MEDIAZIONE NELLE CONTROVERSIE CONDOMINIALI

Anche in condominio, come avviene in qualsiasi altra comunità possono verificarsi litigi tra i partecipanti. Lo scontro può coinvolgere due o più condòmini e fra le cause, per esempio, vi sono i rumori e gli odori molesti provenienti dall’abitazione del vicino, l’utilizzo indiscriminate delle parti comuni o la presenza (non tollerata) di animali domestici. Altrettanto frequenti sono i diverbi tra singoli partecipanti e condomini come nel caso della delibera approvata in assemblea che non rispetta il regolamento condominiale.

La soluzione ideale per risolvere i contenziosi è trovare un accordo amichevole ma non sempre le parti sono disposte alla conciliazione e così le cause civili si moltiplicano intasando i tribunali. Proprio per far fronte all’emergenza e ridurre il carico giudiziario, l’articolo 5, comma 1 del Dlgs 28/2010 ha reintrodotto anche in condominio come condizione di procedibilità dell’azione giuridica, la cosiddetta mediazione obbligatoria. Il meccanismo prevede che i litiganti, in prima battuta, cerchino di risolvere la questione sottoponendo il caso a un organismo di mediazione abilitato. Solo se il tentativo non va a buon fine, la questione sarà risolta dal giudice.

La rappresentanza automatica e delega dell’amministratore

Come recita l’articolo 1131 del Codice civile “… l’amministratore ha la rappresentanza dei partecipanti e può agire in giudizio sia contro i condòmini sia contro i terzi”. Quando le cause riguardano le parti comuni dell’edificio, che rientrano fra le attribuzioni dell’amministratore, questi per agire non necessita dell’assenso dell’assemblea. Al contrario qualora la citazione o il provvedimento abbia un contenuto che esorbita dalle attribuzioni dell’amministratore, questi è tenuto a darne senza indugio notizia all’assemblea dei condòmini e se non adempie a questo obbligo può essere revocato e tenuto al risarcimento dei danni.

Indice

La rappresentanza in giudizio dell’amministratore può essere automatica o delegata. Il primo caso si realizza quando oggetto delle liti sono i casi previsti dagli articoli 1130 e 1131 del Codice civile:

  1. Esecuzione delle delibere dell’assemblea
  2. Cura del regolamento condominiale
  3. Disciplina delle cose e dei servizi comuni
  4. Riscossione dei contributi
  5. Erogazione delle spese
  6. Atti conservativi dei diritti inerenti alle parti comuni dell’edificio

Se, invece la lite non rientra fra le competenze dell’amministratore, l’assemblea deve delegare la rappresentanza con il voto favorevole della maggioranza degli intervenuti che rappresentino almeno la metà del valore dell‘edificio. In entrambi i casi a meno che il regolamento di condominio non si esprima diversamente, le spese legali necessarie per la prestazione dei servizi nell‘interesse comune (articolo 1123 del c.c.) sono da ripartire tra tutti i condòmini proprietari in proporzione ai loro millesimi di proprietà.

Ogni condòmino può chiamarsi fuori da una causa

È utile precisare che ogni condòmino secondo un orientamento prevalente, può chiamarsi fuori da una causa intentata dal condominio solo ed esclusivamente nel caso in cui la lite riguardi terzi. In questo caso ha 30 giorni di tempo per comunicare la sua decisione all’amministratore attraverso un atto notificato oppure, più semplicemente, con una raccomandata con ricevuta di ritorno. L’amministratore, infine, rappresenta automaticamente il condominio quando qualcuno agisce contro di esso: è la cosiddetta legittimazione passiva.

Mediazione obbligatoria

Fra le controversie condominiali oggetto di mediazione obbligatoria, a norma dell’articolo 71 delle disposizioni di attuazione del c.c. rientrano “… quelle derivanti dalla violazione o dall’errata applicazione delle disposizioni del libro III, titolo VII, capo 11, del codice e degli articoli da 61 a 72 delle presenti disposizioni per l’attuazione del codice”. Sono, invece, esclusi i provvedimenti urgenti e cautelari anche se, come dispone in proposito l’articolo 5  comma 3 del Dlgs 28/2010 “… lo svolgimento della mediazione non preclude in ogni cado la concessione dei provvedimenti urgenti e cautelari, né la trascrizione della domanda giudiziale”.

