DIRITTI REALI DI GODIMENTO

Diritti reali di godimento

Diritti reali di godimento. I diritti reali di godimento sono diritti reali su cosa altrui e costituiscono una limitazione del diritto di proprietà, per questa ragione sono definiti diritti minori. Un diritto reale di godimento si realizza con l’attribuzione del godimento di una cosa ad un soggetto che non ne è proprietario, riducendo o eliminando del tutto il potere utilizzo da parte del proprietario stesso. I diritti reali di godimento sono caratterizzati dal fatto di essere tipici, ossia non possono crearsi ulteriore figure diverse da quelli previste dal c.c. Ai fini della loro opponibilità a terzi, i diritti reali di godimento su beni immobili devono costituirsi in forma scritta e trascritta. Essi sono:

  1. La Superficie
  2. L’Entiteusi
  3. L’Usufrutto
  4. L’Uso
  5. L’Abitazione
  6. Le Servitù Prediali

La Superficie

L’art. 952 del c.c. dispone che “… il proprietario del suolo può costituire il diritto di fare e mantenere al di sopra del suolo una costruzione a favore di altri, che ne acquista la proprietà. Del pari può alienare la proprietà della costruzione già esistente, separatamente dalla proprietà del suolo”.

Il legislatore prevede due distinte ipotesi di superficie:

  1. Tenere la proprietà del suolo separata dalla proprietà della costruzione che vi sorge,
  2. Alienare la sola proprietà della costruzione già esistente, separatamente dalla proprietà del suolo.

Colui al quale è concesso il diritto di superficie è detto superficiario, mentre il proprietario dell’area su cui è costituito il diritto è detto concedente. Questo diritto può nascere da un accordo tra le parti (contratto), da testamento e usucapione che si estingue o per scadenza del termine o in seguito alla riunione delle due proprietà in un unico soggetto. Il diritto di superficie può essere concesso a tempo determinato o indeterminato.

Diritto di superficie a tempo determinato: in questo caso lo scadere del termine comporta l’estinzione del diritto di superficie ed il proprietario del suolo diviene anche proprietario della costruzione – principio di accessione. Nella pratica ha una durata non inferiore a 60 anni e non superiore a 99 anni (art. 35 della L.865/1971).


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Diritti Reali di Godimento | Enfiteusi

Il codice civile non dà una esatta definizione dell’enfiteusi ma a norma dell’art. 960 si definisce il rapporto che ne deriva. All’enfiteuta viene attribuito dal proprietario stesso “il diritto di godere di un fondo altrui con l’obbligo però di migliorarlo e di corrispondere un canone periodico”.

