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Tra i paragrafi di questo articolo trovi i link ai QUIZ GIÁ CORRETTI per sostenere l’Esame di Idoneità di Agente di Affari in Mediazione della Camera di Commercio di Roma.

Estimo per agenti affari in mediazione: testo completo

La parola estimo deriva da stimare che significa, anche nel linguaggio corrente, attribuire un valore. I valori possono essere di tipi diversi in relazione alla persona o cosa cui si riferiscono ed in relazione allo scopo che è alla base della ricerca del valore.

In riferimento alle persone si possono avere valori morali, professionali, fisici, estetici, etc. In merito alle cose, le varie caratteristiche (estetica, dimensioni funzionalità, durata, ecc.) possono essere compendiate nel valore economico, pertanto l’estimo è la disciplina che tratta i criteri, i metodi, e le norme per attribuire ai beni economici un valore espresso, generalmente, nella moneta legale vigente.

In particolare l’estimo si occupa di determinare il valore dei seguenti beni:

• diritti reali su cose mobili o immobili (diritto di proprietà, di usufrutto, di uso e di abitazione);
• servizi e forniture (es. servizio di riscaldamento, trasporto di vigilanza, assistenza);
• valori monetari (debiti, crediti);
• valori da stabilirsi secondo norme di legge per finalità particolari (espropriazioni, occupazioni canoni locativi, determinazione di millesimi di comproprietà condominiale).

Estimo generale e speciale

L’estimo si divide in due principali categorie:

1. estimo generale, che espone le teorie relative alla valutazione dei beni (principi fondamentali, metodi di stima, criteri di stima o aspetti economici, procedimenti di stima);
2. estimo speciale, che scende nel particolare e tratta di specifici temi estimativi.

L’estimo speciale, secondo la natura e la destinazione economica dei beni oggetto di valutazione, si divide in:

1. estimo civile (fabbricati civili, ecc);
2. estimo agrario o rurale (fondi agrari, ecc.);
3. legale (espropriazioni, diritti reali su cosa altrui, successioni, danni, ecc.);
4. catastale (stima ai fini fiscali di beni immobili);
5. ambientale (beni ambientali, beni pubblici, v.i.a.).

In particolare l’estimo civile è quello che riguarda la stima dei fabbricati civili, industriali e commerciali, delle aree fabbricabili e degli edifici in condominio.

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Principi base dell’estimo

I principi di base sui quali poggia la logica estimativa possono riassumersi nei seguenti semplici enunciati:

1. Il valore dipende dallo scopo della stima.
   Un bene, quindi, non ha un solo valore ma una pluralità di valori dipendenti dai diversi scopi della stima. La valutazione di un bene economico non consiste, pertanto, nella determinazione del solo valore o prezzo di mercato.
2. Il metodo estimativo fondamentale è quello basato sulla comparazione.
   Nonostante il valore di un bene sia ottenibile adottando criteri variabili in funzione della finalità della stima, la sola possibilità di indagine consiste in una analisi storica dei prezzi di mercato. Tutti i criteri di stima si basano pertanto sulla comparazione.
3. Il “prezzo” è il fondamento del giudizio di stima.
   I prezzi certi già realizzati per beni analoghi a quello oggetto di stima, ricavabili dalla conoscenza del mercato, costituiscono l’unico riferimento certo e storico su cui basare la valutazione.
4. La previsione è il carattere immanente del giudizio di stima.
   Il giudizio di stima, se pur formulato sulla base di precise indagini e analisi comparative, non rappresenta il prezzo di vendita di un bene, ma solo il suo più “probabile” valore di mercato. Ne consegue che il giudizio di stima ha sempre un carattere meramente previsionale e si basa su calcoli probabilistici. Ogni giudizio di stima si fonda sulla previsione della relazione che può esistere tra il grado di utilità di un bene e una determinata quantità di moneta.
5. Il giudizio di stima deve essere il più possibile oggettivo e generalmente valido.
   Il giudizio di stima – pur nella sua inevitabile soggettività – deve essere il più possibile oggettivo e deve essere formulato, quindi, sulla base della teoria dell’ordinarietà. L’estimatore, cioè, per costituire una scala di prezzi noti deve prendere in considerazione beni che per somma di caratteristiche si trovi in condizioni simili a quelle del bene da stimare prendendo in considerazione situazioni per quanto possibile “ordinarie” e cioè statisticamente riscontrabili più frequentemente.

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Aspetti economici e criteri di stima

Sopra si è detto che lo stesso bene può avere contemporaneamente valori diversi. Da ciò deriva che uno stesso bene può essere valutato sotto aspetti economici diversi (che derivano dallo scopo della stima) riferibili, per esempio, alla vendita, alla costruzione, alla ristrutturazione, ecc. e che portano, conseguentemente, a diversi criteri di stima.

L’estimo individua cinque diversi valori di un medesimo bene economico e, di conseguenza, cinque criteri di stima:

1. Il valore di mercato (estimo per agenti affari in mediazione)

Si definisce valore di mercato di un bene quello cui si perviene comparando il bene oggetto della stima con beni aventi caratteristiche simili di cui si conoscono i prezzi praticati sul libero mercato. Il valore di mercato di un bene può essere determinato, oltre che sulla base dei prezzi noti di vendita, anche attraverso l’attualizzazione della redditività netta prevedibile del bene stesso. Questo criterio, in sostanza, si basa sull’analisi dell’andamento dei prezzi del mercato immobiliare che, come ogni libero mercato, è condizionato dal rapporto tra domanda e offerta. E’ il punto di incontro tra la domanda e l’offerta di un bene che ne determina il prezzo. In particolare si può affermare che l’andamento dei prezzi, nel libero mercato, è inversamente proporzionale all’offerta, dal momento che, come è facilmente intuibile, quanto minore sarà l’offerta di un bene tanto più alto sarà il prezzo che il mercato è disposto a pagare per venirne in possesso.

2. Il valore di costo

Questo criterio di stima, adottabile per la valutazione di beni immobili prodotti dall’uomo, si basa sulla identificazione del costo di produzione di un manufatto. Il valore di costo è infatti costituito dalla sommatoria di tutte le spese che l’imprenditore deve sostenere, nel corso di un processo produttivo più o meno complesso, per ottenere la completa realizzazione di un bene. Anche per questo criterio di stima si utilizza la teoria dell’ordinarietà per cui i costi presi in considerazione sono quelli che sosterrebbe un imprenditore “ordinario”.
Il valore di costo è un criterio particolarmente adatto per la valutazione di un’opera al fine di determinare l’utile derivante da un eventuale investimento; consente, infatti, di verificare a priori la convenienza dell’operazione economica che si vuole effettuare, specialmente quando il mercato edilizio produce a costi superiori ai livelli di mercato del prodotto finito.

3. Il valore di trasformazione

Questo criterio si basa sul raffronto tra il costo che occorre sostenere per attuare la trasformazione dell’immobile e il valore di mercato che il bene potrebbe assumere a trasformazione avvenuta.
In sostanza mediante questo criterio il più probabile valore di un bene che è suscettibile di trasformazione si ottiene sottraendo al valore di mercato del bene trasformato tutti i costi che dovranno essere sostenuti per effettuarne la trasformazione.

4. Il valore complementare

Il valore complementare viene definito quale “valore attribuibile ad un bene riguardato come parte di un insieme di beni economicamente sinergici” (Realfonzo, Teoria e metodo dell’estimo urbano, NIS, Roma 1994). In altri termini si tratta del valore attribuibile ad un bene che fa parte di un insieme di beni che si completano l’uno con l’altro e cioè tra loro complementari. Il valore complementare si stima per differenza.
Nel caso, ad esempio, che la stima si riferisca ad un immobile che è parte integrante di un complesso immobiliare, il valore di questo immobile è ricavabile dalla differenza tra il valore di mercato dell’intero complesso immobiliare e il valore di mercato che il complesso avrebbe se privato dell’immobile oggetto di stima.

