Ultimo aggiornamento 8 Aprile 2022 da VetrinaFacile.it & Redazione

Divieto temporaneo alienazione immobile

Che cos’è il divieto temporaneo di alienazione di un immobile? Si tratta di un divieto operante a carico degli assegnatari di alloggi di edilizia economica e popolare di cui alla legge 865/1971 in materia convenzionata e alla legge 513/1977 in materia di edilizia sovvenzionata che non impedisce la stipula di contatti preliminari di compravendita, purché l’atto definitivo sia previsto solo dopo la scadenza del vincolo.

Il problema che ha dovuto affrontare la giurisprudenza è quello della validità di un preliminare di vendita avente a oggetto un bene in relazione al quale sussiste un divieto temporaneo di alienazione, dovendosi valutare se l’illeceità che colpisce il contratto di vendita per contrarietà a norma imperativa vada a riflettersi sul preliminare di vendita stipulato nel periodo antecedente la scadenza del divieto.

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Divieto temporaneo alienazione immobile

É noto che gli immobili disciplinati dalle due normative sopra citate vengono ceduti agli assegnatari con particolari facilitazioni economiche, di conseguenza, proprio per evitare facili speculazioni, la stessa normativa prevede un divieto di alienazione, quindi di trasferimento, della casa di abitazione per un periodo di tempo di 10 anni decorrente dalla data di acquisto o di rilascio della licenza di abitabilità. Il divieto è peraltro sancito con nullità del contratto di vendita stipulato prima dello scadere del termine.

Assume fondamentale rilievo non già il momento in cui viene stipulato il contratto preliminare, bensì quello in cui si realizza il trasferimento della proprietà del bene. Qualora il preliminare venga concluso nel periodo di inalienabilità del bene, la relativa nullità non si ripercuote sul contratto definitivo nel momento in cui questo sia stato stipulato dopo la scadenza di detto periodo. Di conseguenza deve considerarsi nullo solo il preliminare che programmi la stipulazione del definitivo prima della scadenza del divieto (Cassazione 8822 del 12 aprile 2007).

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Divieto temporaneo alienazione immobile

Questo vale sia per i contratti preliminari «cosiddetti puri» quelli cioè in cui la consegna del bene avviene contestualmente alla stipula del rogito, e sia per quelli con «effetti anticipati» dove l’immobile viene dato in uso al promissario acquirente sin dal momento della sottoscrizione del contratto preliminare oppure in data comunque anteriore a quella della conclusione del definitivo, ipotesi questa ritenuta legittima e ammissibile (Cassazione, Sezione Unite, 7930 del 27 marzo 2008).

Il contratto preliminare così stipulato prima dello scadere del decennio dell’assegnazione, con il quale l’assegnatario si obbliga a concludere il contratto di trasferimento della proprietà dell’alloggio con il promissario acquirente, non ha efficacia reale, ma meramente obbligatoria e pertanto non è nullo per contrasto con le norme contenute nelle leggi sull’edilizia residenziale sovvenzionata, anche quando sia convenuto l’anticipato trasferimento del possesso del bene (Cassazione 1701 del 27 gennaio 2010).