Ultimo aggiornamento 11 Novembre 2022 da VetrinaFacile.it & Redazione
Contratto a canone libero
La disciplina dei canoni di locazione per immobili con destinazione abitativa è contenuta nella legge 431 del 1998 del codice civile. Quest’ultima ha regolamentato nella sua interezza il segmento delle abitazioni abitative, pertanto essa esaurisce la disciplina di qualsiasi contratto avente ad oggetto la concessione continuativa di un immobile da destinarsi ad abitazione con le sole eccezioni espressamente previste dalla legge.
Condizione necessaria per stipulare il contratto di locazione è la disponibilità della casa, corrispondente alla detenzione esclusiva e qualificata dell’immobile, trattandosi di un presupposto comune ad ogni locazione.
Indipendentemente dalla qualificazione giuridica del potere del singolo comproprietario che pone in essere un atto di ordinaria amministrazione sul ben comune, il contratto di locazione dell’intero bene comune, stipulato da uno solo dei proprietari, è valido ed efficace senza la necessità della preventiva allegazione o dimostrazione dell’esistenza di un idoneo potere rappresentativo.
Il contratto di locazione può essere sottoscritto dal singolo comproprietario
Di conseguenza il contratto di locazione può essere sottoscritto dal singolo comproprietario, anche all’insaputa degli altri, purché lo stesso abbia la disponibilità del bene comune e sia in grado di adempiere la fondamentale obbligazione del locatore, e cioè quella di consentire il godimento del bene al conduttore.
La concessione in locazione di un immobile non costituisce, quindi, atto esclusivo del proprietario , potendo legittimamente assumere veste di locatore anche colui che abbia la mera disponibilità del bene medesimo, sempre che tale disponibilità sia determinata da un titolo non contrario a norme d’ordine pubblico.
Contratto a canone libero: durata e recesso del contratto
L’articolo 2, comma 1 della legge 431 c.c., disciplina in via generale i contratti di locazione abitativa, soddisfacendo le esigenze abitative di qualsiasi tipo. Determina solo la durata del contratto fissandola in almeno quattro anni rinnovabili per uguale periodo.
Alla prima scadenza il conduttore può recedere dal contratto mediante l’invio di semplice disdetta da comunicarsi tramite raccomandata con almeno sei mesi di preavviso.
Il locatore può invece recedere alla prima scadenza solo in presenza dei motivi specificati nell’articolo 3 del codice civile; tra gli altri l’utilizzo del bene per abitazione o finalità lavorativa per sé, per il coniuge, per i genitori, i figli o i parenti entro in secondo grado.
Alla seconda scadenza le parti sono libere di attivare la procedura per proseguire nel rapporto a nuove condizioni contrattuali, sempre previa disdetta da comunicarsi a mezzo di raccomandata dall’altra parte almeno sei mesi prima della scadenza contrattuale.
Contratto a canone libero: legge 1998
La legge del 1998 non detta prescrizioni per i canoni dei contratti liberi cosicché le parti sono libere di modificarli come meglio ritengono. É così possibile stabilire il canone nella misura ritenuta in linea a quello di mercato, con eventuali aumenti per ogni frazione di tempo.
Ugualmente è possibile stabilire un aggiornamento del canone di stesso in base all’indice Istat o in base agli altri indici comunemente utilizzati per mantener costante, nel corso del tempo, il valore del corrispettivo inizialmente pattuito, ciò sia nella misura piena dell’aggiornamento che in misura inferiore. É pure possibile convenire un pagamento del canone con cadenza mensile, bimestrale o trimestrale, anticipato o posticipato.
Si può prevedere sia un canone separato per l’utilizzo degli arredi dei locali che uno cumulativo per immobile e arredi di cui sia dotato. Si è tornati quindi a quanto disposto dal codice civile che, dettando le regole per disciplinare i rapporti tra le parti, le lasciava libere di concordare il corrispettivo.
Equo canone: cosa rimane ancora in vigore
Anche per i contratti a canone libero rimangono ancora in vigore alcune norme della legge sull’equo canone che non sono state espressamente abrogate dalla legge 431/98.
Il conduttore, salvo patto contrario, può sublocare parzialmente l’immobile previa comunicazione al locatore del nominativo del sub conduttore, della durata del contratto e dei vani sublocati; può recedere ove ricorrano gravi motivi, con un preavviso di almeno sei mesi. E’ previsto il diritto di subentro al conduttore deceduto da parte del coniuge, del convivente more uxorio e degli eredi, parenti e affini con lui abitualmente conviventi.
In caso di separazione o divorzio al conduttore succede il coniuge a cui il giudice abbia attribuito il diritto di abitazione. È sancita la nullità dell’eventuale clausola di risoluzione del contratto in caso di alienazione dell’immobile locato.
Permangono la suddivisione al 50% della tassa di registro sui contratti di locazione, il limite massimo dell’ammontare di un trimestre di canone per il deposito cauzionale eventualmente richiesto al conduttore gli interessi legali maturati sul deposti stesso. Il riparto delle spese accessorie, la partecipazione del conduttore alle assemblee condominiali per le questioni riguardanti spese e modalità di gestione dei servizi di riscaldamento e condizionamento.
Contratto a canone libero: consigli pratici
- Non accettare proposte di non registrare il contratto o di far figurare in contratto un canone inferiore al reale;
- non stipulare contatti con destinazioni previste di durata inferiore a quella prevista dalla legge (quali foresterie fittizie e/o transitori) riconducibili alla durata di quattro anni più quattro prevista dalla legge;
- non accettare la proposta di intestare al proprietario le utenze (acqua, gas, luce, ecc.), è importante che siate direttamente voi a gestire i relativi pagamenti anche in virtù di eventuali agevolazione che lo Stato può dedicarvi;
- richiamare nel contratto la tabella per la ripartizione degli oneri accessori;
- farsi garantire il pagamento dei canoni e delle spese con una fideiussione bancaria o assicurativa o chiedere, quantomeno, il versamento di un deposito cauzionale;
- consegnare l’immobile dotato delle certificazioni per gli impianti e dell’attestazione energetica;
- in caso di non utilizzo del regime fiscale della cedolare secca, provvedere alla registrazione del contratto nei termini di legge, con applicazione delle marche da bollo acquistate prima della sottoscrizione del contratto.