5. Il valore di surrogazione

Molto spesso può capitare di dover stimare il valore di un bene che non è più direttamente apprezzato dal mercato ovvero il valore di costo di un bene non più in produzione come, per esempio, un macchinario non più in produzione ma ancora funzionante o un fabbricato industriale in disuso. In questo caso occorre individuare il valore di mercato, ovvero il valore di costo, di un bene “surrogabile”, di un bene, cioè, dispieghi analoga funzione e analoga utilità economica del bene oggetto di stima, pur essendo dissimile. Il valore del bene da stimare sarà ricavabile direttamente dal valore del bene surrogabile precedentemente individuato, apportando però le opportune correzioni in funzione della vetustà e della obsolescenza tecnica dell’oggetto della stima. Questo criterio di stima, che tiene conto del deprezzamento di un bene dovuto ad incuria o disuso, è applicabile anche ad immobili che si trovino in precarie condizioni di manutenzione e che pertanto non abbiano subito congrui aumenti di valore nel tempo. Il valore di stima si ricava sempre dal valore di surrogazione di un bene similare opportunamente abbattuto in base a coefficienti che tengano in considerazione il deprezzamento dovuto a vetustà ed obsolescenza tecnica.

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Procedimenti di stima 

La scelta del criterio di stima, che viene effettuata individuando le caratteristiche del bene significative per la determinazione del suo valore, non è sufficiente per definire la metodologia estimativa che si intende seguire per risolvere il caso specifico. Il criterio di stima identifica, infatti, gli aspetti economici del bene che devono esser presi in esame per soddisfare gli obiettivi che la valutazione si propone, ma di per sé non definisce il procedimento da seguire per arrivare alla determinazione del risultato. La disciplina estimativa contempla fondamentalmente due procedimenti definibili sostanzialmente come procedimento diretto e procedimento indiretto.

Procedimento diretto o sintetico

Il procedimento diretto si basa sulla comparazione e viene utilizzato ogni qualvolta sia possibile ricavare direttamente dal mercato una scala di valori noti riferibili a beni assimilabili con l’oggetto della stima. I criteri di analogia si riferiscono alla serie di caratteristiche intrinseche ed estrinseche che, come vedremo in seguito, compongono il valore dell’immobile. Questo procedimento è quindi utilizzabile solo quando beni analoghi a quello da stimare siano reperibili sul mercato in modo da consentire la costituzione di una scala di valori definibili anche a livello parametrico. Il valore sintetico sarà pertanto esprimibile attraverso parametri tecnici o economici e cioè in euro al metro quadrato (€/mq), euro al metro cubo (€/mc), reddito lordo (Rl) o netto (Rn) al metro quadrato o a metro cubo e così via.

Procedimento indiretto o analitico

Quando ci si trova nell’impossibilità di formare una scala dei valori noti, si ricorre a un procedimento di stima indiretto basato sulla ricerca di elementi analitici diversi ed eterogenei che, opportunamente elaborati, consentano di determinare il valore del bene oggetto di stima. Nel determinare, per esempio, il costo di costruzione di un fabbricato è possibile fare ricorso non solo alla comparazione con i costi parametrici di costruzione di edifici analoghi, ma anche ad una analisi dettagliata dei diversi fattori di costo in modo da ottenere, dalla somma di ogni singola voce, il valore complessivo dell’intero fabbricato. Analogamente, nel caso di una stima a valore di mercato, il più probabile valore di un bene può essere individuato analiticamente attraverso il calcolo della redditività netta dispiegabile da un bene in un certo periodo di tempo ad un particolare saggio di capitalizzazione o attualizzazione.

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Fattori che influenzano la stima

Sia che si operi con procedimento sintetico che con procedimento analitico è sempre indispensabile tenere preliminarmente conto dei diversi fattori che influenzano la stima e che quindi incidono sul valore finale del bene. Questi possono essere di tipo ordinario (caratteristiche intrinseche o estrinseche) ovvero di tipo straordinario (comodi e scomodi, aggiunte e detrazioni).

Caratteristiche intrinseche ed estrinseche

Le caratteristiche intrinseche sono le caratteristiche ordinarie proprie, specifiche del bene oggetto di stima.
Ad esempio nel caso in cui oggetto di stima sia una unità immobiliare ad uso abitativo i caratteri intrinseci sono:

1. la superficie;
2. il livello di piano;
3. la vetustà;
4. le rifiniture e lo stato di conservazione;
5. gli affacci, la luminosità;
6. una distribuzione razionale degli spazi;
7. ecc..

Le caratteristiche estrinseche

Sono le caratteristiche ordinarie “esterne” al bene oggetto di stima, come fattori ambientali, di zona, ecc. Nel caso in cui oggetto di stima sia una unità immobiliare ad uso abitativo i caratteri estrinseci sono:

1. la salubrità del luogo;
2. l’ubicazione rispetto alle strade, ai servizi e al centro abitato;
3. l’esistenza e l’efficienza dei servizi che servono la zona, quali trasporti pubblici, energia elettrica,     metano, gas, acqua;
4. il ceto sociale prevalente che caratterizza il quartiere;
5. etc

Nell’individuazione del valore di mercato con procedimento sintetico una dettagliata conoscenza delle caratteristiche intrinseche ed estrinseche è indispensabile per effettuare i confronti; nel procedimento analitico è indispensabile per l’esatta commisurazione del tasso di capitalizzazione.

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I comodi e gli scomodi sono caratteristiche straordinarie che consistono in qualità astratte, difficilmente valutabili separatamente, ma la cui presenza costituisce un attributo di cui il mercato tiene conto. Sono esempi di comodi una posizione particolarmente favorevole, un bel panorama, ecc.; sono esempi di scomodi i caratteri opposti ai precedenti. La presenza di comodi o scomodi comporta una correzione del valore ordinario che potrà avvenire in percentuale sull’intero valore già stimato; nella stima del valore di capitalizzazione di redditi la correzione può essere fatta direttamente sul saggio di capitalizzazione.

Aggiunte e detrazioni

Se le caratteristiche di straordinarietà sono costituite da elementi di per se valutabili, la loro stima deve essere fatta a parte e il loro valore deve essere aggiunto o detratto al valore del bene già eventualmente corretto per la presenza di comodi o scomodi. Costituiscono elementi che possono dar luogo ad aggiunte – ad esempio – aree annesse, servitù attive, opere d’arte non asportabili, esenzione temporanea dell’imposta sui redditi, impianti in più rispetto all’ordinarietà. Costituiscono elementi che possono dar luogo a detrazioni – ad esempio – mutui ipotecari, diritto di usufrutto, abitazione o superficie, servitù passive, spese di riparazione, eventuali debiti fiscali o accertamenti fiscali in corso, impianti o dotazioni mancanti rispetto ad edifici simili della zona.

Stima sintetico comparativa parametrica del valore di mercato

Il valore di mercato, in regime di libera concorrenza, è dato dal rapporto della domanda e dell’offerta che si registra per il bene considerato. Il valore di mercato è sempre riferito ad un prezzo medio relativo a beni aventi caratteristiche uniformi. Il criterio di stima da adottare è quello di confrontare il bene da stimare con altri aventi caratteristiche simili che sono stati oggetto di compravendita nella stessa zona. Per fare questa stima è necessario assumere un parametro (misura-grandezza di riferimento) tecnico od economico comune.

I parametri tecnici di riferimento possono essere la superficie, la cubatura, in numero dei vani, ecc.; i parametri di tipo economico possono essere il canone di locazione e il reddito imponibile catastale. Per procedere ad una valutazione di mercato di un bene con procedimento sintetico comparativo parametrico è necessario individuare i beni con caratteristiche simili venduti recentemente nella zona interessata, rilevarne i prezzi e, una volta stabilito il parametro di riferimento, risalire attraverso una proporzione al valore di mercato del bene da stimare. Nella comparazione tra il bene oggetto di stima e gli altri di prezzo noto, si prendono in esame immobili in condizioni ordinarie.

Considerando:

Vx = valore del bene

px = parametro tecnico o economico del bene oggetto di stima

SV= sommatoria di prezzi di mercato dei beni simili

Sp = sommatoria dei parametri dei beni presi a confronto

Si ha:

Il parametro tecnico generalmente più utilizzato è la superficie, che può essere utile, cioè al netto dei muri perimetrali e di quelli interni, ovvero coperta, al lordo dei muri perimetrali e di quelli interni. Ma non mancano alcune forme di parametri fisici qual il vano, il metro cubo vuoto per pieno, il numero dei posti macchina (per le autorimesse), etc. Sul mercato immobiliare urbano è in uso, da parte degli operatori e dei periti che effettuano valutazioni, di utilizzare come parametro la superficie commerciale il cui computo si esegue facendo riferimento alla Norma UNI 10750 (Agenzie immobiliari – Requisiti del Servizio) e all’Allegato C del D.P.R. 138/98 (Criteri per la determinazione della superficie catastale degli immobili).

