DEDUZIONE IRPEF CASA: 20% PER CHI COMPRA E POI AFFITTA

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Dal 3 dicembre 2015

con la pubblicazione sulla “Gazzetta Ufficiale” del decreto attuativo 8 settembre 2015, è operativa l’agevolazione che consente la deduzione in otto anni dal reddito complessivo delle persone fisiche del 20% del costo d’acquisto o di costruzione su proprie aree edificabili di abitazioni (non con categorie catastali A/1, A/8 e A/9 e non ubicate in zone agricole), da dare in locazione (non tra genitori e figli) per otto anni a canoni bassi, seguendo norme specifiche sull’entità massima del canone (articolo 21, decreto legge 133/2014).

L’acquisto o la costruzione vanno effettuati dal 1° gennaio 2014 al 31 dicembre 2017 e il contatto i locazione deve essere stipulato entro sei mesi dall’acquisto o dal termine dei lavori di costruzione.

L’acquisto agevolato, però, deve riguardare solo case di “nuova costruzione”, invendute al 12 novembre 2014, ovvero case ristrutturate. In entrambi i casi il certificato d’agibilità va rilasciato tra il 1° gennaio 2014 e il 31 dicembre 2017.

Per le case costruite su proprie aree edificabili, invece, il titolo abilitativo edilizio per la costruzione deve essere stato rilasciato prima del 12 novembre 2014.

Oggetto dell’agevolazione

Le persone fisiche possono dedurre dal reddito complessivo il 20% del costo di acquisto del diritto di proprietà (sono esclusi gli acquisti di diritti reali di godimento), effettuati dal 1° gennaio 2014 al 31 dicembre 20078, di abitazioni, alternativamente:

  1. di “nuova costruzione” e contemporaneamente rimaste invendute al 12 novembre 2014, cioè quelle che a questa data erano già interamente o parzialmente costruite o era già stato rilasciato il titolo abilitativo edilizio, ovvero era stato dato concreto avvio agli adempimenti propedeutici all’edificazione;
  2. oggetto di interventi di ristrutturazione edilizia o di restauro e di risanamento conservativo (sono escluse le semplici manutenzioni).

L’acquisto agevolato, sia per le case nuove, sia per quelle ristrutturate, spetta però solo per le unità abitative, per le quali è stato rilasciato il certificato d’agibilità tra il 1° gennaio 2014 e il 31 dicembre 2017.

La novità è stata introdotta dall’articolo 2, comma 3 del decreto 8 settembre 2015. La deduzione del 20% spetta anche per le spese sostenute, sempre dal 2014 al 2017, per le prestazioni di servizi, tramite contratti d’appalto, per la prestazioni di servizi, tramite contratti d’appalto, per la costruzione di abitazioni su aree edificabili già possedute dal contribuente prima dell’inizio dei lavori.

Il decreto attuativo dell’agevolazione, oltre a confermare che l’unità immobiliare va ultimata entro il 31 dicembre 2017, ha anche introdotto una nuova condizione consistente nel fatto che il “titolo abilitativo edilizio” per la costruzione deve essere stato rilasciato prima del 12 novembre 2014.

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Deduzione Irpef casa: 20% per chi compra e poi affitta

L’incentivo consiste in una deduzione dal reddito complessivo, ripartita in otto quote annuali (dal periodo d’imposta della “stipula del contatto di locazione”), del 20% del prezzo di acquisto (risultante dall’atto di compravendita) e degli interessi passivi dei mutui per l’acquisto o delle spese di costruzione.

Il “limite massimo complessivo delle spese su cui calcolare il 20% è di 300mila euro, Iva compresa (la deduzione massima è di 60mila euro), anche nel caso di acquisto o costruzione di più immobili.

Quindi, fermo restando il limite massimo di 300mila euro, la deduzione è riconosciuta “una sola volta per ogni singolo immobile” e non spetta solo per un’unità, ma anche per l’acquisto o la realizzazione di “ulteriori unità immobiliari da destinare alla locazione”.

Destinazione a Locazione

L’unità immobiliare acquistata o costruita deve essere “destinata” alla locazione per almeno otto anni entro sei mesi dall’acquisto o dal termine dei lavori di costruzione (la fine dei lavori è individuata con la data del rilascio del certificato di agibilità o con quella in cui si è formato il silenzio assenso).

Per gli immobili acquistati prima del 3 dicembre 2015 (data di pubblicazione del decreto 8 settembre 2015), i sei mesi decorrono dal 3 dicembre 2015, questa eccezione, però, non si applica nel caso in cui la fine dei lavori di costruzione sia avvenuta prima del 3 dicembre 2015 (articolo6, comma 2, decreto 8 settembre 2015).

Il canone di locazione non può essere superiore a quello indicato nella “convenzione comunale” stipulata ai fini del rilascio del permesso di costruire relativo agli “interventi di edilizia abitativa convenzionata” (articolo 18, Dpr 380/(2001) ovvero, in alternativa alla precedente condizione, non può essere superiore né a quello previsto per i contratti a canone convenzionale o concordato, né a quello “speciale” stabilito per le unità abitative realizzate o recuperate nei Comuni ad alta tensione abitativa, quindi, non può essere superiore al minore di questi due ultimi importi.

Il bonus è ora utilizzabile anche per quelle abitazioni per cui non è applicabile nessuno dei tre suddetti canoni-limite, in quanto è stato stabilito che nei Comuni in cui non sono stati definiti accordi per i canoni convenzionali o concordati, si deve fare riferimento “all’accordo vigente nel comune demograficamente omogeneo di minore distanza territoriale anche situato in altra regione”.

RIEPILOGO

Le abitazioni invendute

Il decreto attuativo considera abitazioni invendute, quelle che al 12 novembre 2014 erano giò interamente o parzialmente costruite o per le quali alla stessa data era stato rilasciato il titolo abilitativo edilizio, nonché quelle per le quali era stato dato concreto avvio agli adempimenti propedeutici all’edificazione. 

  • sia per gli acquisti di case nuove, sia per quelli di abitazioni ristrutturate, il certificato di agibilità deve essere stato rilasciato tra il 1° gennaio 2014 e il 31 dicembre 2017 (art. 2, comma 3);
  • il limite del prezzo di acquisto dell’immobile, deducibile al 20% e pari a 300mila euro, va considerato comprensivo dell’eventuale Iva (art. 2, comma 1);
  • per le case costruite su aree edificabili del contribuente, l’agevolazione scatta solo se il titolo abilitativo edilizio per la costruzione è stato rilasciato prima del 12 novembre 2014 (articolo 3, comma 2);
  • solo per le unità immobiliari “acquistate” prima del 3 dicembre 2015, i 6 mesi entro i quali deve essere stipulato il contatto di locazione, decorrono dal 3 dicembre 2015; questa eccezione, però, non si applica nel caso in cui la fine dei lavori di costruzione sia avvenuta prima del 3 dicembre 2015 (articolo 6, comma 2).

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