Differenza tra delibera nulla e annullabile nel Condominio. V.F.

Differenza tra delibera nulla e annullabile nel condominio by VetrinaFacile.it

INDICE DEL CONTENUTO

Ultimo aggiornamento 28 Ottobre 2022 da VetrinaFacile.it & Redazione

Differenza tra delibera nulla e annullabile nel condominio

Anche in condominio, così come per la comunione ordinaria, vige il principio maggioritario. Ciò significa che le decisioni assunte con il consenso della maggioranza vincolano ciascun partecipante. In altre parole come dispone l’articolo 1137 del codice civile, le deliberazioni prese dall’Assemblea sono obbligatorie per tutti i condomini, compresi i dissenzienti e coloro che al momento del voto non erano presenti. Qualora però, le delibere siano contrarie alla legge o al regolamento condominiale, ciascun condomino, compresi gli assenti, gli astenuti e i contrari, hanno la possibilità di opporsi impugnando la delibera dinnanzi all’autorità giudiziaria, il tribunale della città in cui si trova il condomino, e chiedendone l’annullamento.

Il ricorso deve avvenire entro il termine perentorio di 30 giorni, che decorre dalla data della deliberazione per i dissenzienti o astenuti dalla data di comunicazione della deliberazione per gli assenti, con l’amministratore che ha il compito di comunicare a quest’ultimi il verbale di assemblea. Lo stesso articolo 1137 inoltre, specifica che il ricorso non sospende l’esecuzione del provvedimento, a meno della sospensione non sia ordinato dal giudice.

Ciò può venire, per esempio, nel caso in cui sussiste il pericolo di danni irreparabili, conseguenza all’esecuzione del provvedimento. Nel caso in cui la delibera si è impegnata mediante ricorso, quest’ultimo deve essere depositato nei 30 giorni previsto dall’articolo 1137 del codice civile. Qualora, invece, l’impugnazione avvenga con un atto di citazione, per rendere valido l’iter sarà necessario notificare tale atto entro i 30 giorni.

Differenza tra delibera nulla e annullabile

Come ha osservato la Corte di Cassazione – 7 marzo 2005 numero 4806 «… devono qualificarsi delibere annullabili le delibere con vizi relativi alla regolare costituzione dell’assemblea, quelle adottate con maggioranza inferiore a quella prescritta dalla legge o dal regolamento condominiale, quelli affetti da vizi formali, in violazione dei prescritti legali, convenzionali, regolamentari, attinenti al procedimento di convocazioni o d’informazione dell’assemblea, quelle genericamente affetti da irregolarità del procedimento di confezioni, quelli che violano norme richiedenti qualificati maggioranze in relazione all’oggetto».

Differenza tra delibera nulla e annullabile

Il Tribunale di Torino – primo aprile 2014 numero 2396 «… rientrano invece, nel novero delle delibere nulle quelle prive degli elementi essenziali, le delibere concessi impossibile o illecito (contrario all’ordine pubblico, alla morale o costume), le delibere che incidono sui diritti individuali sulle cose o servizi comuni o sulla vita di ognuno dei condomini, le delibere comunque invalide in relazione all’oggetto. Inoltre le delibere nulle, a differenza di quelle annullabili, non sono soggetto ad alcuna scadenza per la loro impugnazione e possono essere impugnate anche dai condomini che hanno votato a favore».

Infine, nella differenza tra delibera nulla e annullabile, le delibere annullabili sono sanabili con successive delibere di convalida, quelle nulle non possono essere sanate, non convalidate, ma soltanto sostituite con altre delibere validamente assunte. In particolare, come stabilito dalla Corte di Cassazione (5 novembre 1977 n. 4706) non può essere convalidato una delibera di cui sia stata accertata la nullità con sentenza passata in giudicato.

Art. 1132: il dissenso del condomino rispetto alle liti

Come previsto dall’articolo 1132 del codice civile «… qualora l’assemblea dei condomini abbia deliberato di promuovere, il condomino dissenziente, con atto notificato all’amministratore, può separare la propria responsabilità in ordine alle conseguenze della lite per il caso di soccombenza. L’atto deve essere notificato entro 30 giorni da quello in cui il condomino ha avuto notizie della deliberazione. Il condomino dissenziente ha diritto di rivalsa per ciò che ha dovuto pagare alla parte vittoriosa».

Se l’esito della lite è stato favorevole al condominio, il condomino dissenziente che ne abbia tratto vantaggio è tenuto a concorrere nelle spese di giudizio che non sia stato possibile ripetere dalla parte soccombente. La norma prevede, quindi il diritto per ciascun condomino di dissociarsi da una lite, ma solo se la stessa riguarda il condominio e soggetti terzi. Lo stesso condominio nulla può qualora la materia oggetto del contendere rientri fra le competenze dell’amministratore.