Per superficie commerciale si intende una superficie basata sulla ponderazione delle superfici vendibili e che prende in considerazione:

1. la somma delle superfici coperte computate secondo specifiche convenzioni-criteri di misura;
2. le superfici ponderate delle pertinenze (cantine, soffitte, posti auto, box, ecc.).
3. le superfici ponderate di balconi, terrazze giardini e simili
   

   Il computo della superficie commerciale per immobili ad uso abitativo si esegue, nella prassi, seguendo i criteri di seguito sintetizzati:

1. i vani principali e accessori a servizio diretto (la cucina, i bagni, i disimpegni, ripostigli, ingressi) sono considerati al 100% della superficie lorda comprensiva, cioè, dei muri perimetrali esterni e dei divisori interni fino a uno spessore massimo di cm 50 e del 50% dei muri in comunione fino a uno spessore massimo di cm 25;
2. la superficie degli elementi di collegamento verticale (scale, rampe, ascensori e simili), interni alle unità immobiliari sono computati in misura pari alla loro proiezione orizzontale, indipendentemente dal numero dei piani collegati;
3. cantine, soffitte e simili sono computate in misura pari al 25% della superficie lorda se non comunicanti con i vani principali o in misura pari al 50% se comunicanti con i vani principali;
4. l’autorimessa è considerata dal 40% al 70% della superficie lorda. Il coefficiente di ragguaglio, in realtà, ha una alta variabilità in quanto è fortemente dipendente dalle caratteristiche della zona e dalle disponibilità di locali destinati ad autorimessa. Si pensi ad esempio alla differenza che può esservi tra un centro storico (dove non vi sono spazi pubblici a parcheggio e, di norma, sono poche le autorimesse) ed una periferia moderna di una città (dove gli spazi per parcheggi abbondano ed ogni abitazione ha almeno una autorimessa o posto auto a disposizione). Spesso l’autorimessa viene stimata non come pertinenza di una unità abitativa ma come locale autonomo facendo riferimento a prezzi specifici per quella tipologia di immobile.

Le superfici scoperte vengono computate seguendo i seguenti criteri di ponderazione:

1. 25% – 30% dei balconi e delle terrazze a livello comunicanti con l’unità immobiliare principale fino a mq 25; la quota eccedente i mq 25 si considera al 10%;
2. 15% delle terrazze non comunicanti con l’unità immobiliare principale (terrazze di copertura) fino a mq 25; la quota eccedente i mq 25 si considera al 5%;
3. 35% delle logge (balconi coperti e chiusi su tre lati) dei patii e dei porticati;
4. 60% delle verande.
5. 15% dei giardini di appartamento;
6. 10% dei giardini di ville e villini;

Le percentuali sopra indicate possono variare in rapporto a particolari caratteristiche degli accessori.

Stima sintetico comparativa del valore di mercato per coefficienti correttivi

Si è detto che la valutazione di un bene mediante processo sintetico comparativo si sviluppa attraverso il confronto tra il bene oggetto di stima ed altri pressoché analoghi già contrattati sul mercato. Per tale confronto si può ricorrere, invece che all’indagine diretta di mercato, ai prezziari immobiliari, adeguando i valori unitari riportati dai prezziari alla singolarità del bene da stimare attraverso l’utilizzo di coefficienti correttivi o di differenziazione.

Tali coefficienti sono numeri moltiplicatori riferiti alle specifiche caratteristiche dell’immobile oggetto di stima che permettono di correggere, aumentandole o diminuendole, le generiche quotazioni riportate dai prezziari: un coefficiente minore di 1 produce un ribasso della quotazione di partenza, un coefficiente maggiore di 1 produce un aumento della quotazione, il coefficiente 1 conferma la stessa quotazione.

Di regola, quando è necessario applicare più di un coefficiente di differenziazione, si può utilizzare un coefficiente globale unico ottenuto moltiplicando tra loro tutti i coefficienti. In sostanza, moltiplicando le quotazioni medie unitarie riportate dai prezziari per questi coefficienti (o per il coefficiente globale unico) si ottiene il più probabile valore unitario (€/mq) dell’immobile oggetto di stima; dal prodotto di questo valore unitario con la superficie commerciale del bene si ottiene il valore di mercato dell’immobile.

Si elencano alcuni dei coefficienti di differenziazione più in uso:

1. Ubicazione
2. Centralità
3. Destinazione d’uso
4. Vetustà
5. Livello di piano
6. Taglio di superficie
7. Stato di manutenzione
8. Tipologie di finitura;
9. Impianti tecnologici, etc.

I coefficienti di ubicazione, centralità e destinazione d’uso non vanno utilizzati quando il prezziario utilizzato espone quotazioni già riferite a precise zone o microzone e indica valori già distinti per destinazione; il coefficiente di vetustà deve essere utilizzato solo se incidente come fattore negativo non necessariamente legato alla “età” della costruzione.

Si riportano, di seguito, alcuni esempi di coefficienti di correttivi:

ubicazione:

• 0,85 immobile ubicato in zona agricola
• 1,00 immobile ubicato in zona edificata periferica
• 1,10 immobile ubicato in zona edificata tra la periferia e il centro storico
• 1,20 immobile ubicato in zona periferica o agricola di particolare pregio
• 1,30 immobile ubicato nel centro storico

vetustà:

• 0,65 età oltre i 55 anni
• 0,75 età da 41 a 55 anni
• 0,80 età da 21 a 40 anni
• 0,85 età da 10 a 20 anni
• 1,00 etàda0a9anni

di piano (edificio con ascensore):

• 0,90 piano terreno e rialzato
• 0,94 primo piano
• 0,96 secondo piano
• 0,98 terzo piano
• 1,00 piani superiori
• 1,15 ultimo piano

Coefficienti di piano (edificio senza ascensore):

• 0,97 piano terreno e rialzato
• 1,00 primo piano
• 0,90 secondo piano
• 0,80 terzo piano
• 0,70 quarto piano
• 0,55 quinto piano
• 0,40 sesto piano

Coefficienti relativi agli impianti:

• 0,96 privo di impianto di riscaldamento
• 1,00 riscaldamento centrale
• 1,01 riscaldamento autonomo
• 0,96 privo di impianto di acqua calda
• 1,01 con impianto di acqua calda centrale

Alcuni dei più attendibili prezziari di riferimento sono:

• Osservatorio del mercato immobiliare;
• Agenzia del territorio;
• Edizioni Il Sole 24 Ore;
• Edizioni Nonisma;
• Il Consulente Immobiliare;
• Monitor Immobiliare;
• Edizioni Scenari Immobiliari.

A questi si possono aggiungere anche le quotazioni elaborate dai diversi Politecnici (Milano, Torino, Genova) e delle principali Borse (Milano, Roma).

Stima analitica per capitalizzazione del reddito 

La stima per capitalizzazione del reddito è quella attraverso la quale si valuta un bene sulla base del reddito che è in grado di produrre tenendo conto del bilancio economico dei redditi e delle spese; Questo procedimento di stima consiste nel determinare il valore capitale del bene e si può sintetizzare nelle seguenti fasi:

1. esame delle caratteristiche intrinseche ed estrinseche dell’immobile; esistenza di eventuali comodi-scomodi e di eventuali aggiunte-detrazioni;
2. determinazione del reddito lordo annuo; il reddito lordo annuo equivale al canone di locazione riferito ad una annualità e può essere reale se l’immobile è effettivamente locato o presunto se il bene non è dato in locazione;
3. determinazione delle spese medie annue; le spese annue approssimative a carico del proprietario relative a fabbricati di abitazione sono:

• spese condominiali a carico del locatore: 2-3% 
• lavori periodici (manutenzione straordinaria, ecc.): 6-8%
• sfitto, insolvibilità e imprevisti: 2-3%
• imposizioni fiscali (IRPEF, ICI) variabili in base al reddito proprietario: 26%
• spese di gestione: 2%

complessivamente le spese medie annue incidono sul reddito lordo annuo per una percentuale pari al 40% che in alcuni casi può raggiungere il 50%-60%;

d) determinazione del reddito netto o beneficio fondiario (Bf) da capitalizzare; il Bf si ricava sottraendo dal reddito lordo tutte le spese e perdite che il proprietario dell’immobile deve sostenere. Quindi Bf = R-S dove Bf è il beneficio fondiario, R è il canone annuo di locazione e S sono le spese e perdite;

e) scelta del saggio di capitalizzazione e risoluzione della seguente formula:

V = Bf/r

dove V è il valore capitale ricercato, Bf è il beneficio fondiario e r è il saggio di capitalizzazione. Dalla formula si evidenzia che capitalizzando il beneficio fondiario Bf, cioè dividendolo per r, è possibile conoscere il valore del capitale V capace di generarlo. Il saggio di capitalizzazione, detto anche tasso di attualizzazione, è il tasso di interesse che permette di convertire una indicazione di reddito futuro (Bf) in una indicazione di valore attuale (V).

