CONDOMINIO PARZIALE | CHE COS’É E QUANDO SI CONFIGURA

Condominio parziale | Che cos’è e quando si configura

È frequente il caso di edifici nei quali vi siano più rampe di scale e in generale delle parti comuni che servono soltanto alcuni condòmini. In simili contesti, per facilitare la ripartizione delle spese attraverso un criterio che escluda chi non utilizzi tali parti condivise, si configura il condominio parziale. Per la Corte di Cassazione (21 gennaio 2000, n. 651) si è in presenza di un condominio parziale “… ogni qualvolta sussistono i presupposti configurati dalla relazione di accessorio a principale in concreto tra le singole unità immobiliari e determinate cose, impianti e servizi di uso comune e non vi è necessità dei procedimento di separazione, che si svolge in assemblea o davanti alle autorità giudiziaria”.

In sostanza, ove esiste una comunione parziale, le spese relative alla manutenzione sono a carico del solo gruppo di condòmini che ne trae utilità. Allo stesso modo, solo i condòmini che partecipano alla comunione parziale hanno diritto a essere convocati all’assemblea e deliberate sulla gestione dei beni oggetto della comunione parziale.

Il condominio parziale coesiste con la sovrastruttura condominiale e per la suddivisione delle spese “dedicate” si applica il criterio contenuto nell’articolo 1123 del Codice civile, cosicché “… qualora un edificio abbia più scale, cortili, lastrici solari, opere o impianti destinati a servire una parte dell’intero fabbricato, le spese relative alla loro manutenzione sono a carico del gruppo di condòmini che ne trae utilità“.

Indice 

Il criterio di ripartizione di spese applicabile al condominio parziale

Sempre la Cassazione (19 giugno 2000 n. 892) ha precisato che “… con particolare riguardo alla norma di cui all’articolo 1123, comma 3, del Codice civile il criterio di ripartizione di spese (a differenza di quanto previsto, in linea generale, nel precedente comma 2 del medesimo articolo) deve ritenersi applicabile alle ipotesi di condominio cosiddetto parziale (risultando, in caso contrario, la norma in parola una inutile ripetizione di quella che la precede), così che, qualora le cose, gli impianti ed i servizi comuni siano destinati a servire una parte soltanto del fabbricato, l’articolo 1123, comma 3, nell’ambito della più ampia compartecipazione, identifica precisamente i soggetti obbligati a concorrere alle spese di conservazione, individuandoli nei condòmini cui il condominio è attribuito per legge ai sensi dell’articolo 1117 del Codice civile (salva diversa attribuzione per titolo)“.

La successiva giurisprudenza ha applicato il principio della ripartizione delle spese previste per il condominio parziale anche in materia di responsabilità civile. Di conseguenza, come stabilito dalla Suprema Corte (12 febbraio 200 n.1959) “… nel caso in cui vi sia stata sentenza definitiva di condanna del condominio in persona dell’amministratore, al risarcimento del danno che un terzo abbia subìto per carente manutenzione di un bene che si assume comune soltanto da alcuni proprietari dei piani o appartamenti siti nell’edificio (condominio parziale) non é preclusa al singolo condominio l’azione diretta all’accertamento in suo favore delle condizioni di cui all’articolo 1123, commi 2 e 3 del Codice civile, ai fini dell’applicazione del criterio ivi previsto per la ripartizione degli oneri derivanti dalla sentenza di condanna del condominio”.

Conviene avere un’assicurazione per il condominio? Si conviene ma non è obbligatorio | Condominio parziale | Che cos’è e quando si configura

Pur non esistendo l’obbligo di legge, ogni condominio dovrebbe stipulare la cosiddetta “polizza globale fabbricati” un’assicurazione che protegge da eventuali danni causati all’edificio, alle persone che vi abitano e a soggetti terzi. La sottoscrizione della polizza è quindi facoltativa, a meno che non sia prevista da un regolamento condominiale contrattuale. In tal caso, l’amministratore può stipulare il contratto senza il via libera dell’assemblea, che in ogni caso dev’essere informata su costi e termini dell‘accordo. In particolare, un aspetto su cui prestare attenzione sono le franchigie, vale a dire gli importi che, a fronte di un danno, non sono rimborsati dalla compagnia e ricadono su ogni singolo condòmino.

L’importanza di avere una polizza condominiale

La polizza, il cui costo è ripartito fra tutti i condòmini proprietari in base ai millesimi in loro possesso, protegge in caso di incendi, fulmini, allagamenti, esplosioni, ma anche qualora si verifichino incidenti a residenti nello stabile o in prossimità dello stesso. Si pensi, per esempio, alla persona colpita da un calcinaccio staccatosi dalla facciata dell’edificio. Se Ia polizza non è prevista dal regolamento contrattuale, per la stipula del contratto è necessaria l’assemblea, che delibera con un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti e almeno la metà del valore dell’edificio.

La stessa maggioranza si applica per il rinnovo o disdetta del contratto. Qualora l’assemblea sigli un accordo con una compagnia assicurativa, l’assemblea (o ciascun condòmino, può chiedere (con l’ausilio del giudice) Ia revoca dell’incarico, nonché un risarcimento danni. Sull’argomento, la Cassazione (6 luglio 2010, n. 15872) ha osservato come l’amministratore “… non é legittimato a concludere il contratto di assicurazione deI fabbricato se non ha ricevuto l’autorizzazione da una deliberazione dell’assemblea dei partecipanti alla comunione“.

É vero che il professionista è tenuto ad agire con la diligenza del buon padre di famiglia e obbligato a compiere gli atti conservativi relativi alle parti comuni dell’edificio, ma ciò si riferisce “… ai soli atti materiali (riparazioni di muri portanti, di tetti e lastrici) e giudiziali (azioni contro comportamenti illeciti posti in essere da terzi) necessari per la salvaguardia dell’integrità dell’immobile, tra i quali non può farsi rientrare il contratto di assicurazione, perché questo non ha gli scopi conservativi ai quali si riferisce la suddetta norma avendo, viceversa, come suo unico e diverso fine, quello di evitare pregiudizi economici ai proprietari dell’edificio danneggiato“. 

Come sciogliere il condominio | Condominio parziale | Che cos’è e quando si configura

A norma dell’articolo 61 delle disposizioni di attuazione del Codice civile, a meno che un regolamento contrattuale non disponga diversamente, qualora sia possibile dividere un edificio o un gruppo di edifici appartenenti a proprietari diversi in parti che abbiano le caratteristiche di edifici autonomi, il condominio può essere sciolto e i comproprietari di ciascuna parte possono costituirsi in un condominio separato.

Per rendere concreto lo scioglimento l’assemblea deve esprimersi con un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti e almeno la metà del valore dell’edificio. In alternativa, nel caso in cui non si raggiunga il quorum, almeno un terzo dei comproprietari della parte di edificio per cui si chiede la separazione può chiedere e ottenere lo scioglimento all’autorità giudiziaria.

Nell’eventualità che la divisione comporti delle modifiche strutturali, sarà necessario eseguire delle opere per sistemare i locali e le dipendenze tra gli edifici condominiali. In questo caso per lo scioglimento del condominio servirà un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti in assemblea e almeno i due terzi del valore dell’edificio.

Leggi anche: Spese di condominio | Ripartizione tra locatore ed inquilino

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