CONTRATTO PRELIMINARE DI COMPRAVENDITA

Contratto preliminare di compravendita

Quando un potenziale acquirente e venditore si incontrano e l’acquirente decide di comprare un determinato immobile, perché ha trovato in quell’immobile i requisiti che soddisfano la sua ricerca di acquisto, è importante che le parti si preparino a firmare un contratto preliminare di compravendita prima della firma finale del rogito notarile.

Andiamo per gradi. Che cos’è sostanzialmente un contratto preliminare di compravendita? Cerchiamo di capirlo meglio all’interno di quest’articolo.

Le compravendite immobiliari affinché si possano perfezionare, sono caratterizzate da una serie di fasi che porteranno appunto, alla firma finale del contratto di compravendita immobiliare. Promissario acquirente e venditore, mettono in tavola diversi atti, finalizzati alla conclusione del contratto finale, appunto il trasferimento di proprietà (o di altro diritto reale) a fronte di un corrispettivo fornito dalla parte acquirente.

Indice

Fasi della compravendita immobiliare | contratto preliminare di compravendita

É opportuno ricordare – che nella normalità – difficilmente una compravendita immobiliare si finalizza al primo incontro tra le parti e che opportuno affidarsi a professionisti del settore (consulenti immobiliari) che sapranno aiutarci agevolmente nella gestione della vendita e/o dell’acquisto dell’immobile. Mediamente le fasi di una compravendita sono le seguenti:

  1. trattativa iniziale
  2. contratto preliminare (sottoscrizione)
  3. contratto definitivo (stipulazione)

É chiaro che in queste fasi entrambi le parti sono chiamate al corretto atteggiamento nei confronti l’una dell’altra in merito a correttezza e spirito di agevolazione e a fornire tutte le informazioni necessarie in ordine alla situazione personale e sia a quella oggettiva. Quindi parliamo di lealtà e correttezza in primis. Affinché si possa parlare di accordo raggiunto è necessario che tra le parti sia stata raggiunta l’intesa su tutti gli elementi dell’accordo.

Cassazione 2 febbraio 2009 n.2561 e 13 giugno 2019 n.15873

É importante sottolineare come ricorda la Cassazione 2 febbraio 2009 n. 2561 e 13 giugno 2019 n.15873 che quando si è in presenza di semplici lettere scambiate tra le parti con riferimento a “proposte di acquisto” in cui non sono menzionati gli elementi essenziali del contratto, come ad esempio il quantitativo offerto e la relativa forma di pagamento, si è in presenza di una fase semplicemente iniziale di una volontà reciproca contrattuale che non dà luogo all’incontro delle volontà e non può essere riconosciuto come contratto, ma come puntuazione.

É di sostanziale importanza che le parti al fine di evitare incongruenze tra intese precontrattuali e contratto preliminare nella fase precedente la stipulazione del contratto siano puntualmente rilasciate tutte le informazioni che evidenziano i termini della trattativa stessa, ponderando bene le clausole che possono essere vincolanti per una delle due parti e/o per entrambe.

Compromesso | contratto preliminare di compravendita

Nel gergo comune il preliminare di compravendita è spesso impropriamente denominato “compromesso” , termine questo invece che sta ad indicare un’accordo con cui le parti decidono consensualmente di affidare ad arbitri la soluzione di una controversia (art. 806 del codice di procedura civile).

Differenza sostanziale tra contratto definitivo di vendita e preliminare di vendita

Il contratto definitivo è rivolto direttamente al trasferimento della proprietà che a differenza del preliminare di compravendita il trasferimento dipende da una futura manifestazione di consenso che i contraenti si obbligheranno a darsi reciprocamente. Si è quindi difronte a un contratto preliminare quando l’intento delle parti è diretto all’assunzione da parte di ciascuna di esse delle obbligazioni di prestare in un periodo successivo al consenso, con la conclusione del contratto definitivo avente effetto traslativo della proprietà. Il contratto finale di compravendita invece, realizza l’intento di trasferire la proprietà con effetto dalla conclusione del medesimo contratto.

