Contratto di locazione: tutto quello che devi sapere. VetrinaFacile.it

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Ultimo aggiornamento 20 Ottobre 2022 da VetrinaFacile.it & Redazione

Contratto di locazione

Nel contratto di locazione il «locatore» si obbliga a far godere ad un’altra «conduttore» una cosa mobile o immobile per un dato periodo verso un determinato corrispettivo: «canone di locazione». Il contratto è un contratto di durata (Art. 1571 c.c.) avente natura consensuale e, a titolo oneroso perché al conduttore spetta il diritto personale di godimento dietro corresponsione di un canone.

La legge n. 392/1978 conteneva la disciplina organica di tutta la materia delle locazioni di immobili urbani ed il principio dell’equo canone come canone stabilito dalla legge e non dalla libera contrattazione delle parti. Dopo fu introdotta la L. n. 359/1992 dei patti in deroga, la quale prevedeva che i contratti ad uso abitativo fossero liberi nel canone.

Infine la L n.431/1998 che disciplina le locazioni degli immobili ad uso abitativo, dalla applicazione di questa legge, sono esclusi i contratti stipulati per soddisfare esigenze locative di immobili adibiti ad uso diverso dall’abitativo (negozi, capannoni industriali, alberghi, ecc.) per i quali trova applicazione la L. n. 392/78 e le disposizioni civilistiche. La L. 359/92 è stata soppressa.

L’oggetto del contratto di locazione può essere ogni cosa mobile o immobile, purché sia possibile, lecita, determinata o determinabile. Non sono suscettibili di locazione i beni demaniali.

Locazione di autorimesse, posti auto, cantine, ripostigli e locali di deposito

La locazione di autorimesse, posti auto, cantine, ripostigli e locali di deposito è regolata dagli accordi delle parti e dalle norme del codice civile, purché non siano pertinenze o accessori del bene principale, perché in tal caso restano assoggettati allo stesso regime giuridico.

Nel contratto di locazione la sublocazione non è ammessa, il conduttore non può locare totalmente l’immobile, né può cedere ad altri il contratto senza il consenso del locatore.

Salvo patto contrario il conduttore ha la facoltà di sublocare parzialmente l’immobile, previa comunicazione al locatore con lettera raccomandata. In caso di divorzio del conduttore nel contratto di locazione può subentrare l’altro coniuge se la casa coniugale è stata assegnata con provvedimento giudiziale.

Obblighi del locatore nel contratto di locazione:

consegnare al conduttore la cosa locata in buono stato di manutenzione;
garantirne il pacifico godimento durante la locazione;
mantenerla in stato da servire all’uso convenuto;
eseguire, durante la locazione, tutte le riparazioni necessarie, eccettuate, quelle di piccola manutenzione che sono a carico del conduttore;
risarcire al conduttore i danni derivati da vizi della cosa, se non prova di averli ignorati senza colpa al momento della consegna.

Obblighi del conduttore nel contratto di locazione:

prendere in consegna la cosa (con la consegna delle chiavi ne diviene detentore) e osservare la diligenza del buon padre di famiglia nel servirsene per l’uso determinato dal contratto;
dare il corrispettivo canone e oneri condominiali nei termini convenuti e per tutto il periodo del contratto di locazione. Sono interamente a carico, salvo patto contrario, sia nelle locazioni ad uso abitativo, sia in quelle ad uso diverso dall’abitativo, le spese relative al servizio di pulizia, al funzionamento e all’ordinaria manutenzione dell’ascensore, alla fornitura dell’acqua, dell’energia elettrica, del riscaldamento e del condizionamento dell’aria, nonché alla fornitura di altri servizi comuni;
mantenere il bene locato in buono stato effettuando le riparazioni di ordinaria amministrazione, ossia quelle dipendenti da deterioramenti prodotti dall’uso. Il conduttore di un immobile ad uso abitativo, che di propria iniziativa vi abbia apportato notevoli miglioramenti, nel riconsegnare l’immobile al proprietario non ha diritto a nessuna indennità;
rispettare la destinazione d’uso convenuta: nel caso il conduttore adibisca l’immobile ad uso diverso da quello pattuito, il locatore può chiedere la risoluzione del contratto entro 3 mesi dal momento in cui ne ha avuto conoscenza, decorso tale termine senza che sia stata richiesta, al contratto si applica il regime giuridico corrispondente all’uso effettivo dell’immobile;
alla scadenza del contratto di locazione, il conduttore deve restituire il bene locato nello stato in cui l’ha ricevuto, salvo il normale deperimento d’uso.