  • Durata dell’enfiteusi – art. 958 c.c.: l’enfiteusi può essere sia perpetua che a tempo determinato ma l’enfiteusi temporanea non può essere costituita per una durata inferiore ai venti anni.
  • Diritti dell’enfiteuta – art. 959 c.c.: l’enfiteuta ha gli stessi diritti che avrebbe il proprietario sui frutti del fondo, sul tesoro e relativamente alle utilizzazioni del sottosuolo in conformità delle disposizioni delle leggi speciali. Il diritto dell’enfiteuta si estende alle accessioni.
  • Obblighi dell’enfiteuta – art. 960 c.c.: l’ enfiteuta ha l’obbligo di migliorare il fondo e di pagare al concedente un canone periodico. Questo può consistere in una somma di danaro ovvero in un quantità fissa di prodotti naturali – canone enfiteutico. L’enfiteuta non può pretendere remissione o riduzione del canone per qualunque insolita sterilità del fondo o perdita di frutti.
  • Pagamento del canone – art. 961 c.c.: l’obbligo del pagamento del canone grava solidamente su tutti i co-enfiteuti e sugli eredi dell’enfiteuta finché dura la comunione. Nel caso in cui segua la divisione e il fondo venga goduto separatamente dagli enfiteuti o dagli eredi, ciascuno risponde per gli obblighi inerenti all’enfiteusi proporzionalmente al valore della sua porzione.
  • Perimento totale o parziale del fondo – art. 963 c.c.: quando il fondo enfiteutico perisce interamente, l’enfiteusi si estingue. Se è perita una parte notevole del fondo e il canone risulta sproporzionato al valore della parte residua, l’enfiteuta, secondo le circostanze, può chiedere una congtua riduzione del canone, o rinunciare al suo diritto, restituendo il fondo al concedente, salvo il diritto al rimborso dei miglioramenti sulla parte residua. La domanda di riduzione del canone e la rinuncia al diritto non sono ammesse, decorso un anno dall’avvenuto perimento. Qualora il fondo sia assicurato e l’assicurazione sia fatta anche nell’interesse del concedente, l’indennità è ripartita tra il concedente e l’enfiteuta in proporzione del valore dei rispettivi diritti. Nel caso di espropriazione per il pubblico interesse, l’indennità si ripartisce a norma del comma precedente.
  • Imposte e altri pesi – art. 964 c.c.: le imposte e gli altri pesi che gravano su fondo sono a carico dell’enfiteuta, salve le disposizioni delle leggi speciali. Se in virtù del titolo costituito sono a carico del concedente, tale obbligo non può eccedere l’ammontare del canone.
  • Disponibilità del diritto dell’enfiteuta – art. 965 c.c.: l’enfiteuta può disporre del proprio diritto, sia per atto tra vivi, sia per atto di ultima volontà. Per l’alienazione del diritto dell’enfiteuta non è dovuta alcuna prestazione al concedente. Nell’atto costitutivo può essere vietato all’enfiteuta di disporre per atto tra vivi, in tutto o in parte, del proprio diritto, per un tempo non maggiore di vent’anni. Nel caso di alienazione compiuta contro tale divieto, l’enfiteuta non è liberato dai suoi obblighi verso il conducente ed è tenuto a questi solidamente con l’acquirente.

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  • Diritti ed obblighi dell’enfiteuta e del concedente in caso di alienazione – art. 967 c.c.: in caso di alienazione, il nuovo enfiteuta è obbligato solidamente col precedente al pagamento dei canoni non soddisfatti. Il precedente enfiteuta non è liberato dai suo obblighi, prima che sia stato notificato l’atto di acquisto al concedente. In caso di alienazione del diritto del concedente, l’acquirente non può pretendere l’adempimento degli obblighi dell’enfiteuta prima che a questo sia stata notificata l’alienazione.
  • Subenfiteusi – art. 968 c.c.: la subenfiteusi non è ammessa.
  • Ricognizione – art. 969 c.c.: il concedente può richiedere la ricognizione del proprio diritto di chi si trova nel possesso del fondo enfiteutico un anno prima del compimento del ventennio. Per atto di ricognizione non è dovuta alcuna prestazione. Le spese dell’atto sono a carico del concedente.
  • Prescrizione del diritto dell’enfiteuta – art. 970 c.c.: il diritto dell’enfiteuta si prescrive per effetto del non uso protratto per 20 anni.
  • Affrancazione – art. 971 c.c.: se più sono gli enfiteuti, l’affrancazione può promuoversi anche da uno solo di essi, ma per la totalità. In questo caso l’affrancante subentra nei diritti del concedente verso gli altri enfiteuti, salva, a favore di questi, una riduzione proporzionale del canone. Se più sono i concedenti, l’affrancazione può effettuarsi per la quota che spetta a ciascun concedente. L’affrancazione si opera mediante il pagamento di una somma di denaro pari a 15 volte l’ammontare del canone annuo.
  • Devoluzione – art. 972 c.c.: il concedente può chiedere la devoluzione del fondo enfiteutico in questi casi: se l’enfiteuta deteriora il fondo o non adempie all’obbligo di migliorarlo, se l’enfiteuta è in mora nel pagamento di due annualità di canone. La devoluzione non ha luogo se l’enfiteuta ha effettuato il pagamento dei canoni maturati prima che sia intervenuta nel giudizio sentenza, ancorché di primo grado, cha abbia accolto la domanda. La domanda di devoluzione non preclude all’enfiteuta il diritto di affrancare, sempre che ricorrano le condizioni previste dell’art. 971 c.c.
  • Miglioramenti e addizionali – art. 975 c.c.: quando cessa l’enfiteusi, all’enfiteuta spetta il rimborso dei miglioramenti nella misura del’aumento di valore conseguito dal fondo per effetto dei miglioramenti stessi, quali sono accertati al tempo della riconsegna. Se in giudizio è stata fornita qualche prova della sussistenza in genere dei miglioramenti, all’enfiteuta compete la ritenzione del fondo fino a quando non è soddisfatto il suo credito.
  • Enfiteusi costituite dalle persone giuridiche – art. 977 c.c.: le disposizioni contenute negli articoli precedenti si applicano anche alle enfiteusi costituite dalle persone giuridiche, salvo che sia disposto diversamente dalle leggi speciali.