La scelta del tasso di capitalizzazione r è molto delicata: nella stima analitica, infatti, operare con un tasso maggiore o minore anche di un solo punto, significa approdare a risultati notevolmente diversi in quanto aumentando il tasso diminuisce il valore del capitale e viceversa. La ricerca del tasso di capitalizzazione va fatta dal professionista sulla base del mercato vigente in loco, precisamente occorre rilevare dal mercato prezzi e redditi recenti di fabbricati simili a quello da stimare e determinarne i rispettivi benefici fondiari; in sostanza il saggio medio da applicare di ottiene dal seguente rapporto:

r = SBf / SVf

Quando il mercato non è in grado di fornire un risultato attendibile il professionista esegue una ricerca sulla base di ragioni politico-economico-sociali e sulla base della sicurezza dell’investimento. La dottrina estimativa in materia afferma che il saggio dell’investimento immobiliare urbano possa variare entro i limiti di quattro punti attraverso la seguente generale oscillazione:

r minimo : 2,00%     r massimo: 6,00%

E’ consigliabile, pertanto, adottare un saggio medio di capitalizzazione pari al 4,00%. Tale tasso può essere ridotto al 2%-3% per case di abitazione, negozi, magazzini e simili e può essere aumentato al 5%- 6% per edifici di tipo industriale, essendo più rischiosi. Il saggio di capitalizzazione si può individuare anche attraverso molteplici prezziari immobiliari che offrono agli interessati l’andamento reddituale del mercato immobiliare con valutazioni quadrimestrali o semestrali. Si tratta di saggi di capitalizzazione medi rilevati sul mercato e, generalmente, si tratta di valori sufficientemente attendibili. L’unico limite di tali espressioni risiede nella generalità del valore, desunto sulla base delle molteplici transazioni verificatesi sul mercato di riferimento all’interno del periodo considerato.

Per quanto possibile, il compito dell’estimatore è quello di capire se il saggio medio offerto dal prezziario immobiliare si può attribuire anche al bene da stimare. In altre parole occorre capire se il nostro bene si identifica nella media dei beni contrattati o se, viceversa, si distingue in meglio o in peggio rispetto alla media considerata. Molto spesso le caratteristiche intrinseche od estrinseche nonché i comodi e gli scomodi, che incidono direttamente sul bene, possono modificare il valore dell’immobile rispetto all’ordinarietà richiedendo quindi l’applicazione di un saggio differente da quello proposto come media del mercato. In questo caso, partendo dalla valutazione media offerta dal prezziario, occorre determinare tutte le influenze ascendenti o discendenti che incidono sul bene stimato.

Influenze ascendenti si considerano quelle caratteristiche capaci di elevare il saggio di capitalizzazione e di conseguenza incidenti in modo negativo sul valore dell’immobile. Tra le principali influenze ascendenti dobbiamo ricordare: la necessità di interventi di straordinaria manutenzione, la difficoltà di locare un immobile, la previsione di probabili espropri, la notevole età dell’edificio, l’ubicazione periferica del medesimo, ecc..

Influenze discendenti sono considerate, invece, quelle caratteristiche capaci di diminuire il saggio di capitalizzazione e di conseguenza incidenti in modo positivo sul valore dell’immobile. Tra le principali influenze discendenti vanno ricordate: particolari destinazioni che non richiedono messa a norma o eccessive manutenzioni, la realizzazione di nuove infrastrutture pubbliche incidenti in modo favorevole sull’immobile (nuove strade, stazioni ferroviarie, ecc.), l’ubicazione centrale dell’immobile, la facilità di locazione, la svalutazione della moneta.

Dalla formula V = Bf / r si può ottenere la formula inversa:

Bf = V x r

Questa formula consente di determinare il canone annuo da richiedersi per un immobile una volta conosciuto il suo valore. In altri termini attraverso l’applicazione della formula sopra indicata si può determinare il beneficio fondiario prodotto dall’immobile che, aumentato della percentuale media relativa alle spese, permette di individuare il suo più probabile valore locativo. Altro modo per calcolare il canone locativo è quello sintetico comparativo per coefficienti correttivi.

Le formule sopra indicate, semplici nella comprensione, possiedono, tuttavia, forti limiti applicativi; la veridicità del risultato, infatti, è direttamente collegata alla veridicità e alla fondatezza degli elementi utilizzati.

Esempio:

Determinare il valore di mercato di un appartamento composto di 2 camere ed accessori per una superficie coperta di mq 60,00 la cui costruzione risale al 2006. E’ situato in zona centrale, ha uno stato di manutenzione normale ed è dotato di impianto di riscaldamento autonomo.

Soluzione:

1. reddito lordo annuo ricavabile dall’immobile (canone annuo) 7.200,00
2. spese medie annue (40% circa del canone annuo)  2.880,00
3. reddito netto – Bf ( 7.200,00 – 2.280,00)    4.320,00
4. adottando un tasso di capitalizzazione (r) del 3,00%si ha:

V = Bf / r e cioè  4.320,00 / 0,03 = euro 144.000,00

Stime a valore di costo

La determinazione del valore di costo di un immobile può essere richiesta per un fabbricato da costruire, al fine di valutare la convenienza economica dell’operazione, ovvero può essere necessaria anche per un fabbricato esistente, quando per lo stesso non esista un mercato proprio (ad esempio fabbricati destinati a uso di pubblico interesse quali musei, biblioteche, scuole, penitenziari, ecc.) o quando necessiti, per finalità estimativa, proprio il costo di ricostruzione (stime di danni ovvero per assicurazione, ecc.). In alcuni casi può essere utilizzato come procedimento di confronto con valori ottenuti dall’impiego di altri criteri di stima (valore di mercato con procedimento diretto o indiretto ovvero valore complementare).

Stima del costo di costruzione con procedimento sintetico (stima sintetico comparativa parametrica del costo di costruzione)

Il costo di costruzione di un immobile può essere ricavato attraverso un procedimento sintetico, qualora sia disponibile una gamma sufficientemente ampia di prezzi storici che consenta di definire un costo parametrico medio. Attraverso indagine di mercato si individuano fabbricati similari a quello oggetto di stima dei quali siano noti il costo di costruzione e le caratteristiche tecniche. Tra le caratteristiche tecniche si rileva il parametro con il quale eseguire il raffronto, generalmente la superficie complessiva commerciale ragguagliata ovvero il volume vuoto per pieno della costruzione.

Il confronto avviene attraverso la seguente relazione:

dove:

• Vx = valore del costo di costruzione del fabbricato oggetto di stima
• px = parametro di consistenza del fabbricato oggetto di stima
• SV= sommatoria dei costi di costruzione dei fabbricasti presi a confronto
• Sp = sommatoria dei parametri di consistenza dei fabbricati presi a raffronto

Anche se le possibilità di avvicinarsi al costo reale del fabbricato sono ovviamente molto maggiori con il procedimento analitico, il procedimento sintetico presenta l’indiscutibile vantaggio di una notevole rapidità di esecuzione specie utilizzando gli usuali prezziari presenti sul mercato.

