CONTRATTO DI LOCAZIONE. QUALE CONVIENE?

Contratto di locazione

Ultimo aggiornamento 21 Giugno 2022 da VetrinaFacile.it & Redazione

Contratto di locazione. Quale conviene? Per rispondere correttamente a questa domanda è necessario capire il tipo di utilizzo che dovremmo farne; quindi: per quanto tempo mi occorre il contratto? Sto stipulando in una città in cui risiedo oppure no? Ho necessità di agevolazioni fiscali? Sono uno studente, lavoratore? 

Di seguito trovi i contratti di locazione più utilizzati a seconda della necessità:

  1. Canone libero (4+4);
  2. Contratto transitorio (18 mesi);
  3. Concordato (3+2);
  4. Contratto transitorio per studenti;
  5. Contratto di comodato d’uso.

«Post offerto da Alessandro Simone»

ALESSANDRO SIMONE PROFESSIONISTA IMMOBILIARE ROMA. GUARDA LA SUA PAGINA DI PRESENTAZIONE IMMOBILIARE
Professionista Immobiliare ROMA

linkedin

e-mailpersonale

portfoglio

Servizi offerti su Roma

  • COMPRAVENDITE IMMOBILIARI
  • LOCAZIONI RESIDENZIALI
  • CESSIONI AZIENDALI
  • LOCAZIONI COMMERCIALI
  • GESTIONE PATRIMONI IMMOBILIARI

Contratto di locazione: Canone libero (4+4)

E’ caratterizzato da una autonomia contrattuale limitata. Ossia le parti possono definire del tutto autonomamente l’entità del canone. Questo con il vincolo però della durata minima di 4 (quattro) anni. Rinnovo automatico di altri 4 (quattro) anni, salva la facoltà di diniego del locatore di rinnovo automatico. Quindi con disdetta ai primi 4 (quattro) anni per motivi tassativamente previsti dalla legge. Detti motivi come ad esempio l’utilizzazione dell’immobile per sé o per i familiari, vendita dell’immobile, immobile da sottoporre a radicali opere di risanamento etc. Nulla vieta però alle parti di concordare una durata maggiore.

Trascorsi i primi 4 (quattro) anni il locatore può inviare la lettera di disdetta al conduttore, almeno 6 (sei) mesi prima della prima scadenza (cioè alla fine dei primi 4 anni) indicando uno o più motivi di necessità per cui vuole riottenere il possesso dell’immobile;

Trascorsi gli 8 (otto) anni le parti possono continuare nel rapporto di locazione, con rinnovo del contratto a nuove condizioni (nuovo contratto).

Il locatore può dare disdetta del contratto con invio di lettera raccomandata al conduttore. Questo almeno 6 (sei) mesi prima della scadenza senza indicare alcun motivo per cui vuole riottenere il possesso dell’immobile. Il conduttore può recedere dal contratto con invio di lettera raccomandata almeno 6 (sei) mesi prima di ogni scadenza quadriennale, ma nel contratto può essere stabilito che il conduttore può recedere anticipatamente, sempre con disdetta da inviare al locatore almeno 6 (sei) mesi prima. 

«Nell’inerzia delle parti, la norma stabilisce che il contratto si considera tacitamente rinnovato alle medesime condizioni».


«Servizi offerti da VetrinaFacile.it»

VetrinaFacile.it

SERVIZI COMMERCIALI
  • COMPRAVENDITE IMMOBILIARI
  • LOCAZIONI RESIDENZIALI
  • CESSIONI AZIENDALI
  • LOCAZIONI COMMERCIALI
SERVIZI REDAZIONALI
SERVIZI ONLINE
Che servizio ti occorre? Scrivici qui

Contratto di locazione: Contratto transitorio (18 mesi)

Per soddisfare esigenze “transitorie”, da parte di «proprietari / locatori» e «inquilini», è stato stabilito che questi rapporti locatizi abbiano una durata non inferiore a 1 (un) mese e non superiore a 18 (diciotto) mesi.

Trascorso il termine concordato tra le parti, la locazione si ritiene conclusa senza bisogno di alcuna comunicazione né dalla parte del locatore né da parte del conduttore. Ciò significa che, qualora allo scadere del contratto siano ancora in essere le cause di transitorietà, le parti dovranno attivarsi per confermare l’interesse alla prosecuzione della locazione.

Il «contratto transitorio» dovrà prevedere una specifica clausola contrattuale che individui l’esigenza transitoria del locatore e dell’inquilino, i quali dovranno confermare il verificarsi della stessa. Questo tramite lettera raccomandata da inviare prima della scadenza del termine stabilito nel contratto. 

Qualora il locatore non adempia a questo onere contrattuale oppure siano venute meno le cause della “transitorietà” abitativa, il contratto dovrà prevedere che la durata del contratto “transitorio” verrà sostituita da quella prevista per il contratto “libero” (nella stragrande maggioranza dei casi 8 (otto) anni: cioè almeno 4 anni iniziali, che si rinnoveranno automaticamente per un ulteriore quadriennio, a meno che il locatore non possa far valere sue specifiche “necessità”).

