Contratto di affitto libero: evitiamo contestazione. VetrinaFacile.it

Contratto di affitto libero by VetrinaFacile.it

INDICE DEL CONTENUTO

Ultimo aggiornamento 20 Ottobre 2022 da VetrinaFacile.it & Redazione

Contratto di affitto libero

Nessuna particolare agevolazione fiscale è prevista per i contratti di affitto a canone libero, tranne che per il fatto di potersi avvalere del regime di tassazione con cedolare secca. Alcune attenzioni sono però importanti da considerare per poter stipulare un contratto a canone libero. Inizialmente ricordiamo che sussiste la nullità dei contratti di locazione che non sono stati scritti e registrati. Questo comporta alcune complicanze: uno di queste è la gestione del rapporto per determinare il corrispettivo dovuto per una occupazione della casa e la durata del tempo di permanenza all’interno di quest’ultimo.

Contratto di affitto libero: art. 13 legge 431/98

L’art. 13 legge 431/98 modificato nell’articolo1, comma 59, della legge 208/15 recita: dal primo gennaio 2016, è nulla ogni pattuizione volta a determinare un importo del canone di locazione superiore a quello risultante dal contratto scritto e registrato.

La norma ha pure fatto carico al locatore di provvedere alla registrazione nel termine perentorio di 30 giorni, dandone documentata comunicazione, nei successivi 60 giorni, al conduttore ed all’amministratore del condominio. Questo ai fini dell’ottemperanza agli obblighi di tenuta dell’anagrafe condominiale di cui all’articolo 1130, n.6, del codice civile.

Nei casi di nullità previsti dalla norma il conduttore, con azione proponibile nel termine di 6 mesi dalla riconsegna dell’immobile locato, può chiedere la restituzione delle somme corrisposte in misura superiore al canone risultante dal contratto scritto e registrato.

Contratto di affitto libero ed extracomunitari

Quando si affitta un appartamento ad una persone extracomunitaria è importante sottolineare (in funzione dell’articolo 12, comma 5 bis, del decreto legislativo 286 del 1998; testo unico delle disposizioni concernenti la disciplina dell’immigrazione) che chiunque a titolo oneroso, al fine di trarre ingiusto profitto, dà alloggio ovvero cede, anche in locazione, un immobile ad uno straniero che sia privo di titolo di soggiorno al momento della stipula del contatto di locazione, è punito con la reclusione da 6 mesi a 3 anni. Da qui la necessità di verificare che l’aspirante conduttore sia in regola, all’inizio del rapporto e nel caso di suo rinnovo, con il permesso di soggiorno.

Spese accessorie separate dal canone di locazione

Allo scopo di conservare il corrispettivo pattuito nella sua integrità è poi necessario tenere distinto l’ammontare del canone da quello delle spese accessorie: quest’ultime infatti, dovranno essere sempre pagate separatamente rispetto al canone di locazione.

L’art. 9 legge 392 del 1978 fissa i criteri generali per la suddivisione tra proprietari e conduttori degli oneri accessori. Tuttavia le organizzazioni della proprietà e dei conduttori hanno concordato la tabella che definisce la ripartizione delle spese per oneri accessori fra locatore e conduttore. Questa tabella, che distingue analiticamente le varie voci di spesa, potrà essere richiamata nel singolo contratto di locazione per disciplinare i rapporti tra le parti sul punto, evitando così possibili contenziosi estenuanti anche se di poca rilevanza economica.

Contratto di affitto libero: scelta del canone senza contestazione

La scelta di locare con l’applicazione di un canone liberamente determinato e debitamente registrato comporta la tranquillità per una locazione che non è soggetta a possibili contestazioni da parte del conduttore. La libertà di determinare il canone abitativo rende la locazione abitativa più conveniente anche rispetto ai contratti ad uso diverso da quello abitativo che, se pur liberi per quanto riguarda la determinazione del canone, hanno una durata di 6 anni rinnovabile (e ci rivolgiamo ai contratti commerciali utilizzati ad esempio per la locazione di negozi) maggiore di quella prevista per legge per le abitazioni. A detta convenienza temporale si aggiunge poi quella fiscale data dalla tassazione del reddito con cedolare secca, utilizzabile solo per le locazioni abitative.