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Diritti Reali di Godimento | Usufrutto

L’usufrutto consente di godere di un bene altrui e trarne i frutti, rispettando la destinazione economica del bene stesso. Oggetto dell’usufrutto possono essere beni mobili, immobili, e beni mobili registrati. In linea generale i beni oggetto di usufrutto devono essere infungibili (insostituibili) e inconsumabili (durevoli). Tuttavia il legislatore ha previsto la possibilità di un usufrutto avente in oggetto cose consumabili chiamato “quasi usufrutto”. Nel quasi usufrutto a differenza dell’usufrutto la proprietà dei beni consumabili passa all’usufruttuario il quale ha l’obbligo di restituire non gli stessi beni ricevuti, ma altrettanti beni della medesima qualità e quantità di quelli ricevuti in godimento.

L’usufrutto può derivare, secondo quanto dispone l’art. 978 del c.c.:

  1. Dalla Legge: l’usufrutto legale dei genitori sui beni del figlio minore che no può mai essere ceduto,
  2. Dalla Volontà dell’Uomo: contratto o testamento,
  3. Dall’Usucapione.

Se il contratto ha per oggetto beni immobili, richiede la forma scritta a pena di nullità e va reso pubblico mediante la trascrizione.

Durata dell’usufrutto

L’usufrutto è caratterizzato dalla temporaneità, e cioè, non può eccedere oltre la durata della vita dell’usufruttuario se è una persona fisica. Nel caso di persone giuridiche non può superare i 30 anni.

Estinzione dell’usufrutto

  1. Morte dell’usufruttuario o 30 anni per persone giuridiche
  2. Prescrizione: effetto del non uso ingiustificato per 20 anni
  3. Totale deperimento della cosa
  4. Abuso del diritto da parte dell’usufruttuario: per abuso si intende una grave mancanza dell’usufruttuario ai suo obblighi – come ad esempio lasciar deperire il bene per mancata manutenzione ordinaria del bene. Questo abuso deve essere dichiarato con sentenza costitutiva del giudice su richiesta del proprietario.
  5. Rinuncia dell’usufruttuario – c.d. Atto di abdicazione
  6. Annullamento, rescissione, risoluzione del contratto
  7. Scadenza del termine

Usufrutto | Cessione dell’usufrutto

É ammessa la cessione dell’usufrutto da parte dell’usufruttuario ad un terzo per un determinato periodo di tempo o per tutta la sua durata, a meno che la cessione non sia vietata dall’atto costitutivo del diritto. La cessione deve essere obbligatoriamente resa nota al nudo proprietario, con la conseguenza che in assenza di tale notificazione, l’usufruttuario è obbligato solidalmente con il concessionario.

Usufrutto | Locazione dell’usufrutto

É consentita anche la locazione dell’usufrutto. La durata di questa però è strettamente legata a quella dell’usufrutto. C’è però una proroga prevista dal legislatore di 5 anni – se accertata da un atto pubblico o privato anteriore – e di 2 o 3 anni per i fondi rustici in caso di raccolti particolari, altrimenti è solo di 1 anno.

