Edilizia Residenziale Pubblica Italia: incentivi, tipologie, sostegno

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Edilizia residenziale pubblica Italia

L’articolo 47 della Costituzione sancisce il dovere della Repubblica di promuovere l’accesso delle fasce popolari alla proprietà abitativa. Al fine di attuare questo principio fondamentale e perseguire l’uguaglianza tra i cittadini, sono state adottate diverse misure nel corso del tempo per facilitare l’accesso alla proprietà privata e, quindi, all’abitazione.

Queste politiche e interventi edilizi sono raggruppati sotto l’espressione di “edilizia residenziale pubblica” che comprende principalmente tre tipologie di azioni:

1. Edilizia sovvenzionata: rappresenta l’intervento diretto dello Stato, delle regioni o di altri enti locali per acquisire, costruire o ristrutturare alloggi da destinare a coloro i quali non dispongono di sufficienti risorse economiche per acquistare un’abitazione al prezzo di mercato. Questi interventi sono solitamente attuati dai comuni e dalle Ater (aziende territoriali per l’edilizia residenziale) che individuano gli immobili da acquistare o ristrutturare e le aree edificabili.

2. Edilizia agevolata: consiste in interventi volti a facilitare l’accesso all’abitazione tramite diverse forme contrattuali, come la locazione agevolata o la locazione con patto di futura vendita, che offre la possibilità di acquistare l’immobile a un prezzo vantaggioso.

3. Edilizia convenzionata: questa tipologia di intervento prevede accordi o convenzioni tra gli enti pubblici e i privati, finalizzati a mettere a disposizione alloggi a prezzi contenuti o con agevolazioni particolari per specifiche categorie di cittadini.

Limitazione della proprietà negli atti di edilizia sovvenzionata

La legge 560 del 1933 ha introdotto la possibilità per gli assegnatari in locazione semplice, che soddisfano determinati requisiti e condizioni previste dalla stessa legge, di non diventare pieni proprietari dell’immobile anche durante il rapporto contrattuale. Questo provvedimento è stato adottato per evitare che sforzi economici sostenuti dallo Stato vadano dispersi o che l’immobile diventi oggetto di azioni speculative.

Il legislatore ha stabilito un limite temporale di dieci anni per la validità di questa limitazione, dopodiché l’assegnatario può liberamente alienare il bene. La nullità dell’atto di trasferimento del bene, che è trasformato in proprietà per l’assegnatario, si applica solo agli atti inter vivos (cioè tra persone viventi) e non riguarda le successioni ereditarie sia a titolo particolare che a titolo universale, né le divisioni di beni.

La sanzione della nullità dell’atto di trasferimento del bene in proprietà, prevista nei programmi di edilizia sovvenzionata, non si applica al preliminare di vendita (sentenza Cassazione n.196 del 8 Febbraio 2018).

Il contratto ha effetti obbligatori concluso tra l’assegnatario/acquirente e l’ente assegnante, anche se accompagnato dal possesso dell’immobile, non produce effetti traslativi fino al completamento dell’atto definitivo. La mancata produzione di alcun effetto reale del contratto impedisce l’applicazione della nullità.

Edilizia agevolata: finanziamenti e condizioni favorevoli

L’edilizia agevolata comprende tutti quei casi in cui alloggi con particolari condizioni di favore vengono realizzati da soggetti privati con il sostegno economico della pubblica amministrazione, tramite finanziamenti a tasso agevolato o contributi a fondo perduto. Questi finanziamenti possono essere destinati anche all’acquisto di mobili o di attrezzature per l’abitazione.

Gli aiuti economici vengono erogati a favore di enti pubblici, cooperative edilizie, imprese o privati, per la costruzione di alloggi destinati a persone che soddisfano i requisiti richiesti dalla normativa. Gli immobili costruiti nell’ambito dell’edilizia agevolata devono avere caratteristiche non di lusso, ma accessibili a fasce di popolazione che necessitano di condizioni agevolate per l’acquisto dell’abitazione.