Inoltre, come ha chiarito la Corte di Cassazione (15 maggio 2006, numero 11126) «… nell’ipotesi di controversie tra condomini l’unità condominiale viene a scindersi difronte al particolare oggetto della lite per dar vita a due gruppi di partecipanti al condominio in contrasto tra di loro. Con la conseguenza che il giudice nel dirimere la contesa, provvede anche definitivamente sulle spese in giudizio, sicché la parte soccombente non può essere tenuta a pagare la parte vittoriosa, per le spese di giudizio, una somma maggiore per quella per cui ha riportato la condanna».

In definitiva, il condomino che si avvale della articolo 1132 del codice civile è esonerato dalle spese di soccombenza, in altre parole non è tenuto al risarcimento delle spese di giudizio in favore della controparte, mentre deve contribuire, in proporzione dei millesimi di proprietà, alle spese di difesa del condominio, ossia l’onorario dell’avvocato difensore scelto dell’assemblea condominiale. Il condomino dissenziente potrà comunque partecipare alle successive assemblee di condomino che trattano la questione oggetto della controversia, in quanto a nessuno può essere negato il diritto di manifestare la propria volontà in assemblea e concorre alla formazione della volontà condominiale.

L’articolo 1132 del codice civile rientra nel novero delle norme inderogabili. Così, se un regolamento condominiale contrattuale dispone che nessun condomino può manifestare il proprio dissenso rispetto alla lite, tale disposizione non è applicabile, e le eventuali delibere votate dall’assemblea sono da ritenersi nulle. Le decisioni nulle è come se non fossero mai state prese e sono impugnabili da chiunque e in ogni momento. Quelle annullabili, invece, diventano valide se non sono impugnate entro 30 giorni.

Mancata convocazione all’assemblea: la delibera è annullabile

Affinché una delibera assembleare sia valida, tutti i condomini devono riceve un avviso di convocazione almeno 5 giorni di anticipo rispetto alla prima seduta, a decorrere dalla data di ricezione dell’invio della comunicazione. L’avviso inoltre, deve indicare i punti all’ordine del giorno, così gli argomenti che saranno discussi durante l’assemblea.

A più riprese la Cassazione ha osservato come «… la mancata comunicazione dell’avviso di convocazione dell’assemblea condominiale al condomino, in quanto vizio del procedimento collegiale, comporta non già la nullità, ma l’annullabilità della delibera che, ove non impugnata nei termini dei 30 giorni, (dalla comunicazione per i condomini assenti e dall’approvazione per quelli dissenzienti) è valida ed efficace nei confronti di tutti i partecipanti al condominio” (5 maggio 2004 n. 8493)».

La delibera, come vieni in ambito societario, può essere considerata nulla in caso di impossibilità (decisioni assunte dall’assemblea in assenza di poteri) e illecità dell’oggetto, ossia quando lo stesso contrasta con le norme giuridiche vigenti.

Delibere impugnate e sindacato del giudice

Il giudice chiamato a esprimersi sulla validità di una delibera assembleare, impugnate da uno più cond0mini, non può entrare nel merito della questione controversa, ma solo limitarsi a comprovarne la legittimità, ossia la conformità alle leggi o l’eventuale regolamento di condominio.

Lo ha stabilito il tribunale di Milano 16 gennaio 2017 numero 435 secondo il quale «… sulle delibere dell’assemblea di condominio edilizio il sindacato dell’autorità giudiziaria non può estendersi alla valutazione del merito ed al controllo della discrezionalità di cui dispone l’assemblea, ma deve limitarsi al riscontro della legittimità e si estende anche riguardo all’eccesso di potere, ravvisabile quando la causa della deliberazione sia falsamente deviata dal suo modo d’essere; anche in tale evidenza, il giudice non controlla l’opportunità o come inizio della soluzione adottata dall’impugnata deliberata, ma deve solo stabilire se la delibera sia o meno il risultato del legittimo esercizio dei poteri discrezionali dell’assemblea (Cassazione 20 giugno 2012 n. 10199, 30 luglio 2004 n. 14560, 26 luglio 1994 n. 3938, 27 gennaio 1988 n. 731)».

In tema di nullità e annullamento assembleare, il sindacato del giudice sulle delibere è sempre e solo un sindacato di legittimità, non essendo ammessi apprezzamenti equitativi di merito e di opportunità. Ciò non toglie che in determinati casi l’autorità giudiziaria si possa occupare anche del merito delle decisioni assembleari, come viene per il conflitto di interesse tra condomini.