Locazione ad uso abitativo

La locazione degli immobili ad uso abitativo è regolata dalla legge n. 431 del 9 dicembre 1998, secondo la quale il locatore ed il conduttore hanno la facoltà di scegliere tra:

contratti a canone libero: nei quale si prevede la libera determinazione della misura del canone da parte dei contraenti, rimanendo stabilita dalla legge solo la durata minima della locazione che, non deve essere inferiore a 4 anni rinnovabili per altri quattro (4+4);
contratti a canone convenzionale o agevolato: nei quali si prevede un canone stabilito tra le associazioni sindacali delle parti, con accordi definiti in sede locale, ed una durata minima stabilita dalla legge di 3 anni prorogabile per altri due (3+2);
contratti di natura transitoria: la cui durata non può essere inferiore ad un mese e non può superare i 18mesi (1/18);
contratti per studenti universitari: la cui durata va dai 6 mesi ai 36 mesi (6/36 mesi).

Le prescrizioni della legge n. 431/98 non si applicano ai contratti di locazione relativi agli immobili vincolati o inclusi nelle categorie catastali A/1, A/8, A/9, che sono sottoposti esclusivamente alla disciplina del codice civile qualora non siano stipulati con contratti agevolati; agli alloggi di edilizia residenziale pubblica; agli alloggi locati esclusivamente per finalità turistiche. Nei contratti di locazione ad uso abitativo il conduttore può recedere dal contratto prima della scadenza se è previsto dal contratto o se ricorrono gravi motivi.

Contratti a canone libero

Ai sensi dell’art. 2 della legge 431/98 possono essere stipulati contratti a canone liberamente convenuto dalle parti, di durata non inferiore a 4 anni, decorsi i quali il contratto si rinnova per altri 4 anni, salvo il diniego di rinnovo alla prima scadenza del locatore per:

adibire l’immobile ad uso personale o familiare;
per ristrutturazione o ricostruzione dell’immobile;
vendere l’immobile a terzi a condizione che, non abbia la proprietà di altri immobili ad uso abitativo, oltre quello adibito ad abitazione principale. In tale ipotesi al conduttore spetta il diritto di prelazione. Il locatore deve darne comunicazione al conduttore, 6 mesi prima della scadenza, tramite un atto notificato dall’ufficiale giudiziario, contenente una serie di informazioni relative alla somma richiesta, alle condizioni della compravendita e all’invito ad esercitare il diritto di prelazione (diritto da esercitare entro 60 giorni dal ricevimento della comunicazione).

Preavviso di 6 mesi

Dalla seconda scadenza del contratto di locazione in poi ciascuna delle parti può proporre all’altra il rinnovo o la rinuncia, sempre dando un preavviso di 6 mesi prima della scadenza. Il conduttore può recedere dal contratto prima della scadenza se è previsto dal contratto (clausola penale) o se ricorrano gravi motivi o giusta causa (recesso legale) dando sempre un preavviso di sei mesi.

Inadempienza del conduttore

Il contratto si risolve per inadempienza da parte del conduttore quando quest’ultimo non abbia versato il canone decorsi 20 giorni dalla scadenza. È possibile prevedere contrattualmente l’aggiornamento del canone in base agli indici ISTAT, fino al 100% degli stessi, o prevedere un diverso indice di aggiornamento. L’aggiornamento va sempre espresso in contratto, in difetto il locatore non può vantare alcun aggiornamento del canone che resterà fisso ed invariabile per l’intera durata.

Contratti agevolati

Le parti possono stipulare contratti di locazione definendo il valore del canone all’interno dei valori minimi e massimi, stabiliti per fasce di oscillazione per le aree omogenee. Questi contratti non possono avere durata inferiore a 3 anni. Alla prima scadenza il contratto è prorogato di diritto di 2 anni, fatta salva la facoltà di diritto del locatore di disdetta per:

adibire l’immobile ad uso personale o familiare;
per ristrutturazione o ricostruzione dell’immobile;
vendere l’immobile a terzi a condizione che non abbia la proprietà di altri immobili ad uso abitativo, oltre quello adibito ad abitazione principale. In tale ipotesi al conduttore spetta il diritto di prelazione. Il locatore deve darne comunicazione al conduttore 6 mesi prima della scadenza, tramite un atto notificato dall’ufficiale giudiziario, contenente una serie di informazioni relative alla somma richiesta, alle condizioni della compravendita e all’invito ad esercitare il diritto di prelazione (diritto da esercitare entro 60 giorni dal ricevimento della comunicazione).