Stima a costo di costruzione con procedimento analitico

Con questo procedimento, la stima a costo viene effettuata producendo un analitico computo metrico dei lavori necessari per realizzare il fabbricato. Si ricorre ad esso quando si deve costruire un nuovo fabbricato o quando le particolarità del fabbricato oggetto di stima sono talmente rare che non è possibile effettuare un confronto diretto con altri immobili già realizzati, attraverso l’utilizzazione di un parametro sintetico. Per tale motivo non resta che costruire, passo per passo, la sommatoria dei costi dei singoli elementi costitutivi attraverso la quantificazione delle varie categorie di lavori necessari, moltiplicati per i relativi prezzi unitari, comprensivi delle spese generali e dell’utile dell’impresa di costruzione (computo metrico estimativo).

Questi costi unitari possono essere rilevati da specifici prontuari (prezziari) alcuni dei quali ufficialmente riconosciuti perché, ad esempio, utilizzati nella formulazione del prezzo base di gara per l’affidamento dell’esecuzione di un’opera pubblica data in appalto a ditta esterna dall’Amministrazione Pubblica. Spesso è necessario anche costruire, attraverso specifiche analisi (analisi dei prezzi unitari), i costi unitari di qualche particolare categoria di lavoro che non dovesse essere già contemplata nei suddetti prezziari ovvero particolarmente influenzata dalla specificità di esecuzione nell’opera in esame.

V = (q1v1 + q2v2 + ….qnvn)

dove:

V = valore dell’immobile
q1 = quantità della singola categoria di lavoro
v1 = prezzo unitario della singola categoria di lavoro a nuovo

Al costo di costruzione (CC) così calcolato è necessario aggiungere, per individuare il costo complessivo dell’opera definito costo di produzione, il costo dell’area (Ca), il costo dell’idoneizzazione dell’area (Ci – sistemazioni esterne), le spese tecniche e generali (St – onorari professionali, spese assicurative, notarili, ecc.), gli oneri concessori (oneri di urbanizzazione, contributo sul costo di costruzione), gli interessi sul capitale finanziario e l’utile dell’imprenditore promotore.

Il costo di produzione (Cp) di un bene immobile viene pertanto così definito:

Cp = CC + Ca + Ci + St + Oc + I + Up

Stima a costo di ricostruzione deprezzato (ovvero a valore di surrogazione)

I costi di costruzione sopra determinati sono costi riferiti a fabbricati di nuova costruzione, essendo tali gli elementi economici degli immobili presi a raffronto. Ove si intenda stimare un fabbricato esistente attraverso il costo di costruzione, ai costi di costruzione sopra determinati devono essere apportati dei deprezzamenti in relazione alla vetustà ed alla obsolescenza funzionale e tecnologica che il fabbricato oggetto di stima può presentare.

Per tali deprezzamenti si può ricorrere alle diverse tabelle di deprezzamento riportate su quasi tutti i volumi o riviste tematiche. Si tratta di tabelle riportanti una ipotetica percentuale di deprezzamento, proposta in ragione della diversa vetustà dell’immobile oggetto di valutazione. Sono processi che devono essere necessariamente soppesati e opportunamente modificati in ragione della peculiarità dell’immobile da stimare. I valori generalmente proposti esprimono un deprezzamento del 40-50% per immobili costruiti 50 anni prima. Tale presupposto può essere sufficientemente vero per destinazioni uso ufficio, meno per destinazioni d’uso abitativo.

Il valore di costo decurtato è perciò dato dalla seguente espressione:

Vcd = Vn x K

dove:

Vcd = valore di costo deprezzato
Vn = valore a nuovo in precedenza determinato
K = coefficiente numerico adimensionale tratto da specifici prontuari che mettono in relazione l’abbattimento del costo in rapporto all’età del fabbricato per le varie tipologie e destinazioni edilizie.

Stime a valore di trasformazione

Il valore di trasformazione, di regola, si applica per stimare:

1. le aree edificabili;
2. gli immobili da restaurare- ristrutturare;
3. i complessi immobiliari dimessi da trasformare;
4. gli edifici o le opere non ultimate.

In sostanza, oltre che per i terreni edificabili, la stima a valore di trasformazione viene usata per immobili difficilmente “trattabili” sul mercato nelle condizioni in cui si trovano e quindi per immobili che possono essere valorizzati attraverso un cambio di destinazione d’uso o una radicale riqualificazione. Per procedere alla stima secondo questo criterio, occorre che il cespite in esame sia trasformabile (compatibilità con il vigente strumento urbanistico) e che la destinazione finale dell’immobile risulti valutabile. In altre parole, è necessario che bene trasformato (ad esempio una scuola trasformata in uffici privati) sia effettivamente stimabile e compatibile con il mercato.

La formula iniziale del Valore di trasformazione viene espressa:

Vta = Vpf – K

dove:

Vta = valore attuale del bene da trasformare
Vpf = valore del prodotto finale trasformato
K = costo degli interventi di trasformazione

ovvero il valore attuale del bene coincide con il valore del prodotto finale di trasformazione (valore uffici privati posti in vendita) a cui vanno detratti tutti i costi necessari per la trasformazione del bene stesso. Ciò detto occorre ricordare come la formula sopra riportata sia applicabile solo ed in previsione di una programmazione temporale e patrimoniale. In termini estimativi occorre sviluppare il calcolo tenendo conto anche delle tempistiche di realizzazione della trasformazione, dell’esposizione finanziaria connessa alla realizzazione della trasformazione e dell’utile dell’imprenditore promotore.

In sostanza – poiché per trasformare un bene occorrerà un certo numero di anni (n) e un investimento di capitali che se utilizzati in modo diverso renderebbero all’investitore un certo saggio (r) comparabile alla remunerazione di investimenti ordinari a medio termine – la corretta formula del valore di trasformazione diviene la seguente:

dove:

Vta = valore attuale del bene da trasformare
Vpf = valore del bene trasformato
K = costo di trasformazione
P = profitto (utile imprenditore)
r = tasso di interesse sul capitale finanziario
n = tempo di realizzazione espresso in anni.

Stima a sito e cementi

Questo tipo di stima (rientrante tra le stime per valore di trasformazione), si adotta quando il fabbricato è vetusto a tal punto che si ritiene conveniente la demolizione, onde poter disporre del sito e dei materiali di risulta riutilizzabili. In questo caso il valore del fabbricato Vf è dato dal valore del sito più quello del materiale di risulta riutilizzabile. A tale valore verranno sottratte le spese per la demolizione, le spese per il recupero dei materiali e le spese per il trasporto, quindi si ha la formula:

Vf = (Vs + Vmr) – Sp

dove:

Vf = valore del fabbricato
Vs = valore del sito
Vmr = valore dei materiali riutilizzabili
Sp = spese di demolizione

Le spese per la demolizione di un fabbricato variano sulla base del sistema di demolizione che si adotta ed aumentano con l’aumentare dell’altezza del fabbricato stesso. Se la demolizione viene eseguita a braccia, con martelli demolitori e con uso di ponteggi le spese aumentano sensibilmente. Dato l’alto costo della manodopera sovente si recuperano pochi materiali che finiscono anch’essi a discarica o vengono ceduti gratuitamente ai trasportatori.

Stima a valore complementare 

Nell’estimo civile si può ricorrere all’utilizzazione di questo criterio ogni qualvolta si voglia determinare il valore di mercato di una parte di un fabbricato o un fabbricato di un complesso edilizio del quale, per le sue specifiche condizioni generali o anche solo attuali, non esiste un mercato proprio di beni similari, sempre che lo stesso cespite presenti la suscettibilità di essere complementare ad un altro compendio immobiliare del quale esista un mercato attivo.

Tre esempi di applicazione chiariscono compiutamente questo criterio

Compravendita, tra due soggetti, proprietari di due appartamenti confinanti, di una stanza, ovvero di un accessorio (anche non confinante, cantina, ripostiglio, giardino). La stanza (o l’accessorio) non ha un valore di mercato autonomo, tuttavia conferisce un incremento di valore, quantificabile, all’appartamento del quale fa parte. Questo incremento di valore (differenza del valore dell’appartamento comprensivo delle stanze e quello dello stesso appartamento senza le stesse stanze) dell’appartamento rappresenta proprio il valore di mercato (complementare) apportato dal bene oggetto di stima.