Come descrivere l’immobile nel preliminare di compravendita

Esistono più forme di descrizione dell’immobile all’interno di un preliminare di compravendita – analizziamo i più utilizzati:

  1. di tipo catastale: l’immobile è individuato attraverso i dati catastali riconducibili alla visura catastale e quindi con i relativi dati di riconoscimento: foglio, particella, sub, classe, etc.
  2. descrizione letterale: la parola stessa ci suggerisce di cosa andremo ad inserire all’interno del contratto preliminare di compravendita e quindi una descrizione non tecnica dell’immobile ma bensì descrittiva, che risulta avere una valenza superiore di riconoscimento dell’immobile rispetto a quella catastale.
  3. descrizione grafico / planimetrica: anche qui è intuibile capire che andremo ad inserire all’interno del contratto preliminare una rappresentazione grafica dell’immobile. Quindi verrà allegato al contratto preliminare una planimetria catastale con cui viene identificato mediante perimetrazione colorata dei suoi confini. Questo criterio di identificazione dell’immobile, rimane subordinato alla descrizione letterale, salvo che le parti lo abbiano espressamente indicato come criterio descrittivo prevalente.
L’oggetto

É importante ed essenziale determinare l’immobile promesso in vendita attraverso l’indicazione di tutti gli elementi certi e idonei a identificarlo nella sua materialità e consistenza. Quindi deve essere espressamente individuata la porzione immobiliare oggetto del preliminare di compravendita con i relativi dati catastali, dei confini, dell’ubicazione, delle estensioni, numero di vani, planimetria allegata e tutto ciò che è ritenuto utile ai fini dell’identificazione dell’immobile oggetto della compravendita.

Prima della redazione del contratto preliminare occorre procedere alle visure catastali così da poter descrivere precisamente l’immobile oggetto del contratto e dare correttamente atto delle eventuali variazioni intervenute nel tempo per effetto di modifiche, accorpamenti, frazionamenti etc. Ricordiamo che in caso di difformità, i confini indicati nell’atto prevalgono sui dati catastali, così come gli elementi descritti nell’atto rilevano di più della situazione di fatto.

Il prezzo

Un contratto preliminare di compravendita senza l’inserimento del prezzo convenuto per il trasferimento della proprietà di un immobile risulta privo di effetto, sostanzialmente non sorge per il promittente venditore l’obbligo di trasferire al promissario acquirente il bene oggetto della trattativa. Quindi il contratto è nullo in quanto manca un elemento essenziale del contratto. Ricordiamo che il contratto preliminare deve contenere tutti gli elementi essenziali del successivo contratto definitivo – compreso il prezzo – o quanto meno deve essere indicato il criterio per la sua determinazione.

La forma

Un contratto preliminare di compravendita è nullo se non è redatto in forma scritta (art. 1351 del c.c.). Inoltre il contratto preliminare se non è fatto nella stessa forma che la legge prescrive per il contratto definitivo è nullo (art. 1350 del c.c.).

La trascrizione di un contratto preliminare di compravendita

La legge 30/1997 ha introdotto nel nostro ordinamento la possibilità di trascrivere il contratto preliminare di un immobile a condizione che esso risulti da atto pubblico o scrittura privata autenticata o accertata giudizialmente (art. 2645 bis del c.c.). La trascrizione realizza molteplici effetti, tra cui l’attribuzione di certezza sul momento di perfezionamento del negozio, quello di effettuare una sorta di prenotazione della data dell’iscrizione pubblicitaria – efficacia prenotativa – e infine di costituzione di privilegio speciale sul bene immobile oggetto del preliminare a tutela dei crediti del promissario acquirente maturati per effetto della mancata esecuzione del contratto.


DEFINIZIONI

Puntuazione: La puntuazione nel linguaggio giuridico indica la precisazione scritta dei punti essenziali sui quali si dovrà basare la stipulazione di un contratto o di una convenzione e per i quali è già stato raggiunto un accordo di massima.

Effetto Traslativo: In diritto, di traslazione, relativo alla traslazione: contratti traslativi (o con efficacia reale) sono quelli che, in contrapposizione ai contratti obbligatori, hanno come effetto il trasferimento della proprietà di un bene. Effetto traslativo che si attua per effetto immediato del consenso quando il contratto sia consensuale.


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