Anche per l’edilizia agevolata, sono previsti limiti temporali di durata, solitamente quinquennali. A differenza dell’edilizia sovvenzionata, l’inosservanza dei divieti temporanei di vendita non comporta la nullità dell’atto, ma può comportare la decadenza degli incentivi finanziari concessi dalla pubblica amministrazione.

Edilizia convenzionata: unione tra soggetti pubblici e privati

L’edilizia convenzionata, disciplinata dalle leggi 167/1962, 865/1971,179/1992 e 448/1998, comprende interventi edificatori realizzati su terreni pubblici da imprese private e cooperative edilizie, sulla base di una convenzione stipulata con la pubblica amministrazione competente. In base a questa convenzione, l’ente privato assume gli oneri relativi alla costruzione di alloggi di edilizia popolare e all’urbanizzazione delle zone coinvolte.

La concessione delle aree, deliberata di solito dal consiglio comunale competente, avviene attraverso un atto di disposizione, tramite il quale il suolo viene trasferito al soggetto privato in piena proprietà o mediante un diritto di superficie.

Nel secondo caso, il comune mantiene la proprietà del terreno, concedendo alla cooperativa edilizia il diritto di costruirvi degli edifici, i quali, tuttavia, vengono assegnati in proprietà superficiaria ai singoli proprietari degli alloggi. Successivamente, il diritto di superficie può essere convertito in piena proprietà, previa accettazione da parte dei singoli proprietari degli alloggi, come stabilito dall’articolo 31 commi 47 e 48 della legge 448/1998.

Doppia natura della convenzione

La convenzione PEEP (Programmi di Edilizia Economica Popolare) ha una doppia natura: da un lato, costituisce un contratto di concessione per quanto riguarda il trasferimento delle aree, e, d’altro, regola le condizioni urbanistiche relative agli oneri di urbanizzazione.

Contenuto dell’accordo pubblico-privato

Secondo quanto prescritto dall’articolo 35 comma 8 della legge 865/1971, l’accordo pubblico-privato deve includere i seguenti punti:

corrispettivo della cessione delle aree e le modalità di pagamento;
corrispettivo delle opere di urbanizzazione;
elementi progettuali e le modalità di controllo sulla loro esecuzione;
caratteristiche costruttive e tipologiche dell’immobile da realizzare;
termini di inizio e conclusione delle opere;
previsione dei prezzi di cessione e dei canoni di locazione concordati.

Vincoli temporali e clausole di inalienabilità

L’articolo 35 della legge 865 del 1971, nella sua formulazione originaria, prevedeva vincoli di durata decennale o ventennale sull’immobile assegnato in proprietà, la cui violazione veniva sanzionata con la nullità dell’atto di trasferimento. Tuttavia, con l’entrata in vigore della legge 175/1992, tali vincoli sono stati eliminati, e attualmente non esiste alcun divieto legislativo di vendita.

Sebbene non ci siano più limitazioni legislative, le parti interessate possono ancora pattuire limiti temporali attraverso clausole convenzionali. In caso di violazione di tali clausole, il contratto di compravendita successivamente concluso rimane valido tra le parti, ma il Comune ha il diritto di richiedere un risarcimento per il danno subito a causa della violazione.

Nonostante la rimozione dei divieti temporali di alienabilità, la vendita degli alloggi assegnati in attuazione dei PEEP (Programmi di Edilizia Economica Popolare) non è completamente liberalizzata.

Nel corso dei decenni, numerose modifiche normative hanno continuato a limitare il diritto di disposizione dell’assegnatario, soprattutto riguardo alla determinazione del prezzo di cessione o del canone locativo.

Queste limitazioni mirano a prevenire speculazioni e dispersione dell’investimento pubblico attraverso le successive transazioni di proprietà degli immobili costruiti nell’ambito dell’edilizia economica popolare.

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