Valutazione di opere abusive, ai sensi della normativa urbanistica. La legge n. 765/1967, poi modificata dalla legge n. 47/1985, prevede che la sanzione pecuniaria da applicare al soggetto che esegue opere abusive sia pari al doppio del valore venale delle opere abusive eseguite. Poiché molto spesso alle opere abusive non è possibile attribuire un valore di mercato autonomo (perché ad esempio, costituite da un ampliamento in pianta, in altezza ovvero da balconi, porticati, accessori, ecc.), una metodologia estimativa per il calcolo di questo valore venale è data proprio da questo criterio. Il valore delle opere abusive (complementare) è dato dalla differenza del valore del fabbricato, così come è stato, in definitiva realizzato e quello che lo stesso fabbricato avrebbe avuto, qualora fosse stato realizzato secondo le previsioni del progetto originario.

Nell’esproprio parziale per pubblico interesse, può capitare che venga sottratta ad un soggetto la disponibilità di una porzione di fabbricato che non sia suscettibile di una utilizzazione autonoma e quindi non valutabile con il criterio del valore di mercato. La norma fondamentale sulle espropriazioni, il D.P.R. 327/2001 prevede all’art. 33 che l’indennità sia determinata tenendo conto della relativa diminuzione di valore. Questa differenza rappresenta proprio il valore ricercato della porzione di immobile, calcolato con il criterio del valore complementare.

Procedimento estimativo diretto (sintetico) del valore complementare

Per come sopra detto il valore complementare va inteso come differenza tra il valore complessivo del compendio compresa la porzione oggetto di stima e valore residuo del compendio dopo lo scorporo della porzione p attraverso la seguente formula:

Vp = Vp + n – Vn

dove:

Vp = valore del bene oggetto di stima (porzione del compendio)
Vp+n = valore complessivo del compendio compresa la porzione oggetto di stima
Vn = valore residuo del compendio dopo lo scorporo della porzione p.

Con questo procedimento i valori sopra indicati possono essere individuati attraverso una stima sintetico comparativa parametrica del valore di mercato ovvero attraverso una stima per coefficienti di differenziazione.

Procedimento estimativo indiretto (analitico) del valore complementare

Il valore complementare può indirettamente determinarsi attraverso la stima analitica per capitalizzazione dei redditi e cioè attraverso l’analisi preventiva della redditività netta ordinaria del bene (p+n) e la redditività ordinaria del complesso dei beni n, con l’uso della seguente formula:

Vp = Bfp + n / r – Bfn / r’

dove:

Vp = valore del bene oggetto di stima (porzione del compendio)
Bfp + n = beneficio fondiario del compendio prima dello scorporo della porzione oggetto di stima
r = saggio di capitalizzazione da applicare prima dello scorporo della porzione oggetto di stima
Bfn = beneficio fondiario del compendio dopo lo scorporo della porzione p
r’ = saggio di capitalizzazione da applicare dopo lo scorporo della porzione oggetto di stima

Stima dei diritti reali di godimento 

La stima del diritti di usufrutto, uso e abitazione. L’usufrutto è un diritto reale di godimento su cosa altrui. Rientra tra le servitù personali e cioè quel tipo di servitù che sono diminuzioni del godimento della proprietà a vantaggio di altre persone. Si concretizza nel diritto riconosciuto all’usufruttuario di godere ed usare della cosa altrui, traendo da essa tutte le utilità che può dare, compresi i frutti che essa produce, con l’obbligo di non mutarne la destinazione economica (artt. 981, 984 c,c,). All’usufruttuario non competono solo specifiche forme di utilizzazione del bene, come avviene negli altri diritti reali di godimento, ma tutte le forme di utilizzazione che non sono escluse da titolo.

Sotto questo profilo si può dire che l’usufrutto è il tipico diritto reale di godimento a contenuto generale, subordinato solo ai limiti della temporaneità e dell’obbligo di rispettare la destinazione economica del bene. L’usufrutto, a differenza degli altri diritti reali, è caratterizzato dalla temporaneità; esso non può eccedere in nessun caso la vita dell’usufruttuario, se si tratta di persona fisica, o i trenta anni se si tratta di persona giuridica. L’usufrutto può acquistarsi per legge, per contratto, per testamento, per usucapione. La cosa goduta può anche essere concessa in locazione.

L’uso è un diritto reale limitato di godimento che attribuisce al suo titolare il potere di servirsi di un bene e, se esso è fruttifero, di raccoglierne i frutti, ma solo limitatamente a quanto occorre ai bisogni suoi e della sua famiglia (artt. 1021, 1023-1026 c.c.). Il diritto di uso ha carattere personalissimo e non può essere ceduto o dato in locazione; secondo la giurisprudenza il divieto di cessione può, tuttavia, essere superato con il consenso del nudo proprietario. L’abitazione è il diritto di abitare una casa limitatamente ai bisogni del titolare e della sua famiglia (artt. 1022-1026 c.c.). Ha carattere personalissimo, quindi, non può essere ceduto, né locato, né sottoposto a sequestro. E’ un diritto che può essere costituito per atto di volontà o anche per legge.

Tali diritti e gli immobili che ne sono oggetto si valutano con le formule dell’estimo. Il caso più frequente di valutazione è quello di un immobile gravato da usufrutto e fatto oggetto di compravendita o divisione ereditaria.
Premettendo che il nudo proprietario può godersi l’immobile solo alla cessazione della servitù, il valore attuale dell’immobile è dato dalla differenza tra il probabile prezzo di mercato del bene considerato libero dalla servitù ed il cumulo dei futuri redditi netti che l’immobile è capace di produrre dal giorno della stima all’anno in cui viene liberato l’immobile, scontato all’attualità. Il valore del diritto di usufrutto si calcola, in sostanza, mediante la seguente formula:

Vds  = valore del diritto di superficie;
Bf = reddito medio netto ritraibile dal superficiario;
r = saggio di capitalizzazione del reddito;
n = numero di anni di durata residua del diritto al momento della stima.

Stima delle servitù prediali 

Le servitù prediali consistono in un peso imposto sopra ad un fondo per l’utilizzo di un altro fondo appartenente ad un diverso proprietario (art.1027 c.c.). Il fondo che utilizza l’altro fondo gravato da una servitù prediale è detto fondo dominante mentre il fondo su cui viene imposta la servitù prediale è detto fondo servente. Il termine prediale deriva dal latino “praedium” che significa, appunto, fondo. L’aspetto estimativo connesso alle servitù prediali consiste, in genere, nella determinazione dell’indennità spettante al proprietario del fondo servente. Tale indennità deve essere pari alla diminuzione di valore che il fondo servente subisce a causa della servitù imposta per cui viene calcolata facendo riferimento al criterio del valore complementare. In altri termini la diminuzione di valore è pari alla differenza del valore di mercato che aveva il fondo prima della servitù ed il valore di mercato del fondo stesso a servitù imposta, per cui:

I = Vtp – Vtd

dove:

I = indennità
Vtp = valore del terreno prima della servitù
Vtd = valore del terreno dopo la servitù

Stima creditizia 

Il credito edilizio è una forma di finanziamento riservata ai proprietari di beni immobili che viene effettuata dagli istituti bancari dietro rilascio di una garanzia da parte del richiedente. La garanzia consiste nell’accendere una ipoteca di primo grado sui beni immobili del beneficiario a favore dell’istituto di credito. L’ipoteca, secondo l’art. 2808 c.c., è un diritto reale di garanzia concesso dal debitore (o da un terzo) su un bene, a garanzia di un credito, che attribuisce al creditore il potere di espropriare il bene e di essere soddisfatto con preferenza, rispetto ad eventuali altri creditori, sul prezzo ricavato. Generalmente si tratta di un mutuo a lunga scadenza che viene estinto mediante la restituzione della somma in quote di ammortamento costanti, comprensive di quote capitale ed interessi. Le scadenze delle quote possono essere frazionate in rate mensili, bimestrali, trimestrali, quadrimestrali, semestrali.

La rata costante da restituire può essere calcolata mediante formule di matematica finanziaria. Normalmente l’entità del mutuo non eccede il 50% del valore dell’immobile offerto in garanzia eccezionalmente può arrivare al 80%. Per l’accertamento del valore dell’immobile da ipotecare gli istituti di credito forniscono precise istruzioni di natura prudenziale ai periti, affinché il credito concesso sia garantito abbondantemente. Al bene bisogna attribuire un valore che, nel caso di futura vendita all’asta verrà certamente realizzato. Dell’immobile offerto in garanzia viene assunto il minor valore di mercato che esso può assumere durante la durata del mutuo, servendosi del Bf corrispondente alla rendita annua minima, certa e continuativa, che l’immobile può dare durante il periodo di durata del mutuo. Anche il tasso di capitalizzazione deve essere assunto con prudenza, pertanto, esso sarà più alto dei quello effettivo, a tal proposito spesso gli istituti di credito indicano entro quali limiti esso deve oscillare.