Alla scadenza del periodo di proroga biennale, ciascuna delle parti ha diritto di attivare la procedura di rinnovo a nuove condizioni o la rinuncia al rinnovo comunicando con lettera raccomandata la propria intenzione almeno 6 mesi prima della scadenza. In mancanza di comunicazione il contratto si rinnova tacitamente alle stesse condizioni. I canoni possono essere incrementati ogni anno in misura non superiore al 75% delle variazioni ISTAT, purché tale adeguamento venga indicato nel contratto.

Contratto transitorio

Le parti possono stipulare contratti di locazione di natura transitoria, per soddisfare delle esigenze specifiche del locatore o di un suo familiare oppure del conduttore o di un suo familiare, indicate espressamente in contratto.

Questi contratti hanno durata non inferiore ad un mese e non superiore a 18 mesi (1/18).

È prevista la facoltà di recesso per gravi motivi del conduttore. Il contratto di locazione transitoria è definita a livello locale quindi con canone liberamente determinato dalle parti. Solo nelle aree metropolitane (Roma, Milano, Venezia, Genova, Bologna, Firenze, Napoli, Torino, Bari, Palermo e Catania), nei comuni con esse confinanti e comuni capoluogo di provincia, i canoni di locazione dei contratti sono stabiliti dalle parti all’interno dei valori minimi e massimi stabiliti per le fasce di oscillazione per le aree omogenee individuate negli accordi territoriali.

I canoni di locazione possono essere aggiornati nella misura contrattata dalle parti e comunque non superiore al 75% della variazione ISTAT dell’indice nazionale dei prezzi al consumo.

Contratti per studenti ed universitari

Nei comuni con sedi di università o di corsi universitari, nei comuni limitrofi e qualora il conduttore sia iscritto ad un corso di laurea o di perfezionamento o di specializzazione in un comune diverso da quello di residenza, possono essere stipulati contratti per studenti universitari. Il valore del canone è definito dalle parti all’interno dei valori minimi e massimi stabiliti per fasce di oscillazione per aree omogenee. La durata minima è di 6 mesi e massima di 36 mesi (rinnovabile per uguale periodo, salvo disdetta del conduttore).

È prevista la facoltà di recesso da parte del conduttore per gravi motivi (anche di recesso parziale in caso di pluralità di conduttori). I canoni nel corso della locazione possono essere aggiornati nella misura contrattata dalle parti e comunque non superiore al 75% della variazione ISTAT dell’indice dei prezzi al consumo dell’anno precedente. Per la stipula di un valido contratto di locazione ad uso abitativo è richiesta la forma scritta. La L. n.311/2004 sancisce la nullità dei contratti di locazione se non sono registrati. È ammessa la registrazione anche verbale.

Cedolare sulle locazioni

Dal 2011 con D.Lgs. n. 23 (cedolare secca) è possibile scegliere un nuovo regime di tassazione agevolata del reddito derivante dagli immobili locati per finalità abitative, in alternativa a quello ordinario attualmente vigente. Consiste nell’applicare al canone annuo di locazione un’imposta fissa, in sostituzione dell’irpef e relative addizionali, dell’imposta di bollo e di registro. Con il nuovo regime non si versano più l’Irpef, l’addizionale regionale, l’addizionale comunale, l’imposta di registro, l’imposta di bollo ma:

per i contratti di locazione a canone libero si versa un’imposta pari al 21% del canone annuo stabilito dalle parti;
per i contratti a canone concordato e relativi alle abitazioni che si trovano nei comuni ad alta tensione abitativa (individuati dal Cipe) e nei comuni con carenze di disponibilità abitative (Roma, Milano, Bologna, Napoli, ecc.) si versa un’imposta pari al 10% del canone annuo.

Il nuovo regime facoltativo è riservato alle persone fisiche titolari del diritto di proprietà o di altro diritto reale di godimento sulle unità immobiliari locate.

Gli immobili sui quali si può scegliere il regime della cedolare secca, sono:

le unità abitative appartenenti alle categorie catastali da A1 a A11 (esclusa l’A10 uffici e studi privati);
le relative pertinenze (solo se locate congiuntamente all’abitazione).

