Contratto di Sale and Lease Back

Sale and Lease Back. Il contratto di sale and lease back è un contratto detto anche di locazione finanziaria di ritorno, a mezzo del quale un’impresa commerciale o industriale vende un bene immobile di sua proprietà ad un imprenditore finanziario che ne paghi il corrispettivo, diventandone proprietario, e contestualmente lo cede in locazione finanziaria (leasing), alla stessa venditrice, che versa periodicamente i canoni di leasing per una certa durata, con la facoltà di riacquistare la proprietà del bene venduto, corrispondendo al termine di durata del contratto il prezzo stabilito per il riscatto.

Non ha lo scopo di garanzia in quanto nella configurazione tipica del rapporto costituisce solo il presupposto necessario della locazione finanziaria, inserendosi nell’operazione economica secondo la funzione specifica di questa, che è quella di procurare all’imprenditore liquidità immediata mediante l’alienazione di un suo bene strumentale di cui però continua a conservarne l’uso, con la possibilità, al termine del contratto, di riacquistarne la proprietà (Cassazione 16646 del 6 luglio 2017).

Il corrispettivo della vendita in buona sostanza, costituisce un prestito all’impresa che ha la necessità di liquidità, la quale restituirà capitale ed interessi mediante il pagamento dei canoni periodici di locazione dell’immobile. La circostanza che il bene venduto rimanga nella disponibilità del venditore, il quale continua a usarlo corrispondendo canoni periodici di leasing e con la possibilità di riacquisto al termine del contratto, ha indotto a interrogarsi circa la liceità dell’operazione di locazione finanziaria di ritorno, stanti le somiglianze tra questa fattispecie contrattuale e le alienazioni a scopo di garanzia; viene da chiedersi se sotto le spoglie del contratto in parola si celi un patto commissorio (vietato dall’articolo 2744 del codice civile).

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Lo schema contrattuale del Sale and Lease Back

Lo schema contrattuale del Sale and Lease Back è astrattamente valido nei casi in cui venga accertata l’assenza di elementi sintomatici della presenza di un contratto che ha lo scopo di aggirare fraudolentemente il divieto del patto commissorio (Tribunale di Milano 6224 del 26 giugno 2019). Il compito riservato ai giudici è appunto quello di valutare se la causa del contratto sia quella di finanziamento oppure di vendita in funzione di garanzia, dichiarandone la validità nel primo caso qualora ne ricorrano i requisiti e la nullità (ex articolo 1344 del codice civile) in quanto nasconde un patto commissorio e come tale, costituisce il mezzo per eludere l’applicazione di una norma imperativa (articolo 2744 del codice civile che lo vieta).

Elementi caratterizzanti della frode alla legge. Che cos’è il contratto di Sale and Lease Back

Gli elementi caratterizzanti della frode alla legge sono principalmente tre:

presenza di una situazione di credito e debito tra la società finanziaria (concedente) e l’impresa venditrice utilizzatrice, preesistente o contestuale alla vendita;
difficoltà economiche dell’impresa venditrice, legittimanti il sospetto di approfittarsene della sua condizione di debolezza;
sproporzione tra il valore del bene trasferito e il corrispettivo versato dall’acquirente, che confermi la validità di tale sospetto.

Soltanto il loro consenso vale a fondare ragionevolmente la presunzione che il lease back, contratto d’impresa per il sé lecito, sia stato in concreto impiegato per eludere il divieto di patto commissorio e sia pertanto nullo perché in frode alla legge (Tribunale di Bolzano 1264 del 28 novembre 2018).

Sale and Lease Back. Analizziamo gli Indici oggettivi

Autore dell'audio: Vanessa Simone — **Autore Audio: Vanessa Simone**

Ci sono anche indici di carattere oggettivo, quali la presenza di clausole che attribuiscono alla società di leasing la facoltà di trattenere parte del prezzo della vendita oppure che prevedono un corrispettivo molto più basso del valore di mercato e non da ultimo, obbligano di utilizzare e versare canoni scaduti a scadere in caso di risoluzione anticipata del contratto. Si tratta naturalmente di indici generici e che, come tali, necessitano di un accurato esame, presi singolarmente, sulla base di valutazioni oggettive, in ultima analisi, alla discrezionalità del giudice.

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Quando il Contratto di Sale and Lease Back è nullo

Possiamo dire che il Contratto di Sale and Lease Back è nullo, per illiceità della causa in concreto, ove violi il divieto di patto commissorio, salvo che le parti, con apposita clausola (cd Patto Marciano), abbiano preventivamente convenuto che al termine del rapporto – effettuata la stima del bene con tempi certi e modalità definite tali da assicurare una valutazione imparziale ancorata a parametri oggettivi e autonomi a opera di un terzo – il creditore debba, per acquistare il bene, pagare l’importo eccedente l’entità del suo credito, così da ristabilire l’equilibrio sinallagmatico tra le prestazioni e da evitare che il debitore subisca una lesione dal trasferimento del bene in garanzia.

Il Patto Marciano

A differenza del patto commissorio il patto marciano prevede che il creditore diventi proprietario del bene dato in garanzia a seguito del verificarsi dell’inadempimento, ma previa valutazione del bene da parte di un terzo e con l’impegno di corrispondere al debitore l’eventuale eccedenza di valore, restando così esclusa una perdita ingiusta in capo a costui. Il patto marciano tratta una convenzione non solo ammissibile, ma addirittura vantaggiosa per un debitore, se si considera che con l’espropriazione e la vendita coattiva del bene si realizzerebbe, di norma, un valore inferiore a quello effettivo.

Il patto marciano resta invece soggetto a nullità qualora si proceda ad una stima preventiva del bene in caso di futuro eventuale inadempimento perché così facendo si andrebbe a precludere la prova di una successiva intervenuta sproporzione tra il valore del bene e l’ammontare del debito garantito. L’accertamento del valore può essere rimesso a un terzo nominato di comune accordo o scelto secondo criteri concordati al momento della stipulazione della garanzia.

È peraltro ammissibile la previsione di differenti modalità di stima del bene, per come emerse nella pratica degli affari, purché dalla struttura del patto marciano in ogni caso risulti, anticipatamente, che il debitore perderà la proprietà del bene a un giusto prezzo, determinato al momento dell’inadempimento, con restituzione della differenza rispetto al maggior valore, mentre non costituisce requisito necessario che il trasferimento della proprietà sia subordinato al suddetto pagamento, potendosi articolare la clausola marciana nel senso di ancorare il passaggio della proprietà sia al solo inadempimento, sia alla corresponsione della differenza di valore (Cassazione 1625 del 28 gennaio 2015).