Stima dei beni soggetti ad esproprio per pubblica utilità 

La disciplina dell’espropriazione per causa di pubblico interesse è regolamentata dal D.P.R. 8 Giugno 2001, n.327 “ Testo unico delle disposizioni legislative e regolamentari in materia di espropriazione per pubblica utilità” come modificato dall’art.1 del D.Lgs. 27 Dicembre 2002, n.302 e dall’art.2 (commi 89 e 90) della L. 24.12.2007 n.244 (Legge Finanziaria 2008).

Determinazione dell’indennità di esproprio di un’area non edificabile

Nel caso di un esproprio di un’area non edificabile, l’indennità definitiva è determinata in base al criterio del valore agricolo, tenendo conto delle colture effettivamente praticate sul fondo e del valore dei manufatti edilizi legittimamente realizzati. Se l’area non è effettivamente coltivata, l’indennità è commisurata al valore agricolo medio corrispondente al tipo di coltura prevalente nella zona e al valore dei manufatti edilizi legittimamente realizzati. I valori agricoli medi – suddivisi per colture e regioni agrarie provinciali – sono stabiliti da una apposita commissione provinciale istituita presso l’Ufficio del Territorio (Agenzia del Territorio) e sono pubblicati annualmente sul BUR della Regione.

Determinazione dell’indennità di esproprio di un’area edificabile

Tale indennità, sulla base del D.P.R. 327/2001 (Testo Unico sulle Espropriazioni), era data dalla media tra il valore di libero mercato del terreno ed il reddito dominicale rivalutato attribuitogli dal Catasto moltiplicato per 10; qualora la cessione non fosse avvenuta volontariamente tale indennità veniva ridotta del 40%:

E’ evidente che il valore di esproprio non rispecchiava minimamente il valore di mercato. La L. 24.12.2007 n.244, sostituendo i commi 1 e 2 dell’art. 37 del T.U.E., ha stabilito che l’indennità di espropriazione di un’area edificabile è determinata nella misura pari al valore venale del bene; quando l’espropriazione è finalizzata ad attuare interventi di riforma economico-sociale l’indennità è ridotta del 25%.

L’indennità di espropriazione di un’area edificabile è poi aumentata del 10% quando sia stato concluso l’accordo di cessione, quando tale accordo non sia stato concluso per cause non imputabili all’espropriato oppure perché a questi sia stata offerta un’indennità provvisoria che, attualizzata, risulta inferiore agli otto decimi in quella determinata in via definitiva.

Determinazione dell’indennità di esproprio di un’area legittimamente edificata

Nel caso di esproprio di una costruzione legittimamente edificata l’indennità è determinata in misura pari al valore venale della costruzione stessa. Quando la costruzione ovvero parte di essa sia stata realizzata in assenza di permesso di costruire o in difformità da tale permesso, l’indennità è calcolata tenendo conto della sola area di sedime ovvero tenendo conto della sola parte di costruzione realizzata legittimamente. Qualora sia pendente una procedura di sanatoria edilizia l’autorità espropriante, sentito il comune, accerta la sanabilità ai soli fini della corresponsione della indennità.

Stima aree fabbricabili 

Il valore di un’area edificabile varia da luogo a luogo anche nell’ambito dello stesso comune per cui la sua stima va sempre preceduta da approfondite indagini ed il suo valore va individuato dall’estimatore tenendo presente lo strumento urbanistico vigente nel Comune.

Tra le caratteristiche intrinseche di un’area edificabile sono da ricordare:

1. il coefficiente di edificabilità;
2. le dimensioni del lotto;
3. la forma geometrica del lotto;
4. la lunghezza del fronte stradale;
5. la giacitura del terreno;
6. l’esposizione;
7. la natura del terreno;
8. la distanza del lotto dagli allacciamenti (la vicinanza delle reti di servizi influisce positivamente sul valore);
9. facilità di accesso dalla strada principale;

Tra le caratteristiche estrinseche sono da ricordare:

1. le caratteristiche del quartiere;
2. la vicinanza ai servizi (scuole, uffici, ecc.);
3. la salubrità della zona;
4. l’efficienza dei servizi pubblici (opere di urbanizzazione primarie e secondarie);

I terreni edificabili si valutano secondo l’aspetto economico del valore di mercato (attraverso una stima sintetico-comparativa) ovvero secondo l’aspetto economico del valore di trasformazione. La stima sintetica delle aree edificabili si effettua comparando il terreno da stimare con terreni aventi caratteristiche simili dei quali sono noti i prezzi di vendita:

dove:

Va = valore dell’area oggetto di stima (incognita)
pa = parametro preso in considerazione per il confronto
SV= sommatoria dei prezzi di mercato dei terreni simili presi a confronto
Sp = sommatoria dei parametri relativi alle aree prese a raffronto

La stima a valore di trasformazione di un’area edificabile è data dal valore di mercato del complesso edilizio realizzabile sull’area stessa meno le spese per la sua costruzione. Generalmente si utilizza questo criterio quando non esistono terreni con caratteristiche simili e di prezzi noti:

Si ricorda che la formula sopra riportata è applicabile solo in previsione di una programmazione temporale e patrimoniale e quindi il calcolo va sviluppato tenendo conto anche delle tempistiche di realizzazione del complesso edilizio, dell’esposizione finanziaria connessa alla realizzazione del complesso e dell’utile dell’imprenditore promotore. In sostanza – poiché per costruire il complesso edilizio occorrerà un certo numero di anni (n) e un investimento di capitali che se utilizzati in modo diverso renderebbero all’investitore un certo saggio (r) comparabile alla remunerazione di investimenti ordinari a medio termine – la formula di cui sopra si trsforma nel modo seguente:

dove:

Va = valore area edificabile
Vf = valore del fabbricato realizzabile
K = costo di costruzione del fabbricato
P = profitto (utile imprenditore)
r = tasso di interesse sul capitale finanziario
n = tempo di realizzazione espresso in anni.

Stima dei fondi rustici

La stima di un fondo rustico si dice a “cancello aperto” quando riguarda solo il capitale fondiario (terreno, fabbricati rurali, piantagioni arboree), a “cancello chiuso” se comprende anche le scorte (macchine, attrezzi, bestiame, fieno, letame, ecc.). In questo ultimo caso al valore del fondo a “cancello aperto” si dovrà sommare il valore delle scorte, delle derrate, dei frutti pendenti, ecc.

I criteri di stima dei fondi rustici

La stima di un fondo rustico si può eseguire, generalmente, secondo due aspetti economici:

1. il più probabile valore di mercato;
2. il più probabile valore complementare (nel caso in cui si tratti solo di una porzione del fondo).

Nella stima a valore di mercato il procedimento che per lo più si segue è il procedimento diretto o sintetico..
Per poter adottare questo procedimento è indispensabile:

1. che esistano fondi simili che siano stati, di recente, oggetto di compravendita;
2. che di questi fondi simili si conoscano i prezzi di vendita.

Per la determinazione del valore di mercato con il procedimento sintetico si applica la nota equazione:

Il valore di mercato di un fondo rustico può essere tuttavia individuato anche con procedimento analitico o indiretto mediante la capitalizzazione dei redditi ossia mediante l’accumulazione all’attualità dei redditi futuri ordinariamente ritraibile dal proprietario, secondo la formula:

V = Bf/r

dove:

V è il valore capitale ricercato,

Bf è il beneficio fondiario e

r è il saggio di capitalizzazione.

Il criterio del valore complementare si adotta quando la stima riguarda una parte del fondo che dovrà essere scorporata dall’intera superficie. Il valore complementare è quello che si attribuisce alla parte del fondo che sarà scorporata dall’intero. Ciò si verifica, per esempio, nel caso di esproprio parziale:

Vp = Vp + n – Vn

dove:

Vp = valore della porzione da scorporare
Vp+n = valore complessivo del fondo compresa la porzione da scorporare
Vn = valore residuo del fondo dopo lo scorporo della porzione p.