L’esigenza abitativa “transitoria” dovrà essere provata con apposita documentazione da allegare al contratto.

Il canone è definito secondo gli accordi territoriali all’interno dei valori minimi e massimi fissati a livello locale per i contratti concordati”. In pratica nel contratto transitorio il calcolo del canone è simile a quello del contratto concordato aumentato del 20%.

Contratto di locazione: Concordato (3+2)

Il canone è calmierato (cioè più basso di quello di mercato). L’importo del canone viene calcolato sulla base di accordi tra le associazione dei proprietari e degli inquilini. Negli accordi in vigore sono state elaborate delle vere e proprie tabelle con i parametri valutati in base alle qualità e caratteristiche dell’immobile: zona ove ubicato, dimensione, rifiniture, accessori ecc. 

Lo scopo del legislatore è stato quello di tenere più basso il canone per venire incontro alle esigenze di chi è costretto a prendere in affitto un immobile e nello stesso tempo ha voluto incentivare i proprietari ad usare questa formula concedendogli dei benefici fiscali: (irpef, ici, imposta di registro).

Alla scadenza dei primi 3 anni

Le parti possono accordarsi ed il contratto può essere rinnovato per altri 3 (tre) anni stabilendo o meno nuove condizioni (ad esempio aumento del canone), altrimenti il contratto è prorogato di diritto (automaticamente) per ulteriori 2 (due) anni. Trascorsi i 2 (due) anni di proroga su iniziativa del locatore e/o del conduttore potrà essere avviata la procedura: 

  • per il rinnovo dello stesso a nuove condizioni;
  • per la rinuncia del rinnovo del contratto. In questo caso la comunicazione deve essere inviata all’altro soggetto mediante lettera raccomandata almeno sei mesi prima della scadenza;

Qualora le parti non promuovano alcuna iniziativa il contratto si considera tacitamente rinnovato per 2 (due) anni alle medesime condizioni. Nulla vieta tuttavia alle parti, di provvedere una clausola diversa con durata maggiore. 

Se il proprietario vuole disdire il contratto, è obbligato a dare comunicazione per mezzo di raccomandata con ricevuta di ritorno almeno 6 (sei) mesi prima della scadenza. Ciò, sia allo scadere dei primi 3 (tre) anni che alla fine dell’intero periodo di contratto.

Può essere pattuito che il conduttore può recedere anticipatamente, sempre con disdetta da inviare al locatore almeno 6 (sei) mesi prima. Inoltre, le spese di registrazione del «contratto concordato» sono inferiori a quelle per altri contratti. Il proprietario può chiedere un deposito cauzionale (produttivo di interessi annui) che non sia superiore alle 3 (tre) mensilità.

Contratto di locazione: Transitorio per studenti

Questa tipologia di contratto prevede una durata dai 6 (sei) ai 36 (trentasei) mesi. Può essere sottoscritta sia dal singolo studente sia da gruppi di studenti universitari. Purché fuori sede o dalle aziende per il diritto allo studio. Può essere stipulato solo nei comuni sede di università o di sedi universitarie distaccate. Il canone di locazione è vincolato agli accordi locali come il contratto a canone concordato. Deve seguire un corso di laurea in un comune diverso da quello di residenza (studente fuori sede).

Il locatore deve verificare che il conduttore sia effettivamente uno studente. Quindi deve farsi consegnare una certificazione che lo attesti, e ha l’obbligo di utilizzare l’alloggio dopo il rilascio. Pena il risarcimento di 36 (trentasei) mensilità a favore del conduttore. Il deposito cauzionale produttivo di interessi bancari annui, non può essere superiore a 3 (tre) mensilità.

Succede spesso che il locatore invece di applicare un canone calmierato secondo gli accordi territoriali applica un canone di mercato. In quel caso il contratto sarà nullo e lo studente potrà rivolgersi all’avvocato per ottenere le somme di denaro versate in eccesso. Anche per questo tipo di contratto sono previste agevolazioni fiscali per il locatore. 

Contratto di locazione: Comodato d’uso

Il comodato d’uso è il contratto col quale il proprietario consegna l’immobile ad all’altra persona. Questo affinché se ne serva per un tempo o per un uso determinato, con l’obbligo di restituire la stessa cosa ricevuta. Il comodato è essenzialmente gratuito. Se non è stato convenuto un termine né questo risulta dall’uso a cui la cosa doveva essere destinata, il comodatario è tenuto a restituirla non appena il comodante la richiede.

Spesso viene usato per incamerare soldi in nero.

N.B.: se per il comodato d’uso viene versato il deposito cauzionale, esso deve essere espressamente previsto da una clausola del contratto di comodato. Questo può essere prova di un eventuale pagamento al nero!

Autore


Link utili 

Valuta Gratis

Pubblica Gratis