Chi decide di avvalersi del nuovo regime ha l’obbligo di comunicarlo al conduttore dell’immobile locato con lettera raccomandata. Con la comunicazione il locatore rinuncia alla facoltà di chiedere l’aggiornamento del canone, anche se era previsto nel contratto, incluso quello per adeguamento ISTAT.

Al conduttore non spetta il diritto di prelazione se il locatore è comproprietario dell’immobile a titolo di comunione ereditaria (in tal caso il diritto di prelazione accordato ai coeredi prevale su quello del conduttore) e se il locatore vende l’immobile al coniuge o ai suoi parenti entro il secondo grado.

Locazioni diverse dall’uso abitativo

Le locazioni ad uso diverso dall’abitazione sono regolate dalla L. n. 392 del 1978. La durata minima delle locazioni ad uso diverso dall’abitazione è differente a seconda del contratto di locazione sottoscritto.

Attività industriali, commerciali, artigianali

Non inferiore a 6 anni se gli immobili sono adibiti ad attività industriali, commerciali e artigianali o di interesse turistico, nonché all’esercizio abituale e professionale di qualsiasi attività di lavoro autonomo e su tutti gli immobili urbani adibiti a particolari attività quali quelle ricreative, assistenziali, culturali e scolastiche, nonché sedi di partiti o sindacati. Il contratto si rinnova tacitamente di 6 anni in 6 anni. Il rinnovo del contratto sarà di 9 anni in 9 anni: tale rinnovazione non ha luogo se sopravviene disdetta da comunicarsi all’altra parte, a mezzo di lettera raccomandata almeno 12 mesi prima della scadenza.

Attività alberghiere e teatrali

Non inferiore a 9 anni se l’immobile è adibito ad attività alberghiera o all’esercizio di attività teatrali; se non è pattuita la durata, oppure è pattuita una durata inferiore, si applica la durata minima stabilita per legge. Le parti possono prevedere anche una durata superiore alla minima prevista ma mai eccedente i trenta anni (art. 1573 c.c.). Il rinnovo del contratto sarà di 9 anni in 9 anni: tale rinnovazione non ha luogo se sopravviene disdetta da comunicarsi all’altra parte, a mezzo di lettera raccomandata di almeno 18 mesi prima della data di scadenza del contratto.

Deve essere specificato il motivo tra quelli indicati dalla legge, sul quale la disdetta si fonda, ossia:

adibire l’immobile ad abitazione propria;
ristrutturare, demolire o ricostruire l’immobile;
adibire l’immobile all’esercizio in proprio o da parte del coniuge o dei parenti entro il secondo grado ad una delle attività indicate.

Cessione e sub-locazione

La cessione e la sub-locazione sono ammesse anche senza il consenso del locatore a condizione che sia ceduta o sub-locata anche l’azienda (complesso di beni materiali ed immateriali di cui si serve l’imprenditore per esercitare l’impresa). Il conduttore deve solo darne comunicazione al locatore con lettera raccomandata ed il locatore può opporsi solo per gravi motivi.

Indennità per perdita di avviamento

In caso di cessazione del rapporto di locazione da parte del locatore che non sia dovuta a risoluzione per inadempimento, o disdetta o recesso del conduttore, quest’ultimo ha diritto ad una indennità pari a 18 mensilità dell’ultimo canone corrisposto; per le attività alberghiere è pari a 21 mensilità. Inoltre ha diritto ad un ulteriore indennità se l’immobile:

venga adibito all’esercizio della stessa attività o di attività inclusa nella stessa tabella merceologica affine a quella esercitata;
se il nuovo esercizio venga iniziato entro un anno dalla cessazione del precedente.

L’indennità non si applicano nel caso di cessazione di rapporti di locazione relativi ad immobili utilizzati per lo svolgimento di attività che non comportino contatti diretti con il pubblico degli utenti e dei consumatori, nonché destinati ad esercizio di attività professionali, ad attività di carattere transitorio, alberghi e villaggi turistici.

Contratto di comodato

Il comodato è il contratto con il quale una parte «comodante» consegna all’altra «comodatario» una cosa mobile o immobile affinché se ne serva per un tempo o per un uso determinato, con l’obbligo di restituire la stessa cosa ricevuta. Il comodato è un contratto reale e gratuito. Per questo tipo di contratto non è necessaria la forma scritta. Si ha comodato precario se non è stato convenuto un termine per il rilascio, in tal caso il comodatario è tenuto a restituire la cosa non appena il comodante ne faccia richiesta.