Stima dei frutti pendenti

Per la stima dei frutti pendenti si applica il criterio del valore di trasformazione. Il valore dei frutti pendenti è dato, in sostanza, dalla differenza tra il valore di mercato dei prodotti futuri meno le spese che è necessario sostenere per la loro produzione in base alla seguente espressione:

Fp = Pr – Sp

dove:

Fp = fruttipendenti
Pr = valore totale dei prodotti futuri commercialmente realizzabili
Sp = somma delle spese da sostenere dal momento della stima a quello della commercializzazione

Stima dei fabbricati rurali

E’ bene ricordare che un fabbricato rurale è parte integrante dell’azienda agricola e pertanto forma un tutt’uno con il capitale fondiario. Quando la stima non ha per oggetto una azienda agricola ma un comune fabbricato rurale con o senza annessa porzione di terreno agricolo, il fabbricato si può valutare autonomamente aggiungendo eventualmente il valore di mercato del terreno. In tal caso per la stima del manufatto si adotterà la stima analitica a costo di costruzione o di ricostruzione ovvero la stima a sito e cementi se il fabbricato è troppo vecchio.

Stima dei fabbricati industriali 

Premesso che tali edifici hanno caratteristiche costruttive particolari che si discostano quasi sempre dall’ordinarietà si può affermare che raramente è possibile adottare una stima sintetica a valore di mercato. Più idonee appaiono, a seconda dei casi, la stima analitica per capitalizzazione dei redditi, la stima a costo di costruzione o di ricostruzione, ovvero la stima a sito e cementi. Ove si potesse modificare l’originaria destinazione d’uso del fabbricato industriale si potrebbe ricorrere alla stima per valore di trasformazione.

Stima assicurativa

Un altra finalità che costituisce frequentemente la motivazione di una stima è la quantificazione del valore di un immobile ai fini assicurativi per determinare l’ammontare dell’indennità dovuta all’assicurato in caso di danno subito da un fabbricato in caso di incendio, deflagrazione, o altre calamità naturali. Per la stima dei danni subiti da un immobile si adotta in genere il criterio del valore di surrogazione, quantificando il costo di ricostruzione (C) dell’immobile danneggiato e decrementandolo di un coefficiente (D) che tenga conto della sua vetustà e del suo stato di manutenzione. L’ammontare dei danni di un sinistro (Si) sarà pertanto valutabile applicando la seguente formula:

Si = CxD

Nel caso frequente che il valore assicurato (Vas) sia inferiore al valore di mercato (Vm) dell’immobile, il risarcimento dovrà essere ridotto in maniera proporzionale in base al rapporto tra Vas e Vm, per cui si avrà:

Si = C x D x Vas / Vm

Tabelle dei valori millesimali di stima

Essendo i valori millesimali una rappresentazione numerica del diritto di proprietà di ciascun partecipante al condominio, essi costituiscono una espressione di stima che trasforma dall’astratto al concreto il valore proporzionale che compete a ciascun condomino, dando vita alla applicazione degli artt. 1123,1124,1125 e 1126 del codice civile. Le tabelle millesimali sono previste e disciplinate dalle disposizioni di attuazione del c.c. che stabiliscono che nel regolamento di condominio vengano precisati i valori proporzionali di ciascun piano o porzione di esso e che tali valori siano espressi in millesimi in una apposita tabella allegata al regolamento stesso.

Le tabelle devono ragguagliare, ponendoli su di una unica base, i valori delle proprietà esclusive, consentendo di ripartire le spese tra i condomini in modo unitario. Oltre alla tabella che attiene alla proprietà generale e che viene normalmente indicata con la lettera “A”, esistono ulteriori tabelle che vengono predisposte per ripartire, sulla base dei criteri di legge, le spese di singoli servizi.

Le principali ulteriori tabelle sono: 

1. la tabella dei valori millesimali riferiti alla manutenzione sostituzione delle scale e degli ascensori (tab.B);
2. la tabella dei valori millesimali riferiti alla erogazione del riscaldamento centrale (tab.C).

La determinazione dei valori è una operazione tecnica che parte dalla misurazione della superficie reale di ogni unità immobiliare; dal prodotto di questa superficie per una serie di coefficienti riduttivi (o in qualche caso maggiorativi) si ottiene la superficie virtuale di ogni unità che viene poi ragguagliata in millesimi alla superficie virtuale totale dell’edificio. Questi coefficienti di solito vanno da 0,20 a 1,20 e sono scelti dal tecnico estimatore sulla base della propria esperienza, rifacendosi a tabelle già predisposte e tenendo conto della Circolare Ministeriale n. 12480 del 26.03.66. I principali coefficienti utilizzati sono:

1. il coefficiente di destinazione
2. il coefficiente di piano
3. il coefficiente di orientamento
4. il coefficiente di esposizione o prospetto
5. il coefficiente di luminosità.
   

   Restano escluse dal calcolo le parti esterne al fabbricato non edificate (es. i giardini). Nell’accertamento dei valori non si tiene conto del stato di manutenzione di ciascun piano o porzione di piano.

Le tabelle millesimali costituiscono la base per qualsiasi ripartizione di spesa all’interno del condominio; esse servono, inoltre, per determinare la validità delle assemblee e per calcolare le maggioranze. Le tabelle per essere valide devono essere approvate in assemblea dall’unanimità di tutti i partecipanti al condominio. Quando le tabelle millesimali vengono predisposte dal costruttore-venditore la loro approvazione risulta dagli atti di compravendita dei singoli appartamenti e l’efficacia vincolante di esse si basa su tale approvazione. L’art. 69 Disp. Att. c.c. prevede la possibilità di rivedere o modificare i valori risultanti dalle tabelle solo nell’ipotesi di errore o di modifiche dello stato di fatto.

Calcolo del valore millesimale di proprietà generale

Il valore millesimale propriamente detto si ottiene risolvendo la seguente equazione:

Per determinare questa tabella, quindi, si deve dividere per 1000 la sommatoria delle superfici virtuali delle singole unità immobiliari e il quoziente ottenuto si moltiplicherà per ciascuna superficie virtuale. Da queste operazioni si otterrà la quota millesimale di ciascuna proprietà esclusiva. La “tabella A” costituisce la parte più importante dell’elaborato millesimale.

Calcolo dei valori millesimali riferiti alla manutenzione e sostituzione delle scale e degli ascensori

La tabella che si usa per la ripartizione delle spese della manutenzione e sostituzione delle scale e degli ascensori è usualmente denominata “tabella B” e i valori relativi si ottengono:

1. per la prima metà in proporzione al valore di proprietà delle unità immobiliari a cui le scale e l’ascensore servono;
2. per la seconda metà, ripartendo il valore di ciascun piano ottenuto proporzionalmente all’altezza che esso ha dal suolo tra le unità immobiliari che insistono sul piano stesso.

Calcolo dei valori millesimali riferiti alla erogazione del riscaldamento centrale

La tabella dei valori millesimali riferiti alla erogazione del riscaldamento centrale è una delle tabelle più importanti, dopo la “A”; il criterio per il calcolo di questi valori millesimali, si articola attraverso due indagini tecniche:

1. indagine sulla superficie radiante
2. indagine sulla superficie o sul volume ambiente
   
   Questa tabella che è usualmente denominata con la lettera “D” scaturisce quindi dalla media tra la superficie radiante ed il volume o la superficie riscaldata.

Ripartizione della spesa per la manutenzione ordinaria e straordinaria della copertura

Per quanto attiene la ripartizione della spesa per la manutenzione ordinaria e straordinaria della copertura, si seguono discipline diverse a seconda del tipo di copertura dello stabile condominiale. Nel caso di copertura a tetto (a falde inclinate) si utilizza la tabella di proprietà generale “A”. In quella di copertura a lastrico solare (terrazza) si utilizza la tabella “A” se l’uso di questa è comune a tutti i condomini; se, invece, un condomino ha l’uso esclusivo della terrazza costui è tenuto a contribuire per un terzo alle spese di riparazione o ricostruzione del lastrico; gli altri due terzi delle spese sono a carico di tutti gli altri condomini in proporzione del valore di piano o della porzione di piano di ciascuno (art 1126 c.c.). Nel caso di copertura mista si devono considerare le proiezioni dei diversi tipi di copertura ed applicare la tabella “A” o, nel caso di uso esclusivo, l’art.1126 c.c..

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