenzando il rischio di commercializzazione, il lancio e la gestione. Leggi qui come vendere e valutare un’attività commerciale.

Nei progetti pianificati, l’utilizzo delle entrate una tantum è meno rilevante rispetto al contesto degli immobili urbani. Qui, tali entrate possono avere un impatto determinante, talvolta destabilizzante, per gli imprenditori commerciali.

Gli investitori dovrebbero considerare le proprie inclinazioni e capacità di gestione del rischio.

Alcuni sono esperti nel settore commerciale, mentre altri preferiscono portafogli di investimenti diversificati, che spaziano dal terziario direzionale alla logistica e all’ospitalità. La gestione del rischio in questo settore richiede un monitoraggio costante, con ricerche specifiche sul mercato dei consumatori e sulla distribuzione, sempre in continua evoluzione.

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