Diritti dell’usufruttuario

  1. Il possesso della cosa di cui ha l’usufrutto,
  2. L’acquisto dei frutti naturali (prodotti agricoli, prodotti delle miniere) e civili (gli interessi dei capitali, i canoni delle locazioni) della cosa,
  3. Il rimborso dei miglioramenti apportati alla cosa al momento della sua restituzione.

Obblighi dell’usufruttuario

  1. Usare la “diligenza” del buon padre di famiglia nell’utilizzazione della cosa e restituirla al termine dell’usufrutto, le cose nello stato in cui si trovano, o il valore delle stesse se si tratta di un bene consumabile (quasi-usufrutto),
  2. Fare l’inventario delle cose oggetto del diritto e prestare le garanzie del caso,
  3. Effettuare le spese ed in genere sostenere gli oneri derivanti dalla custodia, amministrazione e manutenzione ordinaria. Sono a carico del proprietario le riparazioni straordinarie.

È un diritto analogo all’usufrutto, ma più limitato nel contenuto in quanto colui che ha il diritto d’uso di un bene può utilizzarlo direttamente e, se è fruttifero, può raccoglierne i frutti, ma solo per quanto occorre ai bisogni suoi e della sua famiglia (art. 1021 c.c.). Non può essere ceduto né dato in locazione. Si applicano le regole dell’usufrutto se compatibili.


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La Servitù Prediale

La servitù prediale consiste in un peso imposto sopra ad un fondo per l’utilizzo di un altro fondo appartenente ad un diverso proprietario (art. 1027 c.c.). Il fondo che utilizza l’altro fondo è detto fondo dominante, mentre il fondo su cui viene imposta la servitù prediale è detto fondo servente. La servitù forma un tutt’uno inscindibile con il fondo e non può essere trasmessa separatamente, sia esse attiva o passiva.

I requisiti della Servitù sono:

  1. La predialità: la servitù è a vantaggio del fondo e non del proprietario.
  2. La vicinanza tra i fondi.
  3. L’utilità per il fondo dominante. Questa utilità può consistere in qualsiasi vantaggio anche economico, ma che consenta migliore utilizzazione del fondo.
  4. L’inipotecabilità: che non include la servitù tra i diritti reali di godimento capaci di ipoteca, come l’usufrutto, la superficie e l’enfiteusi.

Le Servitù si distinguono in:

  1. Servitù apparenti: sono quelle che si manifestano con opere visibili (esempio: passaggio di un acquedotto). Le servitù apparenti possono essere acquistate anche a mezzo dell’usucapione o della destinazione del padre di famiglia,
  2. Servitù non apparenti: sono quelle per le quali, non son richieste opere visibili (non edificare).

Le Servitù si costituiscono:

  1. Coattivamente: ossia per imposizione di legge (servitù coattive art. 1032 c.c.)
  2. Volontariamente: ossia per contratto (atto pubblico trascritto) o per testamento (servitù volontarie art. 1058 c.c.)
  3. Per usucapione: ma solo per le servitù apparenti (art. 1061 c.c.)
  4. Per destinazione del padre di famiglia: solo per le servitù apparenti (in quanto è vietato dalla legge questo tipo di costituzione per le servitù non apparenti).

Le servitù possono essere temporanee (che durano meno di 9 anni) o permanenti (che durano più di 9 anni). Possono essere affermative o negative, le prime sono le servitù nelle quali l’utilità deriva da un fare del titolare del fondo dominante, al piantare alberi a distanza inferiore a quello legale. Negative, inversamente, sono considerate le servitù nelle quali il contenuto del diritto si sostanzia in una condotta omissiva, in un non fare del proprietario del fondo servente (non costruire oltre una certa altezza).

Estinzione della Servitù

  1. Per confusione: la servitù si estingue, quando in un sola persona si riunisce la proprietà del fondo dominante con quella del fondo servente.
  2. Prescrizione estintiva: la servitù si estingue per prescrizione (non uso per 20 anni).

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