Domanda di mediazione

La domanda di mediazione deve essere presentata, a pena di inammissibilità, presso un organismo di mediazione ubicato nella circoscrizione del tribunale nella quale il condominio è situato. Al procedimento è legittimato a partecipare l’amministratore, ma è necessario che l’assemblea, sia in prima che in seconda convocazione, si esprima a favore con il voto della maggioranza degli intervenuti, che rappresentino almeno metà del valore dell’edificio. Al ricevimento dell’istanza di mediazione, il responsabile dell’organismo nomina un mediatore e, entro trenta giorni, fissa la data del primo incontro informando le parti. Tale appuntamento può essere prorogato quando i termini di comparizione davanti al mediatore non consentono di assumere la delibera assembleare.

Durante il primo incontro gratuito, il mediatore spiega la funzione dell’organismo e l’iter che porta a una decisione finale. Negli appuntamenti successivi tocca alle parti e ai rispettivi legali esporre le loro ragioni, con il mediatore che ha comunque la facoltà di convocare sessioni separate e sentire singolarmente le due versioni. Se le parti raggiungono un accordo l’iter si chiude, altrimenti, una volta raccolti elementi a sufficienza, il mediatore formula una proposta di conciliazione, che deve essere comunque accettata dall’assemblea di condominio con il voto favorevole della maggioranza degli intervenuti, in possesso di almeno 100 millesimi.

Ottenuta l’accettazione,  la proposta del mediatore assume la stessa efficacia di una sentenza. Qualora le parti non si mettano d’accordo o l’assemblea non vota a favore della proposta di mediazione, si procederà con la causa dinanzi al tribunale. La legge, infine, prevede che i tempi della mediazione siano limitati al massimo a tre mesi.
La negoziazione assistita

Un secondo istituto volto a risolvere le liti condominiali in tempi rapidi e alleggerire il carico
di lavoro dei tribunali è la negoziazione assistita che il Dl 132/ 2014 definisce “… un accordo mediante il quale le parti convengono di cooperare in buona fede e con lealtà per risolvere in via amichevole la controversia tramite l’assistenza di avvocati iscritti all’albo”. A differenza della mediazione, quindi a decidere stavolta sono uno o più legali, i cosiddetti negoziatori” che assistono le parti cercando di trovare una posizione condivisa.

La negoziazione è obbligatoria per tutte le controversie in materia da risarcimento del danno da circolazione dei veicoli e di natanti e per le domande di pagamento, a qualsiasi titolo e di somme non eccedenti i 50 mila euro. Negli altri casi, invece, è definita volontaria. L’iter prevede l‘invio di un invito alla controparte che entro 30 giorni decide se accettare o meno la negoziazione. La trattativa può durare fino a tre mesi prorogabili di un ulteriore mese se richiesta da entrambe le parti.

L’eventuale accordo sottoscritto, al pari della mediazione, ha la stessa valenza di una sentenza. In condominio, solitamente, è l’amministratore che riceve l’invito alla negoziazione. Questi può decidere di convocare l’assemblea per informare i condomini, ma non necessita di alcuna autorizzazione per la nomina di un avvocato.

L’arbitrato forense

IL Dl 12 Settembre 2014 n. 132 convertito con modificazioni (13113 13886 10 novembre 2014 n. 162 ha introdotto nell’ordinamento un nuovo istituto — quello del cosiddetto arbitrato forense — che nell’ottica del legislatore dovrebbe contribuire a ridimensionare l’arretrato giudiziario. Secondo le disposizioni del decreto, dunque, nelle cause civili pendenti sia in prime grado sia in d’appello, le parti possono congiuntamente richiedere di promuovere un procedimento arbitrale, secondo le ordinarie regole dell‘arbitrato contenute nei codice di procedura civile.

Le cause che consentono il trasferimento del giudizio alla sede arbitrale non devono avere ad oggetto diritti indisponibili, di previdenza o di assistenza sociale e il trasferimento nel giudizio arbitrale è consentito solo ove la causa non sia stata assunta in decisione. Al giudice che riceve la richiesta congiunta delle parti è rimessa la sola valutazione circa la sussistenza dei presupposti di legge. Effettuata tale verifica egli trasmette il fascicolo al presidente del Consiglio dell’ordine circondariale forense in cui si trova l’ufficio giudiziario dinanzi al quale è incardinato il giudizio.

Nomina collegio arbitrale

Per la nomina di un collegio arbitrale, ove le parti non provvedano esse stesse alla loro designazione. Gli arbitri devono essere individuati tra gli avvocati iscritti all’albo del circondario da almeno 3 anni, che si siano resi disponibili con dichiarazione fatta al consiglio dell’ordine circondariale. Trasmesso il fascicolo all’arbitro, il procedimento prosegue dinanzi allo stesso e sono fatti salvi gli effetti sostanziali e processuali prodotti dalla domanda giudiziale mentre, in via generale, è previsto che il lodo produca gli stessi effetti della sentenza.

Nell’ipotesi in cui la trasmissione del fascicolo sia disposta in grado d’appello, è previsto un tempo di centoventi giorni, entro il quale la soluzione stragiudiziale della controversia deve avvenire; in mancanza il processo deve essere riassunto entro i successivi 60 giorni davanti al giudice dell’appello.

Solo quando il processo sia riassunto, il lodo non può più essere pronunciato ed è prevista l’estinzione del processo ove, in caso di mancata pronuncia del lodo, non si faccia luogo alla riassunzione. Sono quindi richiamati, sempre nell’ipotesi in cui la translatio in sede arbitrale avvenga in appello, il regime degli effetti dell’estinzione del procedimento di impugnazione sulla sentenza impugnata di cui all’articolo 338 del codice di procedura civile.
Riassunzione del giudizio
É specificamente fissato in 60 giorni il termine per la riassunzione del giudizio a seguito di declaratoria del lodo pronunciato a seguito del trasferimento: la previsione è riferita al caso in cui alla declaratoria di nullità del lodo non si accompagni una decisione nel merito della controversia ed al termine decorre dal passaggio in giudicato della sentenza che pronuncia la nullità del lodo arbitrale. Tra l’altro è previsto che, con decreto regolamentare del Ministro della Giustizia, possono essere stabilite riduzioni dei parametri relativi ai compensi degli arbitri, esclusa la solidarietà stabilita dall’articolo 814, comma 1, secondo periodo, del codice di procedura civile.
Il giudice competente

Quando la mediazione o la negoziazione assistita non sono attuabili o nel caso in cui falliscano, per far valere le proprie ragioni il singolo condòmino o l’intero condominio devono rivolgersi al giudice competente, che varia a seconda della materia oggetto di discussione.

In ambito condominiale il giudice di pace è competente nelle cause che riguardano:
  • 1 – Beni mobili di valore non superiore a 5 mila euro – quando dalla legge non sono attribuite ad altro giudice, il valore è generalmente relativo alla somma totale e non alla quota attribuita al singolo condomino. Le cause non devono coinvolgere questioni di fatto o di diritto relative agli immobili oggetto della lite (competenza per valore);
  • 2- Misura e modalità d’uso dei servizi condominiali, qualunque sia il valore (competenza per materia);
  • 3 – Apposizione di termini e osservanza delle distanze stabilite dalla legge, dai regolamenti o dagli usi riguardo al piantamento degli alberi e delle siepi, qualunque sia il valore (competenza per materia);
  • 4 – Immissioni di fumo, calore, esalazioni, rumori, scuotimenti o simili propagazioni che superino il livello di normale tollerabilità, qualunque sia il valore. Il tutto a patto che riguardino immobili di civile abitazione (competenza per materia).
Il giudice unico decide invece per questioni attinenti a:
  • 1 – Beni immobili, qualunque valore, non di competenza del Giudice di pace e tutte le altre cause non trattabili al Giudice di pace o al Tribunale in composizione collegiale (competenza per materia);
  • 2- Beni mobili di valore superiore a 5 mila euro (competenza per valore).
Infine il tribunale in composizione collegiale è competente per cause relative a:
  • 1- Nomina giudiziaria dell’amministratore, su ricorso anche di un solo condòmino o dell’amministratore uscente (articolo 1129, comma 1 del Codice Civile);
  • 2 – Revoca dell’amministratore perchè non ha reso conto della sua attività (articolo 1129, comma 10 de Codice Civile);
  • 3 – Revoca dell’amministratore perchè non ha dato comunicazione immediata di citazioni o provvedimenti giudiziari ai condomini (articolo 1131, comm 4 e 5 del Codice Civile);
  • 4 -Ricorso per provvedimenti necessari all’amministrazione della cosa comune, anche da parte di un solo condomino (articolo 1105, ultimo comma del Codice Civile);
  • 5 – Ricorso per provvedimenti necessari all’amministrazione della cosa comune, anche da parte di un solo condominio).
  • Non è, invece, di competenza del Tribunale in composizione collegiali, ma del Giudice unico, lo scioglimento del condominio, qualora si possa dividere in parti con caratteristiche autonome, anche con opere (articoli 61 e 62 delle disposizioni di attuazione del